§1019669
Las líneas generales de la reforma amplían la capacidad de elección de las familias españolas a la hora de contratar un crédito hipotecario, dotándolas de mejores mecanismos de transparencia para la elección de su crédito o préstamo y fomentando la independencia de las entidades de tasación y la oferta de diferentes tipos de créditos, de forma que puedan escoger aquel que mejor se adapte a sus necesidades y perfil. Asimismo, se establece un nuevo régimen para la amortización anticipada basado en el principio de que las penalizaciones que satisfagan los prestatarios reflejen los riesgos y costes en los que incurren las entidades.
En esta norma se amplía el ámbito de protección vigente, con la inclusión de la cancelación de préstamos a tipo fijo, lo que permite equiparar el tratamiento de la cancelación con el de la subrogación, acabando con la asimetría injustificada existente en la actualidad. Se corrige también la falta de equidad para los prestatarios que suponía el pago a la entidad de la comisión de amortización anticipada incluso en los casos en que ésta se beneficiaba de ella gracias a la evolución de los tipos de interés. Se reducen los costes arancelarios de registradores y notarios por la cancelación anticipada, novación modificativa y subrogación de créditos hipotecarios.
Finalmente, se flexibiliza el régimen jurídico de los mecanismos de refinanciación, ampliando las opciones para los emisores en cuanto a instrumentos y características financieras, lo que elevará la calidad crediticia de los títulos hipotecarios, dando lugar a un menor coste de la financiación y, con ello, mejoras tanto para los prestatarios, como para la competitividad internacional de los prestamistas.
Por otro lado, se regula la hipoteca inversa, destinada a aquellos propietarios de vivienda habitual mayores de 65 años o dependiente, gracias a la cual podrán solicitar una hipoteca sobre su vivienda habitual con el fin de obtener una renta complementaria a su pensión y podrán seguir viviendo en dicha casa. El objetivo es dar mayor seguridad jurídica a los prestatarios y a las entidades financieras, y dotar a este tipo de producto de una adecuada transparencia.
Los aspectos más destacados de este borrador de Anteproyecto de Ley son los siguientes:
Mejora de los mecanismos de transparencia y protección al consumidor.
Se aprobará una nueva orden de transparencia cuyo objetivo es que exista una transparencia más efectiva a través de la revisión de los mecanismos de información actuales, con el fin de que los tomadores de un nuevo préstamo hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos de diferentes entidades.
Modificación del régimen de penalizaciones por subrogación y cancelación anticipada de un préstamo hipotecario.
Se sustituye el concepto de comisión por penalización para que reflejen mejor los riesgos efectivamente asumidos por la entidad. Con ello se evitan situaciones de falta de equidad para las familias y se ofrece el mismo tratamiento a las subrogaciones que a las cancelaciones anticipadas. Además, se reduce en algunos casos el porcentaje cargado a las familias por estos conceptos.
Se fijan dos tipos de penalización: la penalización por desistimiento, cuya finalidad no es otra que abonar los gastos reales en los que incurre la entidad, con un límite máximo será de 0,5 por 100 del capital pendiente de amortizar por la cancelación anticipada o subrogación del crédito hipotecario a interés variable, fijo o mixto; y la penalización por riesgo de tipo de interés que sólo se cobrará a los préstamos con riesgos de interés (hipotecas a tipo fijo o mixtos) y sólo cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad (es decir, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca). En este caso, el porcentaje es libre, tal y como sucede ahora con la cancelación anticipada en préstamos a interés fijo. Por el contrario, una entidad financiera no podrá cobrar esta penalización si la cancelación anticipada o subrogación genera una ganancia para la entidad y una pérdida para el cliente, es decir, si los tipos de interés suben.
Reducción de los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y novación modificativa de una hipoteca.
En los aranceles notariales se tomarán como base los derechos previstos en documentos sin cuantía (que suponen una cantidad fija y de escasa cuantía), frente a los documentos de cuantía (establecen un tanto por ciento en función de valor de los bienes, con un mínimo de noventa euros).
Para la determinación de los aranceles registrales se tomarán como base los derechos establecidos en inscripciones, con la reducción del 90 por 100 para subrogaciones, novaciones y cancelación anticipada. En la actualidad, sólo se bonifican con el 90 por 100 las subrogaciones y novaciones que pasen de un interés variable a uno fijo, la bonificación es del 75 por 100 en el resto de casos.
Fomento de la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación.
Deberán elaborar un reglamento interno, que evite los conflictos de intereses. En él se establecerán, junto con otros extremos determinados por la entidad, las incompatibilidades de sus directivos y administradores.
Las entidades de crédito que cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de una mismo grupo deberán constituir, además, una comisión técnica que vele por el cumplimiento del reglamento interno.
Además, se fija un régimen de participaciones significativas, similar al establecido en las entidades de crédito con el fin de controlar la composición del accionariado y garantizar la independencia, evitando los conflictos de intereses.
Flexibilización del régimen jurídico de los mecanismos de refinanciación
Se elimina la obligación existente para los bonos hipotecarios de que conste en las escrituras de los préstamos afectados, abaratando el coste y agilizando el trámite.
Se permite la inclusión de cláusulas en la emisión de bonos y cédulas hipotecarios que permitan la amortización anticipada de las mismas a disposición del emisor.
Se fortalece la posibilidad del uso de derivados financieros para mitigar potenciales riesgos y conseguir una mejor calificación.
Se establece la obligatoriedad para la entidad de llevar un registro de cobertura de los préstamos hipotecarios y, si existen, de los activos de sustitución adscritos a una emisión de cédulas o bonos.
Se resuelve el hipotético problema de liquidez a corto plazo en caso de insolvencia del emisor. Así, se permite la inclusión en el “pool” de cobertura de los títulos de un pequeño porcentaje de activos de bajo riesgo y muy líquidos, como, por ejemplo, la deuda pública. Además, en caso necesario, se permite a la administración concursal que efectúe las operaciones de financiación.
Se clarifica el orden de prelación de los tenedores de cédulas en caso de concurso, estableciendo la misma prelación para todos ellos independientemente del momento en que se emitieran las cédulas.
Regulación de la hipoteca inversa
Se habilita al Ministro de Economía y Hacienda para que establezca el régimen de transparencia y comercialización adecuado a este tipo de producto.
Podrá ser solicitada por el mayor de 65 años o dependiente con la garantía de su vivienda habitual.
Se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda por el propietario hasta su fallecimiento.
Los herederos responderán de la deuda tan sólo con el valor de la vivienda hipotecada.
Por lo que se refiere a costes de transacción institucionales, se llevan a cabo tres actuaciones que afectan a la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas: en primer lugar, las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados; en segundo lugar, los aranceles notariales se determinarán tomando como base los derechos previstos para los “Documentos sin cuantía”; por último, los aranceles registrales tomarán como base los derechos establecidos para las “Inscripciones”, con la reducción máxima establecida por la Ley 36/2003 del 90 por 100 para todo tipo de operaciones.
No podrán cobrarse penalizaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario, puesto que en estos productos el vencimiento contractual viene determinado precisamente por esa eventualidad.
