§1019270
El Decreto 165/2006 establece el instrumento jurídico que permita conservar y aumentar la vida útil de los edificios destinados a viviendas, así como salvaguardar los derechos de los usuarios finales regulando las obligaciones de los agentes afectados por el procedimiento edificatorio.
El Decreto Autonómico define el Libro del Edificio como el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituyen el archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo y que permite poner a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios, los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mantenimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores y para acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios a fin de facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas.
DECRETO 165/2006, DE 19 DE SEPTIEMBRE, POR EL QUE SE DETERMINA EL MODELO, LAS FORMALIDADES Y CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.
La Constitución que nos dimos los españoles en 1978, configura la vivienda como un derecho de todos los españoles, pero este derecho no lo es a cualquier vivienda, sino a “una vivienda digna y adecuada”, y establece la obligación de los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para la efectividad de este Derecho.
La Junta de Extremadura, desde hace años, viene realizando, y sigue realizando, ingentes esfuerzos en orden a conseguir que todos los extremeños dispongan de una vivienda digna a través de los distintos planes de vivienda; es ahora el momento de asegurar que los titulares de las viviendas que entran en el mercado gocen de las garantías del derecho constitucionalmente protegido.
En este momento unas necesidades mínimas de calidad y garantía imponen la necesidad de hacer llegar a los usuarios de las viviendas un adecuado nivel de información que permita su utilización en las mejores condiciones y sirva de soporte a las labores necesarias de conservación, mantenimiento y reparación.
En este sentido la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece en su artículo 7 el LIBRO DEL EDIFICIO, y la obligación de entregarlo a los usuarios finales. Esta obligación tiene su reflejo en la Ley de la Comunidad Autónoma, Ley 3/2001, de 26 de abril, de Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura, que en el artículo 36, del Capítulo IV del Título V, hace referencia al Libro del Edificio y remite su regulación a norma con rango reglamentario, método por el que se procede a la concreción de este eficaz instrumento en defensa de consumidores y usuarios a través del presente texto.
El Libro del Edificio ha sido objeto de un proceso de elaboración que lo ha concebido y creado como un documento completo y sencillo en el que se recoge la información precisa para permitir conocer en todo momento las características físicas, técnicas del edificio y su régimen jurídico y en el que se ha contado con el trámite de información pública necesario para conocer las consideraciones de todos los sectores sociales afectados por el contenido de esta norma.
La finalidad del Libro del Edificio es fundamentalmente doble, por un lado, conservar y aumentar la vida útil del edificio, mediante las instrucciones de uso y mantenimiento que el mismo incorpora y, por otro lado, servir como instrumento jurídico de primer grado para hacer valer los derechos de los usuarios finales, al recoger las distintas obligaciones que pesan sobre los distintos agentes del procedimiento edificatorio, siendo de gran trascendencia en orden a conocer la génesis del edificio y del procedimiento constructivo.
Se regula en el presente Decreto el contenido preciso de la documentación, responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en la edificación a la hora de su elaboración y por último el procedimiento necesario para la gestión y utilización del mismo.
De este modo se facilita el procedimiento para su formación y se garantizan unas condiciones adecuadas, en cuanto a su contenido, para los futuros usuarios de las viviendas.
En su virtud, a iniciativa del Presidente de la Agencia Extremeña de la Vivienda, el Urbanismo y el Territorio y a propuesta del Vicepresidente de la Junta de Extremadura, de acuerdo con el Consejo Consultivo de Extremadura y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su sesión del día 19 de septiembre de 2006, DISPONGO:
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto.
Este Decreto tiene por objeto establecer el instrumento jurídico adecuado que permita conservar y aumentar la vida útil de los edificios destinados a viviendas, así como salvaguardar los derechos de los usuarios finales regulando las obligaciones de los agentes afectados por el procedimiento edificatorio.
Artículo 2. Ámbito y marco legal de referencia.
1. El ámbito de aplicación será, según establece la Ley 3/2001, de 26 de abril, para todo edificio de uso residencial o el desarrollo de actividades compatibles en el mismo, de titularidad pública o privada, de nueva planta u obtenidos en un proceso de rehabilitación integral, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, cualquiera que sea su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad o tenencia.
2. En cuanto a las definiciones de conceptos, clasificación, tipología del ámbito de este Decreto, se estará a lo dispuesto en la Ley 3/2001, de 26 de abril.
Artículo 3. El Libro del Edificio.
El Libro del Edificio es el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituyen el archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo y que permite poner a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios, los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mantenimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores y para acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios a fin de facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas.
El libro del edificio estará formado para el conjunto del edificio y/o para la vivienda:
– Por la documentación de la obra ejecutada, – por la documentación del periodo de uso y mantenimiento del edificio.
Las características, alcance, contenido y estructuración figuran en los anexos de este Decreto.
CAPÍTULO II OBLIGACIONES DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN Artículo 4. Contenido mínimo.
Las obligaciones que se establecen en este capítulo tienen carácter de mínimo y se entenderán sin perjuicio de las fijadas en otras disposiciones que resulten de aplicación y de las derivadas de estipulaciones contractuales.
Artículo 5. Obligaciones del promotor.
1. El promotor deberá entregar la documentación que se determina en el presente Decreto y anexos al adquiriente de la vivienda unifamiliar, de la unidad de ocupación dentro de un edificio de viviendas y a la comunidad de propietarios cuando se trate de edificar con elementos comunes.
Le corresponde al promotor en lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio lo siguiente:
a) Formalizar el Libro del Edificio recabando y archivando la documentación generada en el proceso por el resto de los agentes en relación con las obligaciones dimanantes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y del presente Decreto.
b) Promover las condiciones y facilitar la documentación necesaria para que los agentes por él contratados puedan cumplir con sus obligaciones respecto del Libro del Edificio.
c) La recogida, archivo y custodia hasta la inclusión en el Libro del Edificio de los datos de los agentes y certificados de garantía.
d) Cumplimentar las fichas contenidas en el Anexo III propias de su actividad.
En promociones de viviendas para su 2.ª trasmisión o arrendamiento, el titular que trasmite o arrienda deberá entregar a cada cesionario o arrendatario la lista de elementos de la edificación cuyo mantenimiento corre a cargo del arrendatario, el nombre y dirección del administrador de la comunidad de propietarios, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en su caso, el reglamento de régimen interno de la comunidad, la cédula de habitabilidad, la calificación definitiva en su caso, boletín de la instalación de agua potable, boletín de la instalación de energía eléctrica, certificados de la instalación de gas en su caso, autorización para la puesta en funcionamiento de las instalaciones térmicas, si existe, del edificio y relación de compañías suministradoras de servicios, en el supuesto que la contratación de suministros y servicios corresponda al arrendatario, las instrucciones de uso, mantenimiento y conservación según Anexo y copia de la documentación técnica a que se refiere el Anexo.
2. En el caso de régimen de propiedad horizontal en el que se disponen elementos comunes, si en el momento de la entrega del libro del edificio no se encuentra constituida la comunidad de propietarios, dicha entrega se hará a cualquiera de los adquirientes de viviendas pertenecientes al edificio que vaya a ocupar de inmediato su vivienda y en el supuesto de que una vez otorgada la licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o la calificación definitiva no se hubiese vendido ninguna vivienda, al primer adquiriente. En ambos casos el receptor de la documentación referida deberá suscribir el compromiso de poner la misma a disposición de los órganos rectores de la comunidad de propietarios cuando ésta se constituya.
3. La entrega del Libro del Edificio deberá llevarse a cabo, como máximo, a la entrega de llaves y antes de la ocupación o toma de posesión de las viviendas y del edificio.
4. Los actos de entrega de la documentación a que se refieren los apartados anteriores se deberán formalizar en las correspondientes actas suscritas por las partes, conforme a los modelos establecidos en el Anexo III.
Artículo 6. Obligaciones del constructor.
El constructor deberá facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, en los siguientes términos:
– La recogida, el archivo y la custodia para su entrega al promotor, hasta la inclusión en el Libro del Edificio, de la documentación relativa a las garantías generales y específicas recogidas en el Anexo I, correspondiente a los suministradores de productos, servicios y fabricantes.
– El constructor está obligado a reclamar esta documentación a todas las empresas contratadas por él, no pudiendo alegar la omisión de aquellas.
Artículo 7. Obligaciones del director de obra.
Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos, según figura en el Anexo I de este Decreto.
Artículo 8. Obligaciones del director de la ejecución de la obra.
Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 9. Obligaciones de los suministradores de los productos.
Los suministradores de productos para la ejecución deberán facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 10. Obligaciones de los propietarias y usuarios.
1. Los propietarios deberán conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar, actualizar y transmitir el Libro del Edificio.
2. Los usuarios deberán, sean o no propietarios, realizar el uso adecuado de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación del periodo de uso, mantenimiento y conservación.
3. Los usuarios, sean o no propietarios, vendrán obligados a recibir, actualizar y conservar la documentación que se les entregue.
4. El propietario, o los propietarios o el presidente de la comunidad de propietarios, en su caso, o propietario de la unidad de vivienda, estarán obligados:
a) Completar y actualizar la documentación recibida del promotor, incorporando la documentación del periodo de uso y conservación del edificio, cumplimentada según lo establecido en el Anexo I.
b) Tener a su cargo y anotar en el registro de incidencias, las incidencias que se produzcan y las reformas o rehabilitaciones que se realicen mediante el Registro de incidencias, según lo establecido en el Anexo I y el archivo documental y anotar en el registro de operaciones de mantenimiento las tareas de mantenimiento que se vayan llevando a cabo.
c) Tener siempre el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo y de las Administraciones Públicas o autoridades competentes.
d) Transmitir al comprador, en caso de venta del edificio o unidad de ocupación, el Libro del Edificio, según el alcance y contenido de este Decreto. Debiendo formalizar el acto de la entrega en el contrato, y en el acta suscrita por las partes conforme al modelo del Anexo III.
5. A efecto de las obligaciones reseñadas en los apartados anteriores tanto las inscripciones en el registro de incidencias y operaciones de mantenimiento como la inclusión en el archivo documental, a los que se refiere el Anexo, deberán hacerse en el plazo máximo de un mes después de haberse producido o ejecutado.
6. Los propietarios de las edificaciones estarán obligados a llevar a cabo las inspecciones técnicas que obligatoriamente se determinen por las Administraciones Públicas competentes, así como a realizar las obras que se deriven de las mismas, según las normas que rijan en cada momento. Dicha obligatoriedad o adaptación se recogerá en el Registro de incidencias del Libro del Edificio; así como en las instrucciones de mantenimiento que en su caso fueran necesarias.
CAPÍTULO III LAS GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Artículo 11. Contenido de la documentación de la obra ejecutada.
En el momento de la recepción de las obras el Director de la misma facilitará al Promotor la siguiente documentación:
1. El Proyecto Final, según los términos del artículo 3.11 de la Ley de Calidad, Promoción y Acceso a la vivienda, visado.
2. Las instrucciones de uso y de mantenimiento, generales y particulares, así como las instrucciones para las actuaciones de prevención de riesgo y seguridad, tanto del edificio como de cada unidad de ocupación, debidamente visadas por el Colegio Oficial correspondiente.
3. De forma separada se deberá recoger en planos las previsiones, soluciones constructivas, medidas y dispositivos pertinentes para posibilitar la localización, control, regulación y registro de las redes e instalaciones y el acceso, en condiciones de seguridad, a los elementos constructivos e instalaciones que requieran revisiones y mantenimientos periódicos o que hayan de ser objeto de obras de reparación o conservación posteriores, que no vengan expresamente recogidos en el Proyecto de Ejecución o hayan sufrido modificaciones sobre las previsiones de aquél.
4. El certificado energético definitivo.
Artículo 12. Medidas de control y seguimiento administrativo.
1. La Junta de Extremadura, a través de la Agencia Extremeña de la Vivienda, el Urbanismo y el Territorio (AEVUT) realizará el correspondiente seguimiento administrativo del desarrollo del presente Decreto.
2. En viviendas promovidas por las Administraciones Públicas, un ejemplar del Libro del Edificio quedará depositado en el organismo competente de la Administración Promotora.
3. Para la obtención de la Calificación Definitiva de VPO, será imprescindible adjuntar con la solicitud, ante el órgano competente de la AEVUT, un ejemplar del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archivado junto con el expediente administrativo, excepto la relativa a la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
4. Para el visado de los contratos de protección oficial, por el Órgano de la AEVUT que tenga dicha competencia, será preceptivo que en los mismos figure, en el caso de viviendas vendidas o arrendadas con posterioridad a la ocupación o entrega al uso del edificio, original o fotocopia compulsada del acta de entrega del Libro del Edificio al comprador o arrendatario.
5. Para la obtención de licencias de primera ocupación o cédula de habitabilidad ante el órgano competente, será preceptivo que el promotor acompañe a la solicitud correspondiente un ejemplar del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archivado junto con el expediente administrativo, excepto la relativa a la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y copia autentificada del acta de entrega del Libro del Edificio al presidente o representante de la comunidad si ésta se hubiese constituido, o, en caso contrario, y no existir aún algún adquirente de unidad de ocupación, declaración jurada asegurando este extremo.
6. Para la concesión de la renovación de la cédula de habitabilidad será imprescindible adjuntar con la solicitud, ante el órgano competente una copia autentificada del Volumen II “Documentación del Periodo de Uso y Mantenimiento del Edificio o Unidad de Ocupación” del Libro del Edificio que quedará archivada junto al expediente administrativo.
7. Para la obtención de licencia de actividad de una unidad de ocupación del edificio distinta al uso de vivienda ante el órgano competente, será preceptivo que el promotor acompañe a la solicitud correspondiente un ejemplar de “Documentación de la unidad de ocupación ejecutada” del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archivado junto con el expediente administrativo y original o copia compulsada del acta de entrega del Libro del Edificio al titular de la actividad.
Artículo 13. Medidas de fomento.
Al objeto de facilitar la mejor aplicación de las exigencias establecidas en cuanto a la formalización del Libro del Edificio, la AEVUT pondrá a disposición guías y programas informáticos.
Así mismo, se establecerán medidas de fomento que propicien la implantación del Libro del Edificio Simplificado en el parque de viviendas ya existentes mediante la implementación de campañas oportunas.
Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
Será preceptivo el cumplimento de las prescripciones de este Decreto en todos los edificios de viviendas que obtengan el Certificado Final de Obra a partir de su entrada en vigor, salvo aquellos edificios que excepcionalmente no estuviesen afectados por la Ley de Ordenación de la Edificación. En todo caso, se reglamentará convenientemente un libro del edificio simplificado para atender al parque de viviendas proexistente a la entrada en vigor de la normativa y legislación vigentes que recoge el concepto de Libro del Edificio.
Disposición final única. Entrada en vigor.
El presente Decreto entrará en vigor en el plazo de seis meses a contar desde el día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.
Anexos
Omitidos.
