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  • EDICIÓN DE 09/04/2015
 
 

Las plazas de garaje son elementos privativos salvo que por decisión unánime de la Comunidad de Propietarios se determine lo contrario

09/04/2015
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El TS desestima el recurso de casación interpuesto y confirma la sentencia impugnada que no accedió a la pretensión de los recurrentes de que fueran declarados propietarios de una plaza de garaje, vendida junto con su vivienda, y les restituyera en la posesión del mismo.

Iustel

Afirma que, si bien es cierto, tal y como alegan los actores, que el garaje cuestionado no era elemento común sino privativo, y ello a tenor del art. 396 del CC, en la redacción dada por la Ley de Propiedad Horizontal, y que puede serlo si así lo deciden por unanimidad los propietarios -lo que no ocurrió en ese caso-, sin embargo se da la circunstancia de que los actores vendieron su vivienda junto con el garaje como elemento anejo a la misma por lo que no procede su restitución.

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil

Sede: Madrid

Sección: 1

N.º de Recurso: 1967/2012

N.º de Resolución: 549/2014

Procedimiento: Casación

Ponente: JOSE LUIS CALVO CABELLO

Tipo de Resolución: Sentencia

TRIBUNAL SUPREMO. SALA DE LO CIVIL

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Octubre de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen reseñados, el recurso de casación núm. 1967/2012, interpuesto por la procuradora doña Rosario Marcos Filiú, en nombre y representación de doña Teresa y doña Bárbara, esta como sucesora procesal de su difunto padre, don Anselmo, contra la sentencia dictada en apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante en el recurso núm. 608/11, procedente de los autos de juicio ordinario núm. 1374/2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Benidorm. Es parte recurrida la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000, don Emiliano y doña Laura.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 26 de mayo de 2011, el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Benidorm, poniendo término al procedimiento ordinario núm. 1374/2007, dictó sentencia cuya parte dispositiva es la siguiente:

“Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Anselmo e Teresa, que comparecen representados por el Procurador Sr. Fernández de Bobadilla Moreno, debo declarar y declaro que los actores son legítimos propietarios de la plaza de garaje señalada con el número NUM000, sita en el EDIFICIO000, debiendo estar y pasar los codemandados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , que comparece representada por el Procurador Sr. Roglá Benedito; y D. Emiliano y D.ª Laura, que comparecen representados por la Procuradora Sra. Miró Oriola, por la anterior declaración; debiendo estos últimos restituir la posesión pacífica de la misma a los actores, absteniéndose en lo sucesivo de discutir el declarado dominio y eliminando cualesquiera obstáculos mecánicos y/o de cualquier orden o naturaleza instalados en la plaza para evitar el pacifico disfrute de la misma por los actores; declarando nulo igualmente el acuerdo de la Comunidad de Propietarios demandada, de fecha 7 de julio de 2007, en cuanto al acuerdo adoptado bajo ordinal 3.2, por infracción de ley.” SEGUNDO.- El 10 de mayo de 2012, la Sección quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, resolviendo los recursos de apelación interpuestos, de una parte, por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000, y de otra, por don Emiliano y doña Laura, dictó sentencia, cuya parte dispositiva es la siguiente:

“Que estimando los recursos de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , y Don Emiliano y D.ª. Laura, contra la sentencia dictada con fecha 26 de mayo de 2011 en el procedimiento de juicio Ordinario n.º 1.347/07 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Benidorm, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y en consecuencia desestimamos las pretensiones articuladas en la demanda declarando la validez del acuerdo impugnado, con imposición de las costas a la parte actora.

Sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta instancia”.

TERCERO.- Mediante escrito de 8 de junio de 2012, la procuradora doña Rosario Marcos Filió, en nombre y representación de doña Teresa, interpuso recurso de casación con base en la existencia de interés casacional.

CUARTO.- Por auto de 19 de febrero de 2013, la Sala acordó admitir el recurso.

QUINTO.- Mediante escrito presentado el 5 de abril de 2013, en el Registro General del Tribunal Supremo, la parte recurrida se opuso al recurso argumentando que no existía interés casacional, pues la Audiencia Provincial “no entró a valorar si las plazas de garaje son elementos comunes o privativos [ya que] se centró en la cuestión planteada en el pleito: el titulo para reivindicar la plaza de garaje n.º NUM000 “.

SEXTO. - Por providencia de fecha 23 de julio de 2014, la Sala señaló el siguiente día 124 de septiembre para deliberación, votación y fallo.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Luis Calvo Cabello,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Para resolver adecuadamente el recurso de casación, es conveniente recordar lo siguiente:

1.- Los demandantes pretendieron, como lo hacen ahora en su condición de recurrentes, que se declarara que eran propietarios de la plaza de garaje n.º NUM000 del EDIFICIO000, de Benidorm; que se les restituyera la posesión total de la misma; y que se anulara el acuerdo de la Junta de propietarios de 7 de julio de 2007 en todo lo concerniente a la mencionada plaza de garaje.

2.- El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda con base en las siguientes razones:

a) De acuerdo con la cédula de calificación definitiva del EDIFICIO000 y la escritura de declaración de obra nueva, los garajes, situados en el sótano, son elementos privativos.

b) En la venta que los demandantes hicieron a la sociedad mercantil “Clínica dental Gorostarzu, S.L.” de una vivienda (segregaron la que tenían, compuesta de dos viviendas) no consta garaje alguno.

c) Tampoco consta en la venta que dicha sociedad hizo a los luego demandados.

3.- La Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y desestimó todas las pretensiones de los demandantes, con base en las siguientes razones:

a) A partir de la segregación de la vivienda de los demandantes, que estaba formada por dos viviendas, la venta de la segregada tuvo también como objeto una plaza de garaje.

b) Esta atribución de una plaza de garaje de las dos que originariamente correspondían a los demandantes fue conforme a su destino de servicio de uso a los propietarios de cada elemento del edificio.

SEGUNDO.- Estructura y enunciación del recurso Los demandantes basan su recurso en la existencia de interés casacional, pues entienden que la decisión de la Sentencia impugnada, al basarse en que las plazas de garaje, situadas en el sótano del edificio, son elementos comunes, se halla en manifiesta oposición con la doctrina legal del Tribunal Supremo sentada, entre otras, en las sentencias n.º 649/2003, de 30 de junio de 2003, y l n.º 488/2009, de 22 de junio de 2009 “.

El recurso contiene tres motivos, enunciados como sigue:

El primero: “Infracción por errónea interpretación del art. 396 del Código Civil y violación por no aplicación de los arts. 1, 3-a ) y 5, párrafo primero, de la Ley de Propiedad Horizontal, según la interpretación que debe darse a tales preceptos con arreglo a la doctrina jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las Sentencias de 22 de junio de 2009 y 30 de junio de 2003, más arriba citadas como fundamento del interés casacional del recurso”.

El segundo: “Infracción por no aplicación del art. 348 del Código Civil y por indebida aplicación del art.

14-e) de la Ley de Propiedad Horizontal, dada la conceptuación de elemento privativo que debe atribuirse a los garajes del sótano según la doctrina jurisprudencial antes mencionada”.

El tercero: “Infracción por no aplicación del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal puesto en concordancia con el art. 396 del Código Civil, según la interpretación dada a este último por la doctrina jurisprudencial citada” TERCERO.- Sobre el interés casacional Mientras que, como se ha expresado arriba, los recurrentes afirman que la sentencia de la Audiencia Provincial contraría la doctrina de esta Sala, la parte recurrida lo niega, pues -dice- la Audiencia Provincial desestimó las pretensiones de los demandantes no porque los garajes fueran elementos comunes, sino porque ellos no acreditaron la propiedad del garaje cuyo dominio pretendían fuera declarado (el n.º NUM000 del edificio).

La Sala entiende, como lo hizo en su auto de admisión del recurso, que existe interés casacional ya que la Audiencia Provincial, si bien en la primera parte de su argumentación no afirma que los garajes fueran elementos comunes (parece que los valora como elementos privativos), en la segunda sí lo hace, como resulta inequívocamente de esta consideración: “En suma, la división de ambas viviendas llevaría ineludiblemente la división de las plazas de garaje, que conforme a su destino de servir de uso a los propietarios de cada uno de los componentes del edificio” CUARTO.- Sobre el primer motivo del recurso En el primer motivo del recurso, se sostiene que el Tribunal de instancia, de un lado, infringió el artículo 396 del Código Civil porque lo interpretó erróneamente, y de otro, violó por no aplicarlos los artículos 1.3 a ) y 5, párrafo primero, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Invoca como fundamento de su postura la doctrina de la Sala contenida en sus sentencias de 22 de junio de 2009 y la de 30 de junio de 2003.

Para demostrar estas dos infracciones, los recurrentes argumentan primero que la calificación jurídica de la Audiencia Provincial choca con la calificación que los garajes tienen normalmente como “anejo” de una vivienda o local, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con la consideración conceptual de los “anejos” que recoge el artículo 3 a) de la misma ley; según la cual se considera parte de un elemento privativo.

Y en segundo lugar, los recurrentes dicen que la Audiencia de forma implícita considera que las plazas de garaje son elementos comunes del edificio, lo que supone aplicar el régimen del artículo 396 del Código Civil, en sentido contrario al que la jurisprudencia de la Sala tiene establecido: los sótanos son en principio elementos susceptibles de aprovechamiento individual y objeto de propiedad privada.

QUINTO.- Desestimación. Razones El motivo se desestima porque, coincidiendo con la Audiencia Provincial, la Sala entiende que el garaje fue vendido por los recurrentes junto con la vivienda a la entidad “Clínica dental González-Gorostarzu,S.L.”.

Le asiste la razón a los recurrentes en lo referente a la condición del garaje: no era elemento común, sino privativo. Sin embargo no puede acogerse su afirmación de que vendieron únicamente la vivienda, quedándose el garaje n.º NUM000.

No era elemento común porque, a tenor del artículo 396 del Código Civil (modificado por la Ley de Propiedad Horizontal), los garajes ya no lo son, si bien pueden serlo. No lo son porque dicho artículo no los incluye entre los elementos comunes. (Sí lo hacía antes de la reforma). Y pueden serlo -si así lo deciden por unanimidad los propietarios, pero no lo hicieron en el caso- porque es una enumeración abierta, como resulta de que la expresión que la introduce. “[...] que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...”.

Así lo tiene declarado esta Sala en su sentencia, entre otras, núm. 488/2009, de 22 de junio.

Sin embargo, la sentencia de la Audiencia debe ser confirmada porque el garaje fue objeto de la compraventa celebrada entre los recurrentes, como vendedores, y la entidad Clínica Dental Gorostarzu, S.L, como compradora, por cuanto:

1. El garaje, elemento anejo a la vivienda, tenía la consideración de anejo inseparable de la vivienda.

Así resulta de la inscripción registral de la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio sito en Benidorm, EDIFICIO000, denominado “ DIRECCION000 “, al que pertenecía la vivienda de los demandantes:

“A cada una de las viviendas numeradas con los números NUM001 al NUM002, ambos inclusives, les corresponde como anejo inseparable uno de los garajes que ocupan la planta de NUM003 del conjunto”.

2. Esta condición de anejo inseparable también consta, por lo que respecta a la vivienda que perteneció a los demandantes (formada por la unión de dos viviendas), en la escritura de división en régimen de propiedad horizontal del referido “Edificio DIRECCION000 “ bajo los siguientes términos:

“Que a la vivienda descrita en primer término en el apartado precedente, corresponde, como anejo inseparable, uno de los garajes que ocupan la planta de NUM003 del Conjunto”.

3. En la escritura de compraventa celebrada entre los demandantes y la entidad Clínica Dental González-Gorostarzu, S.L., no consta que el garaje quedara excluido del contrato. Dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, los vendedores debieron hacer constar, si esa era su intención, que no formaba parte del objeto del contrato, esto es, que no lo vendían.

4. En la misma escritura de compraventa consta que los demandantes venden la vivienda a la sociedad mencionada “con cuantos usos y derechos les sean inherentes, y especialmente los relativos a la Comunidad del Edificio del que forma parte”. Mediante estas expresiones, las partes acordaron que con la vivienda se transmitían los usos y derechos no solo relativos a la Comunidad, sino otros, ajenos a ella, entre los que es razonable entender que el garaje, dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, estaba incluido.

SEXTO.- Segundo motivo de casación. Desestimación Los recurrentes lo enuncian así: “Infracción por no aplicación del artículo 348 del Código Civil y por indebida aplicación del artículo 14 de la ley de Propiedad Horizontal dada la condición de elemento privativo que debe atribuirse a los garajes del sótano".

Para fundamentar tales infracciones, los recurrentes argumentan como sigue: dado que los garajes son elementos de propiedad privativa, la Junta de Propietarios carece de competencia para atribuir un garaje al propietario de una vivienda, lo que únicamente podría ser válido si los garajes fueran elementos comunes.

Le asistiría la razón a los recurrentes si la validez del acuerdo solo pudiera basarse en que los garajes eran elementos comunes.

Sin embargo el motivo se desestima porque, al haber sido vendida la plaza de garaje número NUM000 , resulta convalidada la decisión de la Comunidad de requerir a los recurrentes para que desalojen esa plaza de garaje.

SÉPTIMO.- Tercer motivo de casación. Desestimación Después de invocar interés casacional dada la contradicción existente entre la Audiencias Provinciales sobre la condición de los garajes -elementos comunes o privativos-, los recurrentes atribuyen a la Audiencia Provincial no haber aplicado debidamente el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con el artículo 396 del Código Civil.

Si el garaje no hubiera sido vendido junto con la vivienda, el motivo sería estimado. Al haberlo sido, ya no importa la condición del garaje, es irrelevante si era elemento común o privativo, y, en consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.

OCTAVO.- En aplicación de lo dispuesto en el artículo 394, en relación con el artículo 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte recurrente al pago de las costas del recurso Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1.- Se desestima el recurso de casación interpuesto por doña Teresa y doña Bárbara, esta como sucesora procesal de su difunto padre, don Anselmo, contra la sentencia dictada en apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante en el recurso núm. 608/11, procedente de los autos de juicio ordinario núm. 1374/2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Benidorm.

2.- Se condena a la parte recurrente al pago de las costas causadas por su recurso.

3.- Líbrese a la mencionada audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Francisco Javier Orduña Moreno. Eduardo Baena Ruiz. Xavier O'Callaghan Muñoz. Jose Luis Calvo Cabello. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Luis Calvo Cabello, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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