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  • EDICIÓN DE 18/09/2013
 
 

El retraso en la entrega de vivienda objeto de compraventa no constituye motivo de resolución del contrato si no consta que el plazo de transmisión se hubiera instaurado con carácter de "esencial"

18/09/2013
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No ha lugar al recurso de apelación formulado contra la sentencia que desestimó la demanda interpuesta por el recurrente, dirigida a que se declarara la resolución de un contrato de compraventa de vivienda por el importante retraso de la entidad demandada, vendedora y constructora, en efectuar la entrega.

Iustel

La Sala afirma que la sentencia impugnada, al desestimar la pretensión por no constar que el plazo de entrega se hubiera constituido con carácter de "esencial", se ha ajustado a la doctrina sentada en la materia por el TS, según la cual no procede la resolución contractual por retraso en la entrega cuando, como en este caso, el carácter de "esencial" del plazo para la entrega no puede deducirse ni del contrato -al no haberse hecho constar la urgencia para el comprador o algún medio coercitivo aplicable al vendedor-, ni de la actitud del propio comprador, que, ante la demora, no presentó denuncia formal alguna.

Audiencia Provincial de Zaragoza

Sala de lo Civil

Sección 5.ª

Sentencia 177/2013, de 01 de abril de 2013

RECURSO Núm: 145/2013

Ponente Excmo. Sr. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

En ZARAGOZA, a uno de abril del dos mil trece

En nombre de S.M. el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000039 /2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000145 /2013, en los que aparece como parte apelante-demandante,D. Gines, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA PILAR SIERRA PARROQUE, y asistido por el Letrado D. JOSE ANTONIO PARROQUE LAZARO; y como parte apelada-demandada, la empresa GERARDO GABASA S.L., representada por el Procurador de los tribunales, Sra. PATRICIA PEIRE BLASCO, y asistida por la Letrada D. MARIA JESUS GERMAN URDIOLA; siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada núm. 244/2012 dictada en fecha 10 de diciembre del 2013; cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.-Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Sierra Parroque, en nombre y representación de D. Gines, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada "GERARDO GABASA, S.L." de las pretensiones frente a ella ejercitadas en aquella.

Todo ello con expresa condena en costas al actor quien deberá abonar las causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de Gines se interpuso contra la misma recurso de apelación; y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos (1 tomo de 526 folios, 1 Tomo de documentos) junto con 1 CD de la grabación de la vista; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.

No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 18 de marzo del 2013

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

SE aceptan LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO de la Sentencia apelada, y

PRIMERO.- La Sentencia del Juzgado debe ser confirmada por sus propios fundamentos de derecho, que esta Sala acepta y da por reproducidos. Doctrina y Jurisprudencia distinguen entre retraso e incumplimiento del contrato: el primero tiene lugar cuando se tiene lugar un mero retardo en el cumplimiento del contrato que afecta sólo al elemento temporal, y el segundo cuando existe una causa obstativa y radical que se opone a su cumplimiento. El Tribunal Supremo y la mayoría de Audiencias Provinciales, en aplicación del principio general de conservación de los contratos y de la doctrina general emanada del artículo. 1124 del Código Civil, son reticentes por lo general a la hora de la resolución del contrato de compraventa en por falta de entrega puntual de la cosa vendida por parte del vendedor. Así de una parte Sentencias del Tribunal Supremo, como las de 19 de octubre de 1993, 18 de febrero de 1997, y 5 de diciembre de 2002 consideran que para dar lugar a la resolución contractual no basta con un simple retraso en el cumplimiento de la obligación por una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstructiva al cumplimiento de lo convenido que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución. Se entiende que cualquier mero retraso en el cumplimiento de dicha obligación no es bastante para engendrar una consecuencia de tal gravedad, aun cuando se haya pactado una determinada fecha o plazo de entrega, salvo que las partes hubieren pactado expresa e indubitadamente que dicho plazo tiene carácter esencial, de modo que una vez transcurrido el negocio jurídico quedaría por completo frustrado para el comprador. Así entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2006 explica como "el término esencial bien como periodo dentro del que. se ha de cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde a perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual". La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2009, trasladando la doctrina jurisprudencial relativa al contrato de arrendamiento de obra a la compraventa de inmuebles en construcción, declara que la mera mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación, porque en ninguna forma cabe afirmar que concluida la obra, en este caso terminada la vivienda, el contratista o aquí el vendedor haya incumplido y en base a ello sea factible interesar la resolución del contrato, pues ello solo generará al amparo del artículo 1101 del Código Civil la posibilidad de solicitar la indemnización de los daños y perjuicios que el retraso haya provocado a la parte contraria. Se ha de respetar, ante todo, el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado, por lo que no bastará el mero retraso, a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin, lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento, o una prolongada inactividad o pasividad del deudor, pues la relación contractual, una vez creada por voluntad de los partícipes, tiende a perpetuarse, y sólo por causas graves, impeditivas y debidamente probadas puede romperse. Por otro lado los Principios del Derecho Europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en el Código Civil, y a tal fin debe citarse el artículo 8 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato, el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.

SEGUNDO.- Lo primero que ha de señalarse es que no existe dato alguno en las actuaciones ni se puede derivar del contrato de compraventa que el plazo fijado en el mismo de entrega pueda considerarse como un plazo esencial para la parte compradora. En tal sentido no se ha establecido en el contrato ninguna cláusula en la que se determine los efectos del incumplimiento del plazo de entrega, ni por sus características la vivienda objeto de la compraventa tenía un destino específico que pudiera ser esencial para la compradora. En el contrato no figura la expresión de un término esencial o de una fecha determinada en que de forma imperativa se estableciera el momento en que debería entregarse la obra. No se establece en párrafo alguno en que se diga que el comprador tiene imperiosa o urgente necesidad de tener el piso en un momento determinado, obligando así el vendedor, con expresión por ejemplo que estaba viviendo en piso de alquiler y precisa el comprado para cambiar de residencia por finalizar el arriendo, o cualquier otra causa precisa que obligue al vendedor a entregar la casa en cierto día. No se establecen apremios o medios coercitivos para el constructor para el caso que no cumpliera esta su obligación, ni garantía alguna para el comprador. En el contrato sólo se dice que la entrega se materializará mediante escritura pública, que tendrá lugar cuando se haya decretado el final de la obra "que se prevé será veinte meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal de otras, ya solicitada por el protuotor". No existe, pues, expresión en el contrato de un término esencial para el cumplimiento de la obligación, ni dato alguno por el que aquel pueda ser descubierto. Mas aún, tampoco consta que el acreedor requiriera al demandado para la entrega de la vivienda, y sólo consta que lo hiciera así mediante el burofax que fue enviado el 6 de abril de 2010, consintiendo así en cierta manera la dilatada espera en la entrega, contra cuya falta no reaccionó con la normal energía, ni presentó denuncia formal alguna. Cierto, y debe mencionarse, es que la tardanza en la entrega fue especialmente larga, más de cinco años, pero ello no permite calificar el contrato como incumplido conforme a lo pactado, con automática aplicación del artículo 1124 del Código Civil, y sí sólo podría señalarse en su caso la indemnización que procediera por indemnización de daños y perjuicios que puedan ser acreditados, incluso aquel derivado de la posible reducción de precios a consecuencia de la crisis económica sobrevenida. Las disposiciones de la Ley General de Defensa de las Consumidores y Usuarios, citadas en el recurso, que ciertamente favorecen en aquella condición al actor, no impiden aplicar la doctrina dicha sobre cumplimiento tardío de los contratos, que no ha de ser modificada ni autoriza a aplicar condición resolutoria, y da lugar a la inadmisión de la demanda y el recurso presentados.

TERCERO.- Por ello, al desestimarse el recurso, sus costas son de imponer a la parte apelante, conforme al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento.

VISTOS los artículos citados y demás de procedente y general aplicación.

F A L L O

QUE, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Sierra Parroque, en la representación que tiene acreditada, contra la Sentencia dictada el pasado día diez de diciembre de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado del Juzgado de Primera Instancia número UNO de ZARAGOZA, cuya parte dispositiva ya ha sido trascrita, la confirmamos íntegramente, imponiendo al recurrente las costas de esta alzada.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (n.º 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil- Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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