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Contratos de arrendamiento turístico y hotelero: COVID-19 y cláusula “rebus sic stantibus”. (RI §424507)  

- Víctor Bastante Granell

La crisis sanitaria y económica derivada del Covid-19 ha provocado numerosos efectos negativos en la sociedad. Uno de los sectores más afectados ha sido el turismo, que se ha caracterizado por su resiliencia y capacidad de sobrevivir, a pesar de los “embistes legales”, las restricciones y las oscilaciones en la movilidad de turistas. Como consecuencia de lo anterior, ciertas empresas turísticas (hoteles, pymes, etc.) –que reunían la condición de arrendatarias– no pudieron afrontar el pago de las rentas de los inmuebles que habían alquilado para destinarlos al alojamiento turístico, con la consiguiente reducción de ingresos (principalmente, tras decretarse el estado de alarma y el cierre de la actividad turística). Ante tal situación y la imposibilidad de renegociar las condiciones de los contratos con su arrendador, algunas acudieron a la vía judicial para solicitar una reducción de la renta con base a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Además, otras pidieron como medida cautelar la suspensión de la renta, hasta que recayera sentencia sobre el objeto principal. Siendo así, el presente trabajo pretende exponer, analizar y comentar distintas resoluciones que han supuesto el renacimiento de la referida cláusula ante la coyuntura económica sufrida por ciertas empresas turísticas; y, lo más importante, mostrar un posible “salvoconducto” para otras empresas que padecen –o padecerán– dicho problema. No obstante, ello solamente será posible ante la concurrencia de los requisitos de tal figura de construcción jurisprudencial.

I. INTRODUCCIÓN. II. COMENTARIO A LA SJPI DE BARCELONA Nº 1/2021, DE 8 DE ENERO DE 2021. 1. Antecedentes de hecho. 2. La posición de las partes. 3. La jurisprudencia sobre la cláusula “rebus sic stantibus” en tiempos de pandemia: Concepto y requisitos. 4. La decisión y fundamentación del Tribunal. 4.1. El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y la cláusula “rebus sic stantibus”. 4.2. La aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en el caso enjuiciado. 4.3. El fallo del Tribunal. 4.4. Resoluciones judiciales no favorables al acogimiento de la cláusula “rebus sic stantibus”. 5. La suspensión del pago de la renta a satisfacer como medida cautelar al amparo de la cláusula “rebus sic stantibus”. III. Una mirada hacia el Derecho francés. IV. CONCLUSIONES. BIBLIOGRAFÍA.

Palabras clave: Contratos de arrendamiento turístico; contratos de arrendamiento hotelero; covid-19; cláusula “rebus sic stantibus”; renta.;

The health and economic crisis derived from Covid-19 has caused numerous negative effects on society. One of the most affected sectors has been tourism, which has been characterized by its resilience and ability to survive, despite the “legal onslaught”, restrictions and fluctuations in tourist mobility. As a consequence of the foregoing, certain tourism companies (hotels, SMEs, etc.) –which met the status of tenants– could not afford to pay the rents of the properties they had rented to be used for tourist accommodation, with the consequent reduction in income (mainly, after decreeing the state of alarm and the closure of tourist activity). Faced with such a situation and the impossibility of renegotiating the conditions of the contracts with their landlord, some went to court to request a reduction in rent based on the application of the “rebus sic stantibus” clause. In addition, others asked as a precautionary measure the suspension of the rent, until a sentence was passed on the main object. Thus, the present work aims to expose, analyze and comment on different resolutions that have led to the rebirth of the referred clause in the face of the economic situation suffered by certain tourism companies; and, most importantly, show a possible "safe conduct" for other companies that suffer -or will suffer- this problem. However, this will be possible with the concurrence of the requirements of such a jurisprudential construction figure.

Keywords: Tourist lease contracts; hotel lease contracts; covid-19; “rebus sic stantibus” clause; rent.;

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