Reflexiones sobre el proyecto de Ley de crédito inmobiliario. (RI §420929)  

La Comisión Europea ha venido prestando atención al mercado europeo del crédito hipotecario desde mucho antes de la crisis financiera de 2007-2008. En un momento inicial, su preocupación se centraba en la existencia efectiva de un mercado europeo en ese ámbito, tratando fundamentalmente de armonizar algunos aspectos clave de la regulación aplicable a esos contratos. Tras la crisis, a esa aproximación inicial se añadió la preocupación por mejorar el nivel de protección de los prestamistas en los contratos con garantía hipotecaria y/o para la adquisición de inmuebles con finalidad residencial. La confluencia de ambas sensibilidades dio lugar a la aprobación de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican algunas disposiciones europeas. Esta Directiva debió transponerse a nuestro ordenamiento jurídico en el año 2016 pero, por las vicisitudes de la política interna de nuestro país no ha podido hacerse hasta el momento, encontrándose en tramitación parlamentaria un Proyecto de ley aprobado a tal efecto. El legislador español ha aprovechado ese Proyecto de ley para tratar de dar respuesta a una serie de cuestiones, relacionadas con los contratos a que hace referencia la Directiva, que han motivado una intensa controversia jurídica (y litigiosidad) en los últimos años en España, tratando de mejorar la seguridad jurídica en el mercado del crédito “inmobiliario”.

I. ALCANCE DEL TRABAJO. II. CONTEXTO. III. LA DIRECTIVA OBJETO DE TRANSPOSICIÓN. IV. EL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. 1. Antecedentes. 2. La tramitación del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Opciones iniciales del legislador. 3. Análisis del contenido del Proyecto de Ley. 3.1 Objeto, ámbito de aplicación y carácter parcialmente indisponible de la norma. 3.2. Normas de protección del prestatario. 3.3. Otras disposiciones. 3.4. Régimen transitorio. V. CONCLUSIONES.

Palabras clave: Crédito inmobiliario; crédito hipotecario; intermediario financiero; entidad de crédito; prestamista; representante designado; prestatario; consumidores; servicio de asesoramiento; venta vinculada; venta combinada; préstamo en moneda extranjera; préstamo a interés variable; información precontractual; Tasa Anual Equivalente (TAE); Evaluación de solvencia.;

The European Commission has been monitoring and paying attention to the European Mortgage loan market since well before the 2007-2008 financial crisis. Originally, its concern was focused on the effective existence of an European market on that ambit, trying fundamentally to harmonize some key aspects of the regulations applicable to such contracts. After the crisis, to that original approach it was added the concern about rising the consumer protection level in the mortgage loans /loans related to immovable property for the acquisition of residential immovable properties. Both sensitivities lead to the approval of the Directive 2014/17/EU of 4 February 2014, on credit agreements for consumers relating to residential immovable property and amending some European Directives and Regulation. This Directive should be transposed to the Spanish internal law in 2016 but, due the political circumstances of our country it hasn´t being achieved at the moment, when a Draft Bill is in the parliamentary proceeding to that end. Spanish legislator has taken advantage of this Draft Bill to try to give a response to some controversial issues, related to the contracts that are included in the scope of the Directive, that has caused a massive litigation in Spain during last years, aiming to provide legal certainty to the real state credit market.

Keywords: Credit related to immovale property; mortgage loan; credit intermediary; credit institution; creditors; appointed representatives; debtors; consumers; advisory service; Tying practice; bundling practice; foreign currency loan; variable rate loan; information preliminary to the conclusion of the credit agreement; Annual percentage rate of change (APRC); creditworthiness assessment.;