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  • EDICIÓN DE 01/10/2012
 
 

Se condena a la Caja de Ahorros del Mediterráneo no sólo a responder de la cantidad avalada en el contrato de compraventa de viviendas suscrito, sino también de todas las cantidades entregadas anticipadamente a la promotora

01/10/2012
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La AP da la razón a la Caja de Ahorros del Mediterráneo recurrente y declara que no ha de pagar a todos los demandantes las cantidades reclamadas en virtud de la resolución del contrato de compraventa de viviendas suscrito.

Iustel

En efecto, la actora se limitó a financiar la construcción de las obras, pero no prestó aval para responder de la devolución a los adquirentes de las cantidades entregadas a cuenta anticipadamente; así, no puede ser declarada como responsable del pago solidario de dichas cantidades, al no existir conexión entre la obligación de la entidad promotora de las viviendas con los adquirentes de las mismas y la obligación de la entidad recurrente de financiar la promoción y construcción del inmueble. Ahora bien, la AP llega a un pronunciamiento diferente en cuanto a otro de los demandantes, por constar que la actora sí avaló a la promotora ante aquél y que el aval se había ejecutado, cuestionándose si debe responder sólo hasta la cantidad avalada o de todas las cantidades entregadas anticipadamente por el adquirente. Al respecto señala que el comprador no puede verse afectado por la limitación de la cantidad avalada, visto que la voluntad de la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción, es que se garanticen expresamente todas las cantidades anticipadas entregadas en cumplimiento del contrato de compraventa.

Audiencia Provincial de Palencia

Sentencia 96/2012, de 2 de Abril de 2012

Este Tribunal compuesto por los Sres. Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente SENTENCIA N.º 96/12

SEÑORES DEL TRIBUNAL IImo.

Sr. Presidente D. Mauricio Bugidos San José IImos.

Sres. Magistrados D. Carlos Miguélez del Río D. Ignacio Rafols Pérez

En Palencia, a dos de Abril de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los presentes de Juicio Ordinario n.º 209/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palencia, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en referidos autos el día 2 de enero de 2012, interpuesto por el Procurador Sr. Hidalgo Freyre en representación de la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (Banco CAM SAU), figurando como parte apelada la entidad Decomer HQF España SL representada por la Procuradora Sra. Quirce González y Tomasa, Benito, Ezequiel, Julio, Rogelio y Luis Pablo, representados por la Procuradora Sra. Cordón Pérez y siendo Ponente el Magistrado Carlos Miguélez del Río.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La Sala acepta y de por reproducidos los antecedentes de hechos contenidos en la resolución recurrida.

SEGUNDO.- En autos resulta que por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palencia se dictó sentencia el día 2 de enero de 2012, cuya parte dispositiva dice "que estimando íntegramente la demanda de Juicio Ordinario promovidos por el Procurador Dña. María Victoria Cordón Pérez, en nombre y representación de Tomasa, Benito, Ezequiel, Julio, Rogelio y Luis Pablo, debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa suscritos entre las partes demandantes y Decomer HQF España SL, y debo condenar y condeno a los referidos demandados a que solidariamente abonen a la demandante la cantidad de 118.562,30 euros, desglosados de la siguiente manera: a Benito 21.8745, a Tomasa y Ezequiel 26.082,80 euros, a Julio 26.242,50 euros, a Rogelio 34.600 euros y a Luis Pablo 9.763 euros, con más los intereses legales en la forma dispuesta en el cuerpo de esta resolución y costas".

TERCERO.- Frente a dicha sentencia fue preparado y se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por el Procurador Sr. Hidalgo Freyre, en representación de la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (Banco CAM, SAU).

CUARTO.- Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado a las partes apeladas quienes presentaron escritos oponiéndose a lo pedido por las partes apelantes.

QUINTO.- Remitidos los autos a esta Audiencia Provincial, tuvo lugar la votación y el fallo de la causa en el día señalado en las actuaciones.

SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en primera instancia que estimó la demanda presentada, declarando resueltos los contratos de compraventa suscritos entre las partes demandantes y la entidad codemandada Decomer HQF España SL y condenando, solidariamente, a esta y a la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo al pago a los actores de las cantidades reclamadas con el escrito inicial, se alza ahora la representación y defensa de dicha entidad bancaria-apelante invocando como motivos de apelación que el obligado a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de las viviendas es el promotor y no la entidad financiadora de las obras y que, como consecuencia de la condena dineraria impuesta a dicha entidad bancaria recurrente, se está produciendo un enriquecimiento injusto por parte de los demandantes.

Por parte de las partes apeladas, entidad Decomer HQF España SL y Tomasa, Benito, Ezequiel , Julio, Rogelio y Luis Pablo, se oponen al recurso de apelación interpuesto y solicitan la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Por la entidad recurrente, Caja de Ahorros del Mediterráneo, se alega que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades que recibe a cuenta de las viviendas cuya promoción ha promovido corresponde, única y exclusivamente, a la entidad promotora Decomer HQF España SL y que el cumplimiento de la obligación de asegurar las cantidades que se reciben con carácter anticipado, a cuanta de un inmueble, se puede llevar a cabo de diversas maneras no existiendo obligación legal alguna que vincule a la financiadora de la promoción con el cumplimiento de esta obligación.

Antes de entrar a resolver sobre los motivos invocados por la entidad bancaria recurrente, quizás convenga citar, si quiera somera y resumidamente, el contenido de la normativa aplicable al caso objeto de autos. Por un lado, la Ley 75/1968 que en su corto articulado establece: 1.- Que las personas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: a)garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 % de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido; y b) percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. 2.- Que en tales contratos se deberá hacer constar de forma expresa: a) que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 % de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en le contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad; b)referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del art. anterior, con indicación de la Entidad avalista o aseguradora; y c)designación de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer la entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado. En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. 3.- Que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga. 4.- Que será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley; haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Y 5.- Que los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables.

Y, por otro lado, el contenido de la Disposición Adicional Primera de la LOE, donde se indica que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, con las siguientes modificaciones: la expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa; la garantía que se establece en la citada ley se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley; y la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

Nos encontramos pues ante unos supuestos donde la especialidad de la naturaleza de los contratos de compraventa suscritos por las partes, en aplicación de dicha normativa, radica no sólo en la obligación de la vendedora de construir y entregar las viviendas, sino en la obligación de los compradores de entregar el precio cierto a cambio de la cosa futura, es decir, que en este tipo de supuestos de compraventa de viviendas sobre planos supone la entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, que indudablemente admite para el vendedor un particular sistema de autofinanciación para la ejecución de la obra mediante la entrega de estos pagos aplazados. La entrega de anticipos por los compradores de las viviendas garantiza, en definitiva, que tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto. La referida normativa pretende garantizar las entregas de dinero realizadas por los cesionarios antes de iniciar la construcción o durante la misma, exigiendo al vendedor de la vivienda el cumplimiento de una serie de condiciones, principalmente garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero, bien mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora por aval solidario prestado por entidad bancaria, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Veamos ahora las circunstancias concurrentes en este supuesto: a) no consta que por la promotora, primero la entidad Promociones El Pilar de Lantadilla SL y después Decomer HQF España SL, se diese cumplimiento a las obligaciones previstas por la normativa antes indicada, por cuanto ni garantizó la devolución de las cantidades entregadas, ni suscribió contrato de seguro ni concertó aval solidario, ni consta que percibiese las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, ni que hubiese abierto una cuenta especial para que los adquirentes depositasen las cantidades entregadas, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, ni que en los contratos de compraventa suscritos hubiera hecho constar referencia al aval o contrato de seguro indicados, ni la designación de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta a través de la cual se habría de hacer la entrega por los adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado. Lo más que se dice en los contratos referidos es que, en algunos de ellos, la parte vendedora ha obtenido un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda con la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo y, en otros, con el Banco Pastor; b)tampoco consta que la entidad Caja del Mediterráneo avalase a los adquirentes actores respecto de las cantidades abonadas anticipadamente, salvo a Luis Pablo a quien avaló en la cantidad de 16.506 euros; c) asimismo, no consta que por la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo se hubiese prestado aval a las entidades promotoras antes citadas, para responder en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, ni que se hubiese procedido a la apertura de una cuenta especial para el depósito de las cantidades anticipadas por los adquirentes; y d) una análisis de las pruebas practicadas nos conduce a la conclusión de que no se ha acreditado que por los actores se depositase cantidad alguna en la entidad bancaria apelante como anticipo del pago de parte del precio de las viviendas.

Así las cosas, nosotros consideramos que la entidad bancaria tiene parcialmente razón cuando alega que ella se limitó a financiar la construcción de las obras y que, en modo alguno, prestó aval para responder de la devolución a los adquirentes de las cantidades entregadas a cuenta anticipadamente, razón por la que no debe ser ahora declarada como responsable del pago solidario de dichas cantidades. Es cierto, por otro lado, que doctrina jurisprudencial por todos conocida ha establecido que deben diferenciarse dos relaciones contractuales diferentes, la primera la efectuada entre la entidad promotora-vendedora y, la segunda, la formalización del contrato de seguro o aval bancario que debe cumplimentar la entidad promotora, si bien ambos tienen la finalidad de defender los derechos del comprador-consumidor y hacer efectivo el reintegro de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar ( SSTS 8/3/2001 ), pero no significa que, en todo los supuestos, la entidad bancaria financiadora de la promoción y de la construcción de las viviendas deba considerarse como avalista y responder del pago de los anticipos realizados por los adquirentes. No es eso lo que ha querido el legislador por cuanto, según la normativa citada, dicha entidad bancaria sólo responderá en dos supuestos: en primer lugar cuando haya otorgado aval en tal concepto y, en segundo lugar, cuando se hubiese procedido a la apertura de cuentas especiales para proceder a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes, debiendo dicha entidad bancaria a la separación de dichas cuentas de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas y, para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad bancaria debe exigir la garantía de que el promotor hubiese concertado seguro o concedido aval bancario y, eso sí, bajo su exclusiva responsabilidad. Pues bien, de las pruebas practicadas no consta que la actuación de la entidad recurrente pueda encuadrarse en alguno de tales supuestos, ya que ni ha avalado a la promotora para la devolución de los repetidos anticipos de parte del pago del precio de las viviendas, ni que existieran cuentas abiertas para que los adquirentes depositasen tales cantidades, ni que estos hubiesen depositado cantidad alguna en la caja codemandada, ni que esta entidad hubiese avalado a los adquirentes para la susodicha devolución de los anticipos. En consecuencia, la Sala considera que el recurso de apelación interpuesto ha de prosperar parcialmente, por cuanto respecto de los actores, a excepción del Sr. Luis Pablo por lo que diremos con posterioridad, no tiene la entidad bancaria apelante la obligación de responder del pago de la devolución de las cantidades anticipadas por estos, ya que no puede mantenerse conexión alguna entre la obligación de la entidad promotora con los adquirentes y la obligación de Caja del Mediterráneo de financiar la promoción y construcción del inmueble, vistas las circunstancias antes indicadas, no procediendo pues la aplicación de lo dispuesto en los arts. 1822 y siguientes y 1137 y siguientes del Cc.

Dicho esto, es preciso también indicar que consta en las actuaciones que el actor Luis Pablo sí tiene razón en su pretensión, por cuanto consta que la entidad Caja del Mediterráneo avaló a la mercantil Promociones El Pilar de Lantadilla SL, ante el Sr. Luis Pablo por la cantidad de 16.506 euros (véase el documento que obra al folio 108 de las actuaciones). También consta que dicho aval se ha ejecutado en las cantidades correspondientes a 3.000 euros de reserva, 9.000 euros entregados a la firma del contrato, 4.506 euros por seis mensualidades, y que no ha recuperado 13 mensualidades anticipadas, a razón de 751 cada una, por lo que la cantidad anticipada asciende a 9.763 euros. La cuestión suscitada hace referencia a si la entidad bancaria recurrente y avalista debe responder sólo hasta la cantidad avalada o de todas las cantidades entregadas anticipadamente por el adquirente.

Ya dijimos antes que la especialidad de la naturaleza del contrato de compraventa objeto de estas actuaciones radica no sólo en la obligación de la vendedora de construir y entregar las viviendas, sino en la obligación de los compradores de entregar el precio cierto a cambio de la cosa futura, es decir, que en este tipo de supuestos de compraventa de viviendas sobre planos supone la entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, que indudablemente admite para el vendedor un particular sistema de autofinanciación para la ejecución de la obra mediante la entrega de estos pagos aplazados. La entrega de anticipos por los compradores de las viviendas regulada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción, garantiza tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto. La normativa aplicable pretende pues garantizar las entregas de dinero realizadas por los cesionarios antes de iniciar la construcción o durante la misma, exigiendo al vendedor de la vivienda el cumplimiento de una serie de condiciones, principalmente garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero. Es cierto que en el aval concedido a la entidad promotora por la entidad avalista, Caja de Ahorros del Mediterráneo, se limitó la cantidad avalada a la suma de 16.506 euros, mientras que las cantidades anticipadas por el Sr. Luis Pablo excedieron en la cantidad reclamada de 9.763 euros. En este sentido es importante señalar que el establecer el art. 3 Ley 57/1968 dice que en caso de incumplimiento contractual, en el que el vendedor se retrase en la entrega de la vivienda, o haya expirado el plazo de iniciación de las obras, el comprador podrá exigir la rescisión del contrato con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas en el interés legal del dinero.

Pues bien, ahora estamos en presencia con un supuesto que limita de forma inadecuada e injustificada el derecho legal del indicado comprador-consumidor por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del promotor a garantizar y recibir todas las cantidades anticipadas, por lo que nos encontramos no ya ante una limitación claramente abusiva para los derechos de los consumidores y usuarios en los términos que indican los arts. 82 y siguientes del RDL 1/2007, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, sino que tal limitación vulnera expresamente el art. 7 Ley 57/1968, que establece el carácter de irrenunciable al Derecho reconocido en el art. 3 de la misma norma a la que expresamente está sujeto el aval objeto de autos, por lo que el comprador no pueden verse afectado por la limitación de la cantidad avalada, visto que la voluntad del legislador y el contenido expreso de la norma, es que se garanticen expresamente todas las cantidades anticipadas entregadas en cumplimiento del contrato de compraventa suscrito. Por supuesto, sin perjuicio de las relaciones y de las responsabilidades que puedan existir entre la entidad avalista y la avalada, a las que es totalmente ajenos el comprador de la vivienda. Por lo tanto, en esto y en este caso concreto y determinado, el recurso de apelación interpuesto no puede prosperar.

TERCERO.- Al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto, las costas procesales causadas en esta alzada no se imponen a ninguna de las partes, de acuerdo con el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de pertinente aplicación

FALLAMOS

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo (Banco Cam SAU), frente a la sentencia dictada en autos el día 2 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palencia y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución en el sentido de DESESTIMAR EN PARTE la demanda formulada y ABSOLVER a la entidad codemandada Caja de Ahorros del Mediterráneo de las pretensiones ejercitadas por los actores Benito, Tomasa, Ezequiel , Julio y Rogelio. En todo lo demás, se confirma la resolución recurrida.

Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior sentencia por el IImo. Sr. Ponente de la misma, estando celebrando audiencia pública, en el día de su fecha. Doy fe.

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