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  • EDICIÓN DE 13/05/2014
 
 

Se insta por el comprador la resolución del contrato de compraventa ante la falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado

13/05/2014
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Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la compradora de una vivienda, se revoca la sentencia impugnada, y se declara resuelto el contrato firmado entre las partes. Ha quedado acreditado el incumplimiento por la vendedora de los plazos de final de obra y de la entrega del inmueble, por lo que se ajusta a derecho la resolución del contrato instada por la recurrente, sin que, tal y como estableció la sentencia de instancia, pudiera la vendedora exigir, tras la resolución del contrato por la compradora, la comparecencia para otorgar la escritura pública, ni que pretendiera su resolución tras su propio incumplimiento.

Iustel

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 783/2013, de 11 de diciembre de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1290/2011

Ponente Excmo. Sr. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

En la Villa de Madrid, a once de Diciembre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 12 de la misma ciudad, cuyos recursos fueron preparados ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de partes recurrentes/recurridas el procurador D. Carlos Blanco Sánchez de Cueto, en nombre y representación de "ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS" y el procurador D. José M.ª Martín Rodríguez, en nombre y representación de "COINBE 2000 S.L."; siendo parte recurrida el procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira en nombre y representación de "VIVIENDAS JARDIN S.L."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La procuradora D.ª Celia Sin Sánchez, en nombre y representación de COINBE 2000, S.L. interpuso demanda de juicio ordinario contra VIVIENDAS JARDIN, S.A. y ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que A) Se declare bien resuelto el contrato de compraventa suscrito con fecha 11 de abril del 2006 entre mi mandante, COINBE 2000 SL, y la mercantil VIVIENDAS JARDÍN SL, por incumplimiento de la obligación principal del contrato asumido por esta última consistente en la entrega de la vivienda, trastero y el garaje en el plazo y condiciones pactadas en dicho contrato, y se condene: -De forma solidaria a VIVIENDAS JARDÍN SA y a ASEFA SA SEGUROS Y REASEGUROS al pago de las cantidades anticipadas por mi mandante, en concreto a VIVIENDAS JARDÍN SA se le condene a restituir a mi mandante el importe de 50.380,95 C, de lo cuales, se condene solidariamente a ASEFA SA SEGUROS Y REASEGUROS a pagar 47.058,06 E previstos en la póliza.- A Viviendas Jardín SA al pago de los intereses calculados al tipo EURIBOR, fijado en el momento en que mi mandante resolvió el contrato, más un diferencial del 0.25 %, de los que ASEFA SA SEGUROS Y REASEGUROS, ha de responder de forma solidaria de 2.650,49 euros previstos en la póliza.- A ASEFA SA SEGUROS Y REASEGUROS a los intereses moratorios a los que se refiere el art. 20 de la Ley del Contrato de Seguro. B) Con carácter subsidiario, es decir, sólo para el supuesto en que se considere bien resuelto por Viviendas Jardín SA, el contrato de compraventa suscrito con mi mandante, se declare nula de pleno derecho la estipulación 6.2 del contrato de compraventa de 11/4/06, por ser abusiva una cláusula que permite quedarse con el dinero establecido en la misma (vulnerando la legislación de protección de consumidores y usuarios) y, por ello, condene a la mercantil demandada a la devolución de la totalidad de las cantidades que le ha entregado mi representada (50.380,95 E) más sus intereses legales desde la fecha en que las entregó hasta su total reintegro. C) De modo subsidiario a todo lo anterior, y en el caso de entender la correcta resolución del contrato por parte de la demandada y no dar lugar a lo propugnado en el apartado anterior a éste, se solicita que, con aplicación de la facultad moderadora determinada en el artículo 1154 del Código Civil, se modere por el Juzgador la pena convencionalmente determinada, para el supuesto de incumplimiento a favor de la mercantil demandada y vendedora, en la estipulación 6.2 del Contrato de Compraventa de 11/4/06, en la cuantía que se tenga por más equitativa y justa de acuerdo con las circunstancias concurrentes. D) En todo caso, y en todos los supuestos previstos en el presente suplico, se condene a las codemandadas al pago de la totalidad de las costas.

2.- La Procuradora D.ª Carmen Vidal Vidal, en nombre y representación de ASEFA, SEGUROS Y REASEGUROS contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia absolutoria respecto de mi mandante desestimando las pretensiones de contrario e imponiendo las costas judiciales a la parte actora, así como el resto de pronunciamientos que sean de rigor.

3.- La Procuradora D.ª Margarita Sanchís Mendoza, en nombre y representación de VIVIENDAS JARDIN, S.A. contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.

4.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Valencia, dictó sentencia con fecha 20 de abril de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de COINBE 2000, S.L., contra ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS y VIVIENDAS JARDÍN, S.A.: 1. Debo declarar y declaro bien resuelto el contrato de compraventa de 11 de abril de 2.006 celebrado entre la actora y VIVIENDAS JARDÍN, S.A. por incumplimiento de ésta de la obligación de entrega en el plazo y condiciones pactadas. 2. Debo condenar y condeno a las dos demandadas de forma solidaria al pago a la actora de 47.085,06 euros, y a VIVIENDAS JARDÍN, S.A. además al pago de 3.295,89 euros; en el caso de esta sociedad con los intereses pactados en el contrato de compraventa, y en el caso de ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS con los intereses establecidos en la póliza de afianzamiento individual. 3. Debo condenar y condeno a VIVIENDAS JARDÍN, S.A. al pago de las costas causadas en relación con la acción dirigida contra la misma, sin que proceda especial imposición respecto a la demanda dirigida contra la otra demandada ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS.

SEGUNDO.- Interpuestos recursos de apelación contra la anterior sentencia por las representaciones procesales de COINBE 2000, S.L. y VIVIENDAS JARDIN, S.A. la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 21 de febrero de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Coinbe 2.000 S.L. contra la sentencia dictada el 20 de abril de 2.010 por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 12 de Valencia en juicio ordinario 424/09. SEGUNDO.- SE ESTIMA en parte el recurso de apelación planteado por "Viviendas Jardín S.L." contra dicha resolución. TERCERO.- SE REVOCA la citada resolución, y en su lugar: A) SE ESTIMA en parte la demanda planteada por "Coinbe 2.000 S.L." contra "Viviendas Jardín S.L." y "Asefa, Seguros y Reaseguros". B) SE DECLARA resuelto el contrato de compraventa celebrado entre "Coinbe 2.000 S.L." y "Viviendas Jardín S.L." el 11 de abril de 2.006, por causa imputable a la parte actora-compradora. C) SE CONDENA a ambas demandadas a que solidariamente reintegren a la actora la cantidad de treinta mil doscientos veintiocho euros con cincuenta y siete céntimos (30.228'57 E) menos los intereses de demora pactados, ello conforme a la cláusula contractual sexta, lo cual se determinara en ejecución, más los intereses del principal objeto de condena a computar estos últimos desde la presente hasta el completo pago o consignación. D) NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia. CUARTO.- SE IMPONEN a la parte actora-apelante las costas de su recurso. QUINTO.- NO SE HACE expresa imposición de costas en esta alzada con motivo del recurso de la parte demandada.

TERCERO.- 1.- La procuradora D.ª Celia Sin Sánchez, en nombre y representación de COINBE 2000, S.L. interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO.- Infracción de los artículos 1089, 1091, 1255 y 1256 del Código civil. SEGUNDO.- Infracción del principio de igualdad del artículo 14 de la Constitución. TERCERO.- Infracción de los artículos 1089 y 1091 del Código civil, en relación con la infracción del artículo 107.2 de la Ley de contrato de seguro en relación con el artículo 1 de la misma ley.

2.- La procuradora D.ª Carmen Vidal Vidal, en nombre y representación de ASEFA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO.- Se denuncia la infracción de los artículos 1, 3 y 4 de la Ley 57/1968 de 27 de julio. SEGUNDO.- Infracción del artículo 68 de la Ley de Contrato de seguro, Ley 50/1980. TERCERO.- Infracción de los artículos 1089 y 1091 del Código civil en relación con la infracción del artículo 107.2 de la Ley de contrato de seguro en relación con el artículo 1 de la misma ley.

3.- Por Auto de fecha 24 de enero de 2012, se acordó ADMITIR LOS RECURSOS DE CASACIÓN interpuestos y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

4.- Evacuado el traslado conferido, las representaciones procesal de "COINBE 2.000 S.L." y de "ASEFA, S.A. SEGUROS Y REASEGUROS" presentaron sendos escritos de imposición a los interpuestos de contrario. La representación procesal de VIVIENDAS JARDIN, S.A. presentó escrito de oposición únicamente al recurso interpuesto por COINBE 2000, S.L.

5.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 27 de noviembre de 2013, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- 1.- En fecha 11 de abril de 2006 VIVIENDAS JARDIN, S.A. (codemandada en la instancia) vendió a COINBE, 2000, S.L. (demandante en la instancia y recurrente en casación) una vivienda, garaje y trastero determinados, en la partida Bellver, de Oropesa del Mar, promoción "Mirador de platjetes" complejo residencial, por un precio cierto, pagándose una parte en aquel momento.

El 1 de septiembre de 2007 era la fecha prevista para la finalización de las obras.

Hasta el 1 de enero de 2008 estaba pactada la fecha de entrega de las llaves y de la posesión de la vivienda, plaza de garaje y trastero: plazo de 120 días a partir de la conclusión de las obras.

La compradora podía, conforme al contrato, resolverlo si no se ponía a su disposición el objeto del mismo, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo anterior, es decir, 1 de abril de 2008.

En esta fecha 1 de abril de 2008, pendía la concesión de la licencia de primera ocupación, por lo que la compradora (demandante) COINBE, 2000, S.L., en fecha 7 de julio de 2008, por medio de burofax dio por resuelto el contrato, lo que no fue aceptado por la vendedora VIVIENDAS JARDIN, S.A.

En fecha 8 de agosto de 2008 se otorgó la licencia de primera ocupación, para cada vivienda.

Esta última, la vendedora, emplazó a la compradora COINBE 2000, S.L. para el otorgamiento de la escritura entre el 12 de agosto y el 8 de septiembre de 2008.

La misma vendedora, el siguiente 3 octubre 2008 instó a la resolución del contrato.

La compradora, en 2009, formuló demanda contra la vendedora y contra la entidad aseguradora ASEFA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, conforme a la ley 57/1968, de 27 julio, sobre el recibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. En cuya demanda interesó que se declarara bien resuelto el contrato de compraventa y se condenara a la devolución de las cantidades entregadas a la vendedora y, en los límites de lo pactado, a la aseguradora, con pronunciamientos accesorios y subsidiarios.

2.- La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 11.ª, de Valencia, de 21 febrero 2011, revocando en parte la de primera instancia que había estimado esencialmente la demanda, estudió la dogmática de la resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil y yendo al caso enjuiciado, no consideró que la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación fuera motivo para declarar la resolución del contrato, ya que no es causa resolutoria por incumplimiento del vendedor tal demora cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo. Tras razonar con detalle este argumento, declara que "no consta frustrarse la finalidad del contrato...". Sin embargo, considera que si bien la vendedora demandada no ha reconvenido solicitando la resolución, "lo cierto es que ambas partes están conformes con la misma" y concluye que "habrá de accederse a la resolución contractual, pero no por causa imputable a la promotora demandada, sino por causa achacable a la actora, quien no concurrió al otorgamiento de escritura cuando fue requerida al efecto".

Así la sentencia de la Audiencia Provincial, recurrida, entiende que hay voluntad común de resolución y que no hay incumplimiento de la vendedora. En todo caso, lo hay de la compradora por no haber acudido al otorgamiento de la escritura. En consecuencia, declara la resolución y aplica la cláusula penal ("en el supuesto de que el comprador... no concurriese a la firma de la escritura...") prevista en el pacto 6.2 del contrato y le devuelve parte del precio entregado.

3.- Por todo ello, la sentencia objeto del presente recurso de casación estima parcialmente la demanda, declara resuelto el contrato de compraventa por causa imputable a la compradora (demandante) y condena a las demandadas al reintegro de una cantidad inferior a la reclamada.

Han formulado sendos recursos de casación la demandante compradora COINBE 2000, S.L. y la codemandada aseguradora.

La primera lo ha formulado en dos motivos. El primero se basa en el principio de pacta sunt servanda y el segundo, en el principio constitucional de igualdad, ya que se han dictado una serie de sentencias estimatorias de la demanda contra la misma promotora vendedora demandada. La segunda, aseguradora codemandada, lo formula en tres motivos: el primero, por la infracción de la Ley especial de 27 julio 1968; el segundo, por la de la Ley de contrato de seguro; y el tercero, por infracción de los artículos 1089 y 1091 del Código civil en relación con la Ley de contrato de seguro.

4.- Como conclusión de los hechos está probado que los plazos del final la obra y de entrega del objeto de la compraventa no se han cumplido. También, que transcurrido tales plazos, la compradora requirió de resolución. También, que después de tal requerimiento, la vendedora emplazó a la compradora para otorgar escritura pública a lo que ésta no compareció. Y la vendedora, entonces, requirió la resolución a la compradora.

En conclusión: 1.º.- Hay incumplimiento de la vendedora. 2.º.- A consecuencia de ello, la compradora resuelve el contrato, que no es aceptado por la vendedora y deberá ser ratificado judicialmente y retroactivamente. 3.º. - Una vez requerida de resolución, no tienen sentido dos puntos: primero, que la vendedora emplace para otorgar escritura pública y, segundo, que la vendedora requiera de resolución. 4.º.- Debe declararse la resolución por incumplimiento de la vendedora y reponer las cosas al status quo inicial: que se le devuelva lo que pagó; no, en absoluto, la cláusula penal que se sanciona.

SEGUNDO.- 1.- De lo anterior se desprende que debe ser acogido el recurso de casación que ha sido formulado por COINBE 2000, S.L. demandante en la instancia.

En el motivo primero cita como infringidos una serie de artículos de tipo general, 1089, 1091, 1255 y 1256 del Código civil para mantener como fondo del motivo, los principios pacta sunt servanda y el de autonomía de la voluntad, básicos en todo el Derecho privado.

Como se ha indicado, no fueron cumplidos los plazos que se habían pactado expresamente en el contrato de compraventa, con la precisión que son tres los mismos: el de finalización de las obras, el de la entrega de las llaves y el de resolución a instancia del comprador. Pasados todos ellos, la parte compradora, ahora recurrente, COINBE 2000, S.L. resolvió el contrato, resolución extrajudicial que en la posterior demanda pide su ratificación. Tras ésta, cuando el vendedor insta el otorgamiento de escritura pública y más tarde la resolución, cuya ratificación judicial no ha interesado, no cabe que se confirme esta última, como así se declara en la sentencia recurrida "por causa imputable a la parte actora compradora" y se aplique a ésta la cláusula penal contenida en el contrato. Este prevé, en la condición general sexta, apartado 6.1 que si el comprador no acude a otorgar la escritura pública, el vendedor, artículo 6.2:

"Si optase por la resolución, el vendedor restituirá al comprador el 60% de las cantidades entregadas por éste, reduciendo de dicho importe la totalidad de los intereses de demora devengados. El 40% de las cantidades satisfechas por el comprador lo hará suyo el vendedor, como cláusula penal, en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Si la cantidad que resulte de la aplicación del 40% fuere inferior al importe de la entregada por el comprador en concepto de arras, la cuantía de la indemnización será coincidente con el importe de las arras."

La sentencia recurrida ha aplicado esta condición general sexta, obviando la normativa básica -los artículos y los principios citados en este motivo del recurso- que regulan el contrato y que son los plazos pactados, que fueron incumplidos por la entidad vendedora y que motivaron en su día que, conforme al contrato, la parte compradora lo resolviera. No tiene sentido que la vendedora exigiera, tras ello, la comparecencia para otorgar la escritura pública, ni mucho menos, pretendiera su resolución, tras su propio incumplimiento. Cuando la sentencia recurrida declara una resolución judicial por causa imputable al comprador -no comparecer a otorgar la escritura, tras su declaración de resolución- está infringiendo los artículos y principios citados.

2.- En consecuencia, la sentencia recurrida debe ser casada al estimar el motivo primero de este recurso de casación. Carece de interés entrar en el motivo segundo del recurso, al ser estimado el anterior.

Así, esta Sala asume la instancia y, tal como se desprende de todo lo que se ha expuesto hasta ahora, procede estimar la demanda apreciando el incumplimiento del contrato de compraventa de cosa futura por la entidad vendedora y ratificando la resolución realizada extrajudicialmente por la compradora.

En definitiva, se casa la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso y se confirma la dictada en primera instancia.

Las costas de este recurso no se imponen, conforme dispone el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las de primera y las de segunda instancia se imponen a VIVIENDAS JARDIN, S.A. No se impondrán a la entidad ASEFA, S.A. las de instancia.

TERCERO.- 1.- La entidad ASEFA DE SEGUROS Y REASEGUROS fue condenada solidariamente con la entidad vendedora, sin imposición de costas, en la sentencia de primera instancia, a la cual se aquietó e incluso consignó la cantidad señalada en ella. No apeló, pero la sentencia de segunda instancia rebajó la cantidad objeto de condena pero declaró que la resolución del contrato era "por causa imputable a la parte actora-vendedora".

Ante ello, interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial en tres motivos. Todos ellos se basan en que no hay responsabilidad de la Compañía aseguradora cuando la sentencia no ha declarado el incumplimiento contractual de la entidad promotora, de acuerdo con la norma básica, artículo 1, de la ley 57/1968, del 27 julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (motivo primero). Incumplimiento que también contempla el artículo 68 de la ley 50/1980, de 8 octubre, de contratos de seguros (motivo segundo). Incumplimiento que si no se produce en el tomador del seguro, no cabe la asunción del riesgo, tal como prevé el propio contrato que se debe cumplir conforme a los artículos 1089 y 1091 del Código civil y 107.2 de la citada ley de contratos de seguros (motivo tercero).

Todo ello tiene su base (y su lógica) como recurso frente a la sentencia de la Audiencia Provincial, pero carece de sentido desde el momento en que se casa y anula ésta y se confirma la dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia a la que se ha aquietó la presente recurrente, ASEFA.

2.- En consecuencia, se desestima el recurso, pero se desestima porque ha sido anulada la sentencia contra la que se dirigía y, ciertamente, no le faltaba razón si se hubiera mantenido. Por ello, no procede condenarla en las costas por su recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de "COINBE 2000 S.L." contra la sentencia dictada por la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en fecha 21 de febrero de 2011, que SE CASA y ANULA.

2.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de ASEFA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS.

3.- En lugar de aquella sentencia anulada, se CONFIRMA Y HACEMOS NUESTRA con todos sus pronunciamientos, la dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 12 de Valencia, de fecha 20 abril 2010, en autos de juicio ordinario número 424/2009.

4.- No se hace condena en costas respecto a ninguno de los recursos de casación. Se mantiene el pronunciamiento sobre costas de la sentencia de primera instancia. Se condena a la demandada en la instancia VIVIENDAS JARDIN, S.A. en las causadas en el recurso de apelación.

5.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.- Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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