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  • EDICIÓN DE 15/07/2013
 
 

El TS fija doctrina casacional en relación a la tácita reconducción de los arrendamientos de vivienda tras la entada en vigor de la LAU de 1994

15/07/2013
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Se formula recurso de casación contra la sentencia que estimó la demanda de juicio verbal de desahucio interpuesta contra el recurrente, por expiración del término de vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda, al considerar que, transcurrida la tácita reconducción de tres años legalmente impuesta, entraba en juego el art. 1566 del CC, con renovaciones mensuales de acuerdo con los plazos convenidos para el pago de las rentas.

Iustel

La Sala confirma la sentencia recurrida y fija como doctrina casacional que la DT Primera de la LAU 1994, aplicada en el proceso, se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la Ley, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados, como el litigioso, a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 y 1581 del CC, por lo que era procedente la resolución por expiración al haber transcurrido esos tres años de tácita reconducción cuando se interpuso la demanda rectora del proceso.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 246/2013, de 16 de abril de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1034/2009

Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

En la Villa de Madrid, a dieciséis de Abril de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 200/2008 por la Sección 9.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio verbal de desahucio núm. 1193/2006, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Aníbal Bordallo Huidobro en nombre y representación de don Estanislao, compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el mismo procurador en calidad de recurrente y la procuradora doña Africa Martín Rico en nombre y representación de la entidad mercantil Brameri Nucera S.L. en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La procuradora doña Africa Martín-Rico Sanz, en nombre y representación de la compañía mercantil Brameri Nucera S.L. interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término de vigencia del contrato de arrendamiento, contra don Estanislao, expresando como cuantía de la demanda la cifra de 180.303,63 ?, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia en la que:

““1.- Se declare resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre la vivienda sita en Madrid, CALLE000 n.º NUM000, NUM001 NUM002, y el desahucio que se interesa, poniendo en posesión de la actora la vivienda arrendada.

2.- Expresa condena en costas al demandado”“.

2.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid, dictó sentencia con fecha 26 de febrero de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO

ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la procuradora doña África Martín-Rico Sanz, en nombre y representación de BRAMERI NUCERA, S.L., contra DON Estanislao, y en consecuencia:

DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la vivienda sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM002, de Madrid, otorgado en fecha 1 de abril de 1986, que vincula a las partes.

DECRETO EL DESAHUCIO DE DON Estanislao, de la citada vivienda, condenando a estar y pasar por esta resolución, y a que deje libre y a disposición de BRAMERI NUCERA, S.L. dicha vivienda en el plazo legal.

SE APERCIBE A DON Estanislao para el caso de que no desalojara la vivienda sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM002, de Madrid, antes del expresado plazo legal. El lanzamiento está fijado para el día 18 de junio de 2007, a las 10.30 horas, y se llevará a cabo de acuerdo con lo previsto en el art. 703 de la LEC. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo éste ante el juzgado, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, de conformidad con lo previsto en el art. 703 de la LEC.

Todo ello con expresa condena en costas a DON Estanislao.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal del demandado don Estanislao, la Sección 9.ª de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de marzo de 2009, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS ““Que acogiendo parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Estanislao contra la sentencia pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia n.º 34 de Madrid, con fecha 26 de febrero 2007, en los autos de que dimana este rollo, REVOCAMOS la expresada resolución en el exclusivo sentido de dejar sin efecto el particular de su parte dispositiva que impone al demandado las costas de la primera instancia, acordando en su lugar omitir declaración expresa al respecto, al tiempo que CONFIRMAMOS sus restantes pronunciamientos, asimismo sin expresa imposición de las costas de esta alzada.

TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación por interés casacional la representación procesal del demandado D. Estanislao, basado en la interpretación de la disposición transitoria primera y art. 10 de la LAU de 1994, dada la existencia de diversas sentencias de las Audiencias Provinciales, con conclusiones divergentes. Alegó infracción de los arts 1581 y 1566, ambos del CC, y jurisprudencia que los desarrolla.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 27 de abril de 2010 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Africa Martín-Rico Sanz, en nombre y representación de Brameri Nucera S.L. presentó escrito de oposición al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día seis de noviembre del 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Consta acreditado que el 1 de abril de 1986 se concertó el contrato de arrendamiento para uso de vivienda que centra el litigio, por un plazo de tres años y una renta de 15.000 pesetas mensuales. Dicho contrato fue suscrito, por tanto, bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 de 30 de abril. El 1 de abril de 1989 habían transcurrido los tres años pactados y a partir de esa fecha entró en tácita reconducción ( art. 1566 del C. Civil ), por períodos mensuales pues la renta se había fijado por mensualidades.

SEGUNDO.- En situación de tácita reconducción entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuya Disposición transitoria primera establece:

"Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (LA LEY 81/1964).

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda".

Esta norma establece que la tácita reconducción lo sería por tres años, que computados desde la entrada en vigor de la LAU nos llevaría al 1 de enero de 1998, prorrogable hasta 2003, pues el contrato estuvo suspenso desde 1997 a 2002, al haberse derruido y construido un nuevo edificio con respeto al derecho de retorno.

En 29 de diciembre de 2005 se le comunica al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato.

Sentadas estas bases, el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial convienen en que transcurrida la tácita reconducción de tres años, legalmente impuesta, entra en juego el art. 1566 del CC, con renovaciones mensuales, de acuerdo con los plazos convenidos para el pago de las rentas.

Plantea el recurrente que las sentencias de la AP de Baleares, Secciones primera y tercera, de 29 de mayo de 2000 y 26 de octubre de 2004, respectivamente entienden que transcurridos los tres años establecidos en la DT primera y por aplicación del art. 10 de la LAU, si las partes no hubiesen comunicado la intención de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años.

Por otra parte la sentencia que ahora se recurre, junto con las de 18 de junio de 2001 y 28 de julio de 2004, de las Secciones 21 y 18, respectivamente de la AP de Madrid establecen que transcurrido el plazo de tres años de tácita reconducción impuesto por la DT primera de la LAU entra en juego la tácita reconducción conforme al art. 1566 del CC, es decir, por meses o años, según se pagase la renta.

TERCERO.- Para solucionar la presente cuestión debemos partir de recordar que el Real Decreto Ley 2/1985 acabó con el sistema proteccionista de la LAU de 1964 que había provocado como efecto perverso la reducción del parque de viviendas de alquiler (antecedente 1 de la EM de la LAU de 1994). Por su parte la LAU de 1994 establece una clara distinción entre el arrendamiento de vivienda y el de uso distinto de vivienda, manteniendo la liberalización de este y no olvidando el carácter tuitivo de la legislación del arrendamiento de vivienda, potenciando una cierta estabilidad del núcleo familiar, compatible con el derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 Constitución Española ).

El contrato de litis inició su andadura una vez publicado el Real Decreto Ley 2/1985 en un espíritu legal de máxima liberalización, que resultó beneficiado por la publicación de la LAU que estableció con carácter obligatorio la tácita reconducción de tres años.

El núcleo de la discusión estriba en la norma aplicable tras el transcurso de los tres años. La propia DT primera establece que transcurrido el plazo de tres años se regirá el contrato por lo establecido por la propia ley para el arrendamiento de vivienda.

No podemos aceptar que al contrato de arrendamiento renovado deba aplicársele un nuevo plazo de tres años conforme al art. 10 de la LAU, pues ello contradice lo establecido en la DT primera.

La DT primera establece una regulación específica sobre duración contractual (principio de especialidad) para los contratos concertados tras el RD Ley 2/1985, primándolos con una inesperada tácita reconducción de tres años, por lo que la mención a que "el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda", ha de entenderse referida al resto de las normas pues para la duración ya hay una norma especial. El art. 4 del Código Civil establece que se ha de estar a las normas que contemplen un supuesto específico.

Si el legislador hubiese querido dicha doble prórroga lo habría establecido expresamente -y pudo hacerlo, pues cuando quiso hizo concreta mención a preceptos específicos- y no dudó en hacerlo ya que la DT 1.ª se remite a la DT 2.ª, que establece la aplicación nominal de los arts. 12, 15 y 24 de la ley, pero no del artículo 10, por lo que procede desestimar el motivo principal del recurso.

CUARTO.- También entiende el recurrente que se infringió el art. 1566 en relación con el art. 1581, ambos del CC, pues se ha de estar a la tácita reconducción anual cuando se fija una renta anual, pese a que se pague por meses.

Este motivo también ha de rechazarse pues no se infringe doctrina casacional alguna, pues la Audiencia se limita a interpretar el contrato conforme hace el Juzgado y entiende que las tácitas reconducciones fueron mensuales según el "iter" contractual. Es decir, nos encontramos no ante un problema normativo sino de interpretación contractual, y no se invoca precepto alguno relativo a la interpretación de los contratos, por lo que se ha de rechazar la presente cuestión, de acuerdo con el art. 477.3 LEC.

Por todo ello, debemos fijar como Doctrina casacional que la DT primera de la LAU se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 y 1581 del CC.

QUINTO.- Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D. Estanislao representada por el Procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro contra sentencia de 30 de marzo de 2009 de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid.

2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

3. Fijar como doctrina casacional que la DT primera de la LAU se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 y 1581 del CC.

4. Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Jose Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz, Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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