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Normativa técnica sobre valoraciones inmobiliarias

11/12/2008
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Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Tributos, por la que se establece la normativa técnica sobre valoraciones inmobiliarias (DOG de 10 de diciembre de 2008). Texto completo.

RESOLUCIÓN DE 1 DE DICIEMBRE DE 2008, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS, POR LA QUE SE ESTABLECE LA NORMATIVA TÉCNICA SOBRE VALORACIONES INMOBILIARIAS.

En el ámbito de los ingresos tributarios de las comunidades autónomas, los impuestos cedidos representan una parte importante, no sólo por la recaudación que aportan sino también por el número de los contribuyentes a los que afectan. En estos impuestos cedidos, los que reúnen principalmente las características anteriormente señaladas son los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Estos impuestos se caracterizan por ser su base imponible el valor real del bien que se transmite, lo que supone la existencia de un concepto jurídico indeterminado que la Administración tributaria tiene el deber de determinar en cada caso. Para hacer esta labor, el artículo 57 Vínculo a legislación de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, faculta a la Administración tributaria para aplicar los métodos de comprobación allí señalados y regula en su parte aplicativa el procedimiento de comprobación de valores como mecanismo para su fijación.

En este ámbito, se hace preciso determinar las normas técnicas que regulan el procedimiento de valoración seguido por la Administración tributaria para la valoración de los bienes inmuebles que son objeto de transmisión, para que el contribuyente conozca con claridad la metodología empleada, contribuyendo de este modo a una mejor motivación de los actos administrativos resultantes de estos procedimientos comprobadores.

Por todo ello, RESUELVO Primero.-Ámbito de aplicación.

Esta normativa será de aplicación potestativa o referencial en las valoraciones de bienes inmuebles situados en Galicia, en el ámbito de las competencias de aplicación de tributos de la comunidad autónoma, cuando el valor pretendido como objetivo sea el valor real.

Segundo.-Definiciones.

Valor real:

Es el valor de mercado para el uso óptimo del bien inmueble.

Valor de mercado:

Desarrollando la definición contenida en el artículo 49 de la Directiva europea 91/674/CE, se adopta la definición señalada en la Norma europea de valoración (NEV) 4.03.5, establecida con la Comisión de Normas Internacionales de Valoración (IVSC International Valuation Standars Comittee):

Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción.

Uso óptimo:

Se adopta la definición propuesta por la mencionada IVSC:

Mayor y mejor uso (uso óptimo) es el uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da como resultado el mayor valor del bien valorado.

Valorar:

Es el proceso que establece el valor de un bien según sus cualidades y respecto a un lugar y a un tiempo determinados.

La valoración se refiere, en el ámbito presente, al derecho de propiedad, entendido como el poseer, disfrutar y disponer del bien frente al resto de la sociedad.

El proceso de valoración de inmuebles consta de tres fases procedimentales:

1. Identificación: establecimiento de las condiciones objetivas referentes a datos físicos, jurídicos o económicos que afecten o puedan afectar al bien inmueble. La identificación del bien inmueble comprenderá, al menos:

a) Referencia temporal: fecha a la que está referida la valoración.

b) Referencia espacial: localización geográfica del bien.

c) Referencia nominal: nombramiento convencional del bien (identificativo frente a los demás).

d) Referencia atributiva: Características o atributos del bien relevantes en su valoración.

2. Aplicación de un criterio: establecimiento de los criterios que sirvan de soporte racional-objetivo a la valoración. Los criterios de uso más extendido son:

A) Valor medio de mercado: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor medio de mercado son los llamados de comparación hipotética. Se basan en la selección de una serie de comparables y, partiendo de ellas, hacer un cálculo de base estadística que busque valores promedio. Su aplicación preferente será cuando el objetivo sea una estimación, proyección o indemnización y, debido a su fuerte componente inductivo (partiendo del particular se induce el general), requerirá intervención facultativo-pericial.

B) Valor de venta: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor de venta son los llamados de comparación real. Se basan en hacer una estimación partiendo de precios de ventas anteriores del mismo bien o en transacciones realizadas para el mismo bien a distintos efectos (hipotecas, subastas, escrituras, particiones, etc.). Su aplicación preferente será en el caso de disponer de antecedentes de ventas o de transacciones cuyo importe es conocido o público. Si la aplicación de los valores fuera directa, sin estimaciones subjetivas, este método no requerirá de la intervención de un técnico.

C) Valor de coste: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor de coste se basan en analizar los factores que componen el precio del producto inmobiliario, básicamente suelo, construcción y gastos- beneficios. En estos métodos predomina el componente deductivo (analítico) y son eficaces cuando se trata de objetivar al máximo el procedimiento de valoración, dejando a cálculos inductivos lo estrictamente necesario, normalmente la valoración del componente suelo por el método residual. Este valor representa el coste de reposición, reproducción actual o sustitución por bien semejante detrayendo de dicho coste el conjunto de depreciaciones por el paso del tiempo, estado de conservación, obsolescencia o externalidades económicas. Dado que representa el mayor intento de objetivación del valor, este concepto de valor se presenta cómo idóneo para componer relaciones tabuladas de precios para su aplicación sistematizada por personal no facultativo.

D) Valor de renta: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor por actualización o capitalización de las rentas reales o potenciales que se asignan a una propiedad inmueble. Estos métodos parecen ser aconsejables al tratarse de locales en explotación económica o bien de bienes inmuebles dirigidos al mercado de alquileres.

3. Singularización: establecimiento de las condiciones técnicas de ponderación. Dadas las especiales características de los bienes inmuebles en los que el factor ubicación tiene un peso importante y el hecho de que cada ubicación es, por su naturaleza, única, el trabajo estadístico de cálculo de valores promedio requerirá, en general, que su resultado se extrapole al caso concreto, esto es, se deberá optar por considerar el bien como encajable dentro de los valores promedio (si sus características obedecen a lo que se puede considerar normal, o dentro de la norma, desde el punto de vista constructivo, posicional-distributivo y económico) o bien entrar en un proceso de singularización de la valoración que podrá llevarse a cabo mediante la aplicación de coeficientes de ponderación que recojan la variabilidad del valor en función de las características particulares del bien. Este proceso de singularización puede hacerse de oficio por la Administración cuando tenga constancia de la existencia de la singularidad o a requerimiento del administrado mediante la indicación de la presencia de ésta. En cualquiera caso, la Administración podrá aplicar el correspondiente coeficiente que recoja el hecho singular puesto de manifiesto sin necesidad de intervención de un facultativo, siempre que el valor del coeficiente esté parametrizado según esta normativa y que el reconocimiento de la singularidad no contradiga lo manifestado por el administrado. En caso contrario, se requerirá intervención facultativa.

Tercero.-Normas reguladoras del procedimiento de valoración por valor de coste.

Norma 1: componentes analíticos del valor.

De forma análoga al procedimiento establecido en la legislación sobre valoración catastral (R.D. 1020/1993, de 25 de junio) y en la legislación en materia de valoraciones hipotecarias (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo), se considera el valor de un inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales:

suelo, construcción y gastos/beneficios de promoción.

Norma 2: suelo.

Se contemplan tres formas de valorar el suelo, tanto edificado como vacío, según los componentes económicos del valor que sean tomados como base para la valoración:

A) Suelo con componentes de mercado urbanísticos:

suelo en el que, por su clase y calificación urbanística reconocida en el planeamiento urbanístico de aplicación, en su mercado se atiende principalmente a los aprovechamientos urbanísticos. El valor que resulta será directamente proporcional a las edificabilidades permitidas por el planeamiento o realmente materializadas e inversamente proporcional a los gastos que se le impongan como contraprestación a la edificación.

El valor será el resultado de aplicar los rendimientos económicos (valores de repercusión) que el mercado confiere a los parámetros urbanísticos establecidos en el planeamiento. Los valores de repercusión se obtendrán previa división del territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria y, aplicando el método residual (obteniendo residualmente el valor de repercusión del suelo a partir de valores de venta conocidos) a los valores contenidos en los estudios de mercado disponibles se obtendrá el valor promedio en cada zona para los usos más comunes (vivienda, comercial...). Estos valores zonales, así como su proceso de cálculo, serán accesibles a los administrados y podrán ser actualizados mediante el análisis de estudios de mercado nuevos o complementarios o bien mediante actualizaciones mediante los índices de variación de precios publicados por las distintas administraciones públicas o por instituciones especializadas. Se podrán establecer índices más particulares que recojan diferencias de valor intrazonales, esto es, diferencias por calle o tramo de calle, índices que podrán proceder de ponencias catastrales que los incluyan o ser fijados mediante análisis propios.

Para aquellas zonas y usos en los que en la fijación de los precios de mercado no se atienda de manera cuantitativamente proporcional a los parámetros de edificabilidad establecidos en el planeamiento urbanístico sino que la apetencia de la demanda contemple más los componentes cualitativos (localización geográfica, orientación, pendiente, vistas, etc.), manteniéndose la edificabilidad real por debajo de la permitida, podrá sustituirse el cálculo residual por la elaboración de tablas de valores de suelo unitarios que reflejan su variabilidad cualitativa: usos industriales, dotaciones privadas, vivienda en núcleos rurales y otros similares situados en zonas de bajo grado de consolidación urbanística.

B) Suelo con componentes de mercado rústicopecuarias o energético-industriales (plantas de explotación energética): suelo en el que su mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa, etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, a las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, serán un destino agrológico a monte bajo ubicada en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. Los componentes del valor unitario mencionados, el valor de partida y los tres coeficientes correctores por cultivo, parroquia y acceso, serán parametrizados y accesibles a los interesados.

C) Suelo con carencias o limitaciones de mercado:

suelo destinado a viales o zonas comunes de cesión gratuita sin derecho a aprovechamiento urbanístico, a usos dotacionales públicos, suelos rústicos con protección normativa o presencia de infraestructuras cuando ésta impida su explotación o cuando se den situaciones equivalentes. Podrá asignárseles valor nulo (tratándose de una cesión sin derechos o compensaciones), un valor correspondiente a una edificabilidad simbólica (entre 0 y 0,2 m2/m2) o un valor unitario correspondiente al cultivo rústico más próximo o similar, o incluso valor negativo tratándose de una cesión gravosa sin compensación.

Norma 3: construcciones.

Para la valoración de las edificaciones, se parte de un valor básico de construcción para el uso estándar (vivienda) que recoja los costes totales de ejecución de la obra (excluyendo el suelo). En la fijación de este valor básico se parte de la orden EHA 1213/2005, de 26 de abril (o anteriores según fecha de referencia de la valoración, incluso con modificaciones introducidas por el R.D. 1464/2007, de 2 de noviembre), por la que se aprueban los módulos para la determinación de los valores catastrales. Se estará al valor del módulo más recientemente aprobado y, si procede, se actualizará a la fecha de devengo mediante un incremento anual que no supere el intervalo medio entre tramos.

En la adopción de partida de estos módulos catastrales y a efectos de simplificación motivada por las escasas diferencias de coste de los materiales y mano de obra que se constatan entre las diferentes áreas geográficas, se considerarán únicamente dos valores básicos de construcción correspondientes a dos categorías de ayuntamientos, los del grupo 1: compuestos en general por ayuntamientos susceptibles de mayor dinamismo en el mercado inmobiliario, que adoptarán un valor no superior al MBC2 actualizado; el resto de los ayuntamientos compondrán el grupo 2: ayuntamientos del interior con dinámicas inmobiliarias y constructivas menos desarrolladas, que adoptarán un valor no superior al MBC4 actualizado.

Norma 4: coeficiente de uso.

Este valor básico de construcción podrá ser modificado en los siguientes porcentajes:

-Reducido hasta en un 50% para usos que no requieran distribución interior (locales comerciales sin distribuir, garajes, almacenes, etc.).

-Reducido hasta en un 25% para usos con equipamientos interiores reducidos (oficinas, naves comerciales, administrativos, etc.) -Aumentado un 15% en el caso de tratarse de tipologías de vivienda unifamiliar, debido a la mayor repercusión de fachadas y cubierta sobre la unidad de superficie.

-Aumentado hasta en un 50% para usos hosteleros, comerciales con distribución interior y, en general, para cualquier uso que implique estándares constructivos o materiales por encima del promedio que marca la calidad de las viviendas protegidas.

Norma 5: coeficiente de antigüedad.

Al valor básico de construcción corregido según el uso se le aplicará una depreciación que recoja el envejecimiento por el transcurso del tiempo, mediante un coeficiente que obedece a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual que deberá estar entre el 1% y el 2%. Se podrán aplicar ratios mayores (hasta un 5% anual) para usos que impliquen amortización inesperadamente fuerte de las construcciones (industrias especiales, instalaciones provisionales, etc.).

Se considerará un límite máximo a la depreciación por antigüedad, que recoja el valor residual de los rehabilitación de un 30% del valor inicial de la construcción.

D = (1-r)^n Donde D es la depreciación por antigüedad expresada en forma de coeficiente multiplicador, r es el ratio de depreciación anual y n el número de años de antigüedad.

Norma 6: coeficiente de calidad constructiva.

Según la calidad constructiva del inmueble e independientemente de su antigüedad física, se aplicarán los siguientes coeficientes:

-Calidad normal: promedio que es el correspondiente a los edificios nuevos de viviendas protegidas, coeficiente 1.

-Calidad ruinosa: coeficiente 0,25.

-Calidad mala: coeficiente 0,50.

-Calidad regular: coeficiente 0,75.

-Calidad buena: coeficiente 1,25.

-Calidad excelente: coeficiente 1,50.

En caso de que se aportase declaración oficial expresa de ruina sobre el edificio, podrá asignarse a la construcción valor nulo.

Un estado de conservación deficiente del edificio, debidamente documentado, implicará, de aplicarse este coeficiente, una subsiguiente rebaja de la calidad constructiva.

Norma 7: coeficiente de mercado.

Este coeficiente, tal y como es habitual en las valoraciones inmobiliarias, es el resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador el binomio gastos más beneficios de promoción.

Por norma general tomará el valor que le asigna la normativa catastral = 1,4 (norma 16 del R.D. 1020/1993, de 25 de junio).

Para ayuntamientos del interior con dinámicas inmobiliarias y constructivas menos desarrolladas, los referidos del grupo 2, se podrá reducir este coeficiente hasta 1,2.

Para bienes inmuebles en ubicaciones netamente rurales, donde la edificación se lleva a cabo por autoconstrucción y sitos en zonas lejos de las áreas de influencia de los cascos urbanos y de la costa, se podrá aplicar un coeficiente de mercado de valor neutro = 1.

Norma 8: singularización. Coeficiente de arrendamiento.

Si el bien inmueble estuviera, en la fecha de referencia de la valoración, sometido a un arrendamiento con contrato que incluya cláusula de prórroga forzosa y duración indefinida, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar uno de los siguientes valores:

a) 0,7.

b) El promedio entre el valor resultante de actualizar (capitalizar) la renta neta y el valor de mercado sin tener en cuenta el arrendamiento.

Norma 9: singularización. Coeficiente de local interior.

Si el bien inmueble posee un uso vividero y abre todos sus huecos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado del edificio), esto es, si no da a la calle o patio de manzana (patio compartido por varios edificios), y este hecho provoca una deficiente iluminación, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente de valor: 0,85.

Tratándose de suelos edificables en manzana consolidada, a las partes de la parcela destinadas a patios interiores de parcela o manzana, no edificables en altura, se les podrá depreciar su valor con respecto al de la parte edificable en altura hasta en un 80%.

Norma 10: singularización. Coeficiente de ascensor.

Si el bien inmueble posee un uso vividero, está situado en una planta alta por encima de la rasante de la calle y el edificio no está dotado, ni tiene posibilidad de estarlo, de instalación de ascensor, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar uno de los siguientes valores:

a) 0,85.

b) El correspondiente a una depreciación del 5% por cada planta completa (3 metros de altura) que sea necesario subir desde el acceso a la calle. No computan los tramos de altura inferior a una planta que existan en el portal o zonas comunes.

Norma 11: singularización. Coeficiente de tamaño de locales comerciales.

Con el fin de tener en cuenta el hecho de que los locales comerciales necesitan tener fachada de acceso, que la relación entre la longitud de ésta y la superficie del local marca de manera importante su valía y que cuanto más pequeño es el local la relación fachada / superficie normalmente aumenta, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:

a) Entre 100 y 200 m2 de superficie útil: no se aplica ponderación (locales estándar).

b) Hasta 100 m2 de superficie útil: 2% por cada 10 m2 de menos.

c) Entre 200 y 500 m2 de superficie útil: -2% por cada 20 m2 de más.

d) A partir de 500 m2 de superficie útil: -2% por cada 100 m2 de más (acumulable al anterior).

Norma 12: singularización. Coeficiente de desarrollo edificatorio.

Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticos y en función del grado de desarrollo del proceso edificatorio que posea en el momento de la valoración, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:

a) Si tanto los trámites de gestión (licencias, autorizaciones, equidistribución, etc.) como las obras de urbanización/parcelación están sin terminar: coeficiente 0,7.

b) Si los trámites están terminados pero las obras no están avanzadas: coeficiente 0,8.

c) Si los trámites están terminados y las obras están avanzadas pero no terminadas: 0,9.

Todo ello siempre que la propiedad sea transmitida en el estado real de desarrollo y sin compromisos de asumir los costes restantes por el transmitente, caso éste en que el desarrollo urbanizatorio se entenderá completado a efectos de valoración y, por lo tanto, no procederá aplicar este coeficiente.

Norma 13: singularización. Coeficiente de superficie mínima.

Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticas y no tiene la superficie mínima obligatoria para ser edificado y necesita, por tanto, ser agrupado con otras fincas, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:

a) Si la finca no alcanza el 80% de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,7.

b) Si la finca no alcanza el 90% de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,8.

c) Si la finca no alcanza el 100% de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,9.

Norma 14: singularización. Coeficiente de forma.

Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticos y posee una forma extremadamente irregular que impide la obtención de los rendimientos normales, en comparación con las parcelas del entorno o con la parcela óptima propuesta por el planeamiento, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:

a) Si la irregularidad es ostensible: coeficiente 0,7.

b) Si la irregularidad es notable: coeficiente 0,8.

c) Si la irregularidad es apreciable: coeficiente 0,9.

Norma 15: singularización. Coeficiente final.

Si se da alguno de los siguientes casos, se podrá aplicar un coeficiente final a la valoración. Su aplicación requerirá una explicación que dé cuenta de los motivos que la fundamentan:

a) Si a propuesta del administrado, o derivado de una inspección del bien, o motivado por la puesta de manifiesto de aspectos físico-jurídico-económicos sobre el bien no tenidos en cuenta en la valoración y que afecten a su valor de mercado, parece aconsejable ponderar (apreciar o depreciar) el valor resultante en el porcentaje que corresponda.

b) Si fuera necesario o se juzgase conveniente adaptar el valor de mercado resultante a una determinada normativa reguladora del procedimiento valorador en cualquier ámbito: legislación sobre viviendas protegidas, sobre régimen del suelo, expropiatoria, catastral, hipotecaria, etc.

Este coeficiente, normalmente expresado en forma de factor multiplicador, podrá ser también expresado, cuando sea preferible, en forma de factor aditivo (deducciones a restar o adiciones a sumar) o bien aplicado de ambas formas simultáneamente.

La aplicación de este coeficiente deberá ser facultativa (realizada por técnico competente) cuando su cuantía y motivos no estén previamente establecidos en otras normativas.

Cuarto.-Exportabilidad de estas normas.

Cuando en una valoración facultativa, aunque no se usen exclusivamente criterios de valor de coste, el técnico actuante lo considere oportuno, podrá acogerse a todo o sólo a parte de lo dispuesto en este catálogo normativo a efectos de motivación suficientemente fundamentada.

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