Diario del Derecho. Edición de 20/04/2018
  • Diario del Derecho en formato RSS
  • ISSN 2254-1438
  • EDICIÓN DE 22/05/2013
 
 

La apertura de una puerta para dotar de acceso independiente a un local desde la vía pública no necesita acuerdo unánime de la Junta de Propietarios

22/05/2013
Compartir: 

Se recurre en casación la sentencia que desestimó la demanda formulada por las Comunidades de Propietarios recurrentes, dirigida a que se declarara la ilegalidad de las obras realizadas por el demandado, propietario de un local de negocio, consistentes en la apertura de una puerta para dotar de acceso independiente al local desde la vía pública.

Iustel

La Sala no aprecia la denunciada indebida aplicación de los arts. 7, 8 y 12 LPH, que se habría producido por no entenderse que la apertura de huecos en la fachada constituyera una alteración de los elementos comunes de la edificación, para cuya realización se necesitaría autorización de la junta de propietarios adoptada por acuerdo unánime. Y es que dicho acuerdo no es preciso en casos como el examinado, en el que partiendo de que la apertura no afecta a la estabilidad, estructura o seguridad del inmueble, el título constitutivo prevé la posibilidad de segregación de un local comercial.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 115/2013, de 25 de febrero de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 410/2010

Ponente Excmo. Sr. JUAN ANTONIO XIOL RIOS

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Febrero de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 410/2010 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de las comunidades de propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 y NUM002 de Loeches, aquí representada por el procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría, contra la sentencia de fecha 18 de noviembre de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 702/2009, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10.ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 447/2008, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de Arganda del Rey. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Paloma Miana Ortega, en nombre y representación de la entidad mercantil Promotor, S.L. La parte recurrida D. Constantino no ha comparecido ante esta Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arganda del Rey dictó sentencia de 30 de abril de 2009 en el juicio ordinario n.º 447/2008, cuyo fallo dice:

““Fallo.

““Estimar en su integridad la demanda formulada por la procuradora de los tribunales doña Marta Murúa Fernández, en nombre y representación de las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 y NUM002 de Loeches frente a don Constantino y frente a Pro Lotor S.L., y, en consecuencia, debo efectuar los siguientes pronunciamientos:

““1) Declaro que las obras ejecutadas por los demandados en la fachada de las Comunidades de Propietarios actoras son ilegales..

““2) Condeno a los demandados a la demolición y retirada de tales obras declaradas ilegales, debiendo llevar a cabo cada uno cuantas obras sean precisas para reponer la fachada, modificada respectivamente por cada uno, a su estado originario, bajo apercibimiento de que de no verificarlo se realizarán a su costa.

““3) Condeno a los demandados al pago de las costas procesales.”“

SEGUNDO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

““Primero.- Las Comunidades de Propietarios actoras formulan demanda en reclamación de obligación de hacer frente a don Constantino y Pro Lotor S.L. interesando el dictado de sentencia en la que se declare la ilicitud de las obras realizadas por los demandados en las fachadas del edificio y, en consecuencia, se les condene a la demolición y retirada de tales obras y a que cada uno realice a su costa todas aquellas obras que sean necesarias para restablecer las fachadas modificadas respectivamente por cada uno a su estado primitivo, bajo apercibimiento de que en caso de no verificarlo se realizarán a su costa con la condena en costas de los demandados.

““Como fundamentación fáctica de la demanda se expone que el demandado don Constantino es propietario del local situado en la planta de sótano destinado a garaje aparcamiento y almacén denominado 2.2 (finca registral n.º NUM003 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Alcalá de Henares) que comprende catorce plazas de garaje-almacén a las que se le asignan los números NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016 y NUM017, finca que pertenece en régimen de comunidad de propietarios al edificio de que forma parte. Tiene una cuota de participación en el conjunto del cuerpo de edificación de la CALLE000 n.º NUM018, NUM000, NUM019, NUM020, NUM001 y NUM002 de Loeches del 7'575 %, una cuota de participación en el bloque n.º NUM001 de 6'152 % y una cuota de participación en el bloque n.º NUM002 del 35'50 %. Por su parte, la mercantil Pro Lotor S.L. es propietaria del local situado en planta de sótano destinado a garaje aparcamiento y almacén denominado 2.1 (finca registral n.º NUM021 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Alcalá de Henares) que comprende trece plazas de garaje-almacén a las que se le asignan los números NUM022, NUM023, NUM024, NUM025, NUM026, NUM027, NUM028, NUM029, NUM030, NUM031, NUM032, NUM033 y NUM034, finca que pertenece en régimen de comunidad de propietarios al edificio del que forma parte. Tiene una cuota de participación en el bloque n.º NUM020 de la CALLE000 de 14'148 ? y una cuota de participación en el bloque n.º NUM001, del 28'870 ?. Según se expone, ambos demandados han procedido a aperturar sendos huecos en las fachadas posterior y en la fachada lateral del cuerpo de edificación o edificio de la CALLE000 n.º NUM018, NUM000, NUM019, NUM020 y NUM001 de Loeches. En concreto, el demandado Sr. Constantino ha abierto en la fachada lateral y posterior del edificio ocho huecos en la fachada posterior y uno en la fachada lateral, de forma que ha cambiado el uso del local que en escritura figura destinado a garaje, aparcamiento y almacén por el de guardería infantil. Actuaciones todas estas que han sido realizadas de forma unilateral y sin el consentimiento ni la autorización de las comunidades de propietarios a las que pertenece. Por su parte, la demandada Pro Lotor S.L. ha procedido a la apertura de un hueco contiguo a la puerta de garaje del edificio sin contar tampoco con el consentimiento ni la autorización de las Comunidades de Propietarios a las que pertenece. En ambos casos se altera de forma notable y significativa la configuración y estado exteriores de las fachadas del edificio del que son elementos comunes, por todo lo cual interesan la estimación de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda.

““Frente a la pretensión actora, el demandado don Constantino alega que la Comunidad de Propietarios CALLE000 n.º NUM000 de Loeches carece de legitimación ad causam dado que ninguno de los locales propiedad de los demandados se encuentran ubicados en el edificio correspondiente a dicha comunidad. En cuanto al fondo del asunto, alega que en enero de 2006 contactó con Pro Lotor S.L. al estar interesado en adquirir el local comercial situado en la CALLE000 n.º NUM002 de Loeches con la finalidad de instalar una escuela infantil, para lo cual recabó toda la información necesaria. Según alega, el local en cuestión carecía de ventanas y puertas de acceso desde la calle pero tras informarle el Ayuntamiento de Loeches de que podía implantar en dicho local la actividad de escuela infantil y de Pro Lotor S.L. de que podían iniciar la obras para su construcción inmediatamente, firmó con esta última el contrato privado de compraventa en fecha 13 de marzo de 2006 y nada más tener concedida la autorización municipal dio rápidamente inicio a las obras de adecuación del local. Alega que ha tenido diversos problemas con las Comunidades de Propietarios relacionados con la puesta en funcionamiento de la actividad de guardería en el local de su propiedad. En cuanto a los huecos abiertos, expone que como el local no tenía acceso desde el exterior y ni siquiera desde el garaje sino desde el local contiguo propiedad de Pro Lotor S.L., esta empresa construyó una puerta para permitir la entrada desde la calle. En cuanto al resto de los huecos afirma que se abrieron conforme a las previsiones del Proyecto Técnico de Adecuación del local a la actividad de guardería y contando con la oposición de los vecinos únicamente cuando ya había finalizado totalmente su ejecución. Por todo lo cual, interesa el dictado de sentencia en la que se declare la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 de Loeches, desestimando las peticiones formuladas por las Comunidades de Propietarios n.º NUM001 y NUM002 de Loeches, o en su defecto, que desestime en su integridad la demanda interpuesta con la condena en costas de la parte actora.

““Por su parte, la demandada Pro Lotor S.L. alega, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación activa de las Comunidades de Propietarios n.º NUM000 y NUM002 de la CALLE000 de Loeches en relación a ella. Según expone, no hay mancomunidad alguna que agrupe a los bloques que conforman el edificio en su totalidad sino que cada bloque forma su propia Comunidad de Propietarios y los locales del edificio tienen cuota de participación solo en los bloques a los que pertenecen. El local propiedad de Pro Lotor S.L. tiene una cuota de participación en el bloque n.º NUM020 y en el n.º NUM001 pero en ningún caso en los bloques n.º NUM000 y n.º NUM002, por lo que la única comunidad que estaría legitimada para el ejercicio de la acción frente a ella sería la n.º NUM001, concurriendo en las otras dos actoras la falta de legitimación activa. Por otro lado, alega la excepción de acumulación defectuosa de acciones dado que no hay relación de ningún tipo entre la actuación que haya podido seguir un demandado y la que haya podido seguir el otro. En cuanto al fondo del asunto, alega que la segregación que llevó a cabo es totalmente ajustada a derecho y afirma que dentro de las facultades que tiene el propietario para segregar las fincas sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios está implícitamente reconocido su derecho a dotar de acceso independiente a la vía pública a dichas fincas por lo que la apertura de única puerta que da acceso a su local no es ilegal sino que está dentro de la actuación mínima e imprescindible que tuvo que realizar para llevar a cabo la segregación de la finca sin que fuera necesario recabar el consentimiento de ninguna Comunidad de Propietarios para ello. Por todo lo cual, interesa la desestimación íntegra de la demanda con la condena en costas de la parte actora.

““Segundo.- Por lo que se refiere a la excepción de inadecuación de acciones, el artículo 71 de la LEC admite la acumulación objetiva de acciones con mucha amplitud, sin exigir mayor conexión que la identidad subjetiva, siendo el único límite a dicha acumulación la incompatibilidad entre las acciones ejercitadas, y en ese sentido la LEC define como acciones de ejercicio incompatible aquellas que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, estableciendo el artículo 73 LEC los requisitos de carácter general que deben concurrir para que proceda la acumulación de acciones.

““La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2002 señala que la jurisprudencia sobre acumulación de acciones se caracteriza por las notas siguientes: 1.ª) Flexibilidad, en el sentido de ser admisible la acumulación aunque el supuesto no se halle literalmente comprendido en los supuestos legalmente previstos. 2.ª) Distinción entre título, como negocio jurídico, y causa de pedir, concepto más amplio, como hecho o conjunto de hechos que tienen idoneidad para producir efectos jurídicos, como acaecimiento de cuya existencia o inexistencia pretende el actor deducir las consecuencias jurídicas determinantes de su petición o, si se quiere, como relato histórico en que se funda la demanda. 3.ª) Relevancia primordial de la conexión jurídica o conexión causal entre las acciones ejercitadas como criterio para medir la identidad de su causa de pedir, la pertinencia de su acumulación y la justificación de tratamiento procesal unitario y decisión por una sola sentencia. 4.ª) Evitación de dilaciones indebidas siempre que no se limiten los medios de defensa e impugnación ( SSTS 7 febrero 1997, 3 octubre 2000 y 10 julio 2001 ).

““En el caso de la litis, vistas las pretensiones contenidas en la demanda frente a los dos demandados, puede afirmarse que entre las acciones acumuladas existe idéntico nexo por razón del título o causa de pedir, toda vez que se basan en los mismos hechos, esto es, la apertura de huecos en elementos comunes sin contar con el consentimiento y autorización de las comunidades de propietarios afectadas y se solicita idéntica condena frente a los dos demandados: el cerrado de los mismos.

““Por todo lo cual, se entiende que están perfectamente acumuladas las acciones contenidas en la demanda, debiendo ser desestimada la excepción alegada.

““Tercero.- Por lo que se refiere a las excepciones de falta de legitimación activa que han sido formuladas por ambos demandados, deben correr igual suerte desestimatoria que la anterior. Y ello es así por cuanto resulta acreditado, a la vista de las certificaciones registrales del Registro n.º 2 de Alcalá de Henares, que se aportan con los n.º 1 a 4 de la demanda, que las fincas segregadas NUM023 y NUM024, pertenecientes a cada demandado, proceden de la finca registral NUM035 y en el Registro se describe dicha finca como "Local destinado a garaje aparcamiento y almacén, integrante del conjunto de edificaciones situadas en la CALLE000, números NUM018, NUM000, NUM019, NUM020, NUM001 y NUM002 de Loeches." (En la certificación no se recoge la n.º NUM000. Hay que acudir a la hoja registral para verla incluida, por lo que su omisión es un simple error).

““Por tanto, queda claro que las dos fincas que son propiedad de los demandados están incluidas dentro del Conjunto de Edificaciones del que forman parte seis comunidades de propietarios, por lo que se concluye que cualquiera de ellas estaría facultada para el ejercicio de la acción. En el juicio, el mismo demandado don Constantino manifestó que se trataba de "una fachada corrida para todos los bloques". Lo mismo reconoció el representante legal de Pro Lotor S.L. Por su parte, así lo manifestaron también los presidentes de las Comunidades de Propietarios actoras. Así, el presidente de la Comunidad n.º NUM000 dijo que la edificación hacía una única línea y que físicamente su comunidad estaba en un extremo y que la n.º NUM002 estaba en el otro. Más contundente fue la presidenta de la Comunidad de Propietarios n.º NUM002 que dijo que habitaba el edificio desde su construcción y explicó que era todo una unidad y que todos los bloques tenían como elementos comunes las fachadas, tejados y estructuras de ventanas y balconadas, entre otros, y dijo que visualmente era un conjunto único.

““En atención a lo expuesto, se concluye que las tres Comunidades de Propietarios actoras forman parte de un Conjunto de Edificaciones junto con otras tres Comunidades más, y que disfrutan en común de ciertos elementos comunes entre los que se encuentran las fachadas, por lo que cualquiera de las seis comunidades perjudicadas estaría plenamente legitimada para el ejercicio de la acción, debiendo ser desestimada también esta excepción procesal.

““Cuarto.- Entrando ya en lo que constituye el fondo del litigio, afirma la sentencia del Tribunal Supremo de 15 diciembre de 2008 que la propiedad horizontal se conforma como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre elementos comunes, pudiendo el copropietario aprovecharse de estos con ciertos límites, que, respecto de la facultad de realizar obras, resulta que el propietario solo puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna salvo que lo consientan todos los demás por unanimidad ( STS Sala 1.ª de 6 noviembre 1995, que cita, a su vez, entre otras la STS Sala 1.ª de 3 abril 1990, STS Sala 13 de 26 noviembre 1990 y STS Sala 1.ª de 10 diciembre 1990.)

““En consecuencia, se ha de partir de la regla general conforme a la cual toda actividad que suponga alguna intervención que afecte a los elementos comunes, entre las que figura la realización de obras, ha de ser decidida mediante acuerdo de los propietarios de los pisos o locales. La regulación que la LPH hace de esta materia, contenida en sus artículos 7 y ss, se inspira en principios generales, relativos a la comunidad de bienes, contenidos en el Código Civil, en cuyo artículo 397 señala que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas puedan resultar ventajas para todos.

““Por tanto, al ser la fachada del edificio, como muro o pared maestra que es de aquel, uno de los elementos comunes sobre el que recae un derecho de copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales del inmueble, como regla general, la realización de obras en la misma que supongan una alteración de su estado, bien en cuanto a su seguridad o a su configuración, debe someterse al régimen jurídico de la unanimidad, dada la prohibición legal de modificar la configuración exterior por la propia y unilateral iniciativa de un propietario y sin el acuerdo y autorización unánime del resto de los comuneros.

““Quinto.- Delimitado el régimen jurídico de aplicación a la litis, para la resolución del litigio debe atenderse únicamente a dos cuestiones: primera, si los demandados han llevado a cabo obras que suponen alteración de la fachada y, segunda, si para ello han contado con el consentimiento y autorización del resto de propietarios. Y, vista la prueba practicada, ambos extremos fueron expresamente reconocidos por los demandados. Así, reconoció don Constantino en el juicio que abrió los huecos en la fachada y que para ello no obtuvo la autorización de la Junta de Propietarios. En el mismo sentido se pronunció el representante legal de la entidad codemandada que dijo que Pro Lotor S.L. solo abrió la puerta y que "no cree que se haya pedido permiso", lo que, efectivamente, no consta.

““Según el informe pericial aportado por la parte actora, elaborado por la perito arquitecto técnico doña Estefanía (documento n.º 5 de la demanda) la actuación llevada a cabo por esta última entidad consiste en "la apertura de un hueco de dimensiones aproximadas de 3.50 m. de altura y 3.10 m. de anchura. Este hueco se ubica contiguo a la puerta de garaje del edificio en su lado derecho situándonos frente a la misma. EI hueco está remarcado mediante un precerco metálico sujeto a la fabrica de ladrillo y tapado parcialmente por una puerta deteriorada de color blanco." EI resto de huecos, que son los abiertos por el demandado don Constantino, hacen un total de ocho y se ubican en la fachada posterior y uno en la lateral. Los de la fachada posterior "son cinco ventanales hasta el suelo de alturas aproximadas de 2'65 m. y anchuras que rondan entre los 1'50 m. y 2'30 m., una puerta de entrada remetida respecto a la fachada de 2.65 m. de altura por 1.50 m. de anchura y dos ventanas de 1.15 m. y 1.45 m. de altura cada una y una anchura de 1.30 m." Tras describirlos, concreta las actuaciones que habrán de llevarse a cabo a fin de reponer la fachada a su primitivo estado.

““Se atribuye a dicha pericial pleno valor probatorio, habiendo dado la perito explicaciones claras y convincentes sobre la necesidad de incluir las partidas de obra que recoge su informe, sin que se haya practicado pericial alguna de contrario con la finalidad de desvirtuar sus conclusiones. Por lo demás, no se va a atribuir ningún valor probatorio a la testifical de Imanol, con la que pretende la parte cuestionar las conclusiones de la perito. Debiendo destacarse su condición de testigo, aparte de que no ha ido personalmente a efectuar las mediciones sino que las medidas -según dijo- se las facilitaron por teléfono y que, a diferencia de la perito, no tiene ninguna titulación académica. Aparte ello, parece que con dicha prueba se quiere poner de manifiesto lo elevado de los importes que se reflejan en el informe pericial e incluso cuestionarse alguna de las partidas, debiendo añadirse a lo ya expuesto sobre el nulo valor probatorio de dicha testifical, que en la demanda lo que se interesa es una condena a hacer sin que se interese condena al pago de cantidad alguna en concepto de indemnización.

““En atención a lo expuesto, se estima en su integridad la demanda interpuesta y se condena a los demandados a cerrar los huecos que abrieron en la fachada sin la autorización de los demás propietarios con arreglo a las pautas que se recogen en el informe pericial de doña Estefanía.

““Quinto.- [Sexto] En materia de costas, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, al estimarse en su integridad la demanda interpuesta, procede condenar a los demandados al pago de las costas procesales.

TERCERO.- La Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de 18 de noviembre de 2009, en el rollo de apelación n.º 702/2009, cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Que, con acogimiento del recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Ángel Luis Lozano Nuño, en representación de la entidad mercantil Pro Lotor, S.L., frente a la sentencia dictada el día treinta de abril de dos mil nueve por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arganda en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la indicada resolución en el sentido de desestimar la demanda formulada frente a la compañía mercantil predicha, a la que se absuelve con todos los pronunciamientos favorables, imponiéndose a la parte demandante las costas procesales causadas en primera instancia en lo que atañe a la entidad apelante, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

CUARTO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

““Primero.- Frente a la sentencia dictada en el primer grado jurisdiccional, estimatoria de los pedimentos impetrados en el suplico de la demanda instauradora del pleito frente a las partes demandadas, se alza en apelación la representación procesal de la entidad mercantil Pro Lotor, S.L., interesando su revocación y sustitución por otra que declare la falta de legitimación activa de las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 NUM000 o NUM002, la inadmisión de la acumulación de acciones, al no concurrir los requisitos para ello y, subsidiariamente, que se desestime la demanda íntegramente. Se fundamenta dicha pretensión en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso de apelación, redactado conforme a lo dispuesto en el artículo 458 de la LEC, que delimita el ámbito del enjuiciamiento en esta alzada.

““Abstracción hecha de que difícilmente podría desestimarse la demanda en su integridad, cual inexplicablemente se insta en el escrito redactado al socaire del artículo 458 precitado, al haberse acumulado acciones frente a distintas personas, ya que D. Constantino se ha aquietado con la respuesta judicial proferida en la primera instancia, toda vez que no ha interpuesto recurso alguno frente a dicha decisión judicial, de suerte que la misma ha devenido firme por voluntad de la única persona que estaría legitimada para recurrirla al estar revestido de un interés legítimo, del que carece, obviamente, la parte apelante, quien solo puede defender derechos propios, lo cierto es que no deja de sorprender a este órgano judicial que se vuelve a insistir tanto en la excepción de falta de legitimación activa de las Comunidades de Propietarios, interpelantes como en la vulneración de los artículos 71 y 72 de la LEC por la sedicentemente indebida acumulación de acciones, orillando y haciendo supuesto del certero tratamiento dispensado en la sentencia combatida a ambas cuestiones a cuyo razonamiento nos remitimos in toto para evitar reiteraciones supuestas, así como que el acogimiento de la alegación de conculcación de los arts. 71 y 72 a nada conduciría en este estadio procesal, excepto a una transgresión paladina del principio de proporcionalidad, como también del principio de conservación de los actos procesales, máxime cuando con la estimación de la demanda formulada contra D. Constantino cualquier acumulación inidónea se habría volatizado, argumentación que se trae a colación a efectos ad omnem eventum, al reputarse correcta la resolución de ambos extremos por la juzgadora a quo, cual se ha dejado expuesto.

““Segundo.- También ha de correr la misma suerte claudicante el segundo de los dos submotivos que integran la alegación tercera, donde se acusa tanto la errónea apreciación de la prueba practicada como la vulneración del artículo 218-2 de la LEC, dado que el alegato de infracción del artículo procesal predicho carece de todo desarrollo argumental, salvo que hubiese de entender como tal los términos con que se moteja a la sentencia de ilógica y temeraria, lo que no es el caso, ya que la juzgadora a quo explica las razones en que fundamenta su decisión, independientemente de que la conclusión a la que haya llegado sea o no correcta, pero eso no afecta a la obligación de motivación impuesta constitucionalmente. Cuestión distinta es si se ha cortapisado el derecho a la tutela judicial efectiva por no haber descendido la juzgadora a quo a dar contestación a la problemática suscitada en el escrito de litiscontestatio presentado por la entidad ahora apelante, donde se hizo gravitar el núcleo de la oposición a la demanda en torno a una cuestión sustancial que ahora integra el punctus saliens de esta instancia, a saber que la entidad apelante segregó de la finca registral matriz NUM035 dos fincas, una la NUM021, de conformidad con las normas de régimen interior recogidas en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1998 ante el notario D. José María Piñar Gutiérrez y, consiguientemente, por ser la segregación realizada ajustada a derecho, es evidente que dentro de las facilidades del propietario está reconocido implícitamente su derecho a dotar de acceso independiente a dichas fincas, por lo que la apertura de la única puerta que da acceso a su local no es una obra ilegal ejecutada sin el consentimiento de la Comunidad, sino que no necesitaba su aquiescencia. La juzgadora a quo, pese a reflejar en el Fundamento Jurídico I la quintaesencia del posicionamiento de la parte ahora apelante en cuanto al fondo de la quaestio iuris et facti suscitada prescindió de su planteamiento, circunscribiendo el enjuiciamiento a analizar si existe alteración de la puerta y se recabó la anuencia de la Junta de Propietarios, cual se desprende del Fundamento Jurídico V. No se muestra quejosa la parte recurrente de la lesión del derecho fundamental referido supra, sino que reproduce esencialmente la línea discursiva esgrimida en la contestación a la demanda, la que ha de tener acogida favorable en esta instancia. Efectivamente es indiscutible que la apertura de la puerta en liza dimana de las facultades jurídicas plasmadas en el título constitutivo en punto a que "las fincas formadas podrán dividirse o agruparse entre sí, por el propietario de las mismas y sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios de la edificación, siempre que las fincas resultantes de la división o agrupación, distribuyan o agrupen sus cuotas de participación entre las nuevas formadas, y sin alterar para nada las de las demás fincas y conforme al artículo 5-2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, cual se colige inequívocamente de la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal que se acompañó al escrito de contestación a la demanda de la parte recurrente como documento n.º 3 ( vide folio 223). Que esa facultad de segregación lleve implícita la apertura de la puerta en liza resulta también irrefutable ya que tornaría el derecho en meramente testimonial o retórico pero sin ninguna virtualidad práctica, lo que resulta a toda luz inatendible, ya que el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior, sin que sea necesaria una aprobación de las Comunidades de Propietarios integrantes del edificio renovando ese consentimiento, en cuanto que prestaron su aquiescencia al aceptar el título constitutivo, y sin perjuicio de la fijación, en su caso, de las nuevas cuotas de los locales segregados de la finca matriz por escritura autorizada el 4-VI-2004 por el notario D. José María Piñar Gutiérrez, subsanada por escritura de 20-VII-2006 (documentos 2 y 4 de la contestación). In noce, autorizándose en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal la facultad de segregación en los términos transcritos y con plena atemperancia a lo dispuesto en el artículo 8-1 de la LPH, al abrir una puerta de la índole de la discutida -que no afecta en modo alguno a la seguridad del edificio, su estructura general, sino simplemente al estado exterior de la fachada posterior- no se afecta a los derechos de los demás copropietarios y se ha actuado en el ejercicio de las facultades dominicales inherentes a la propiedad del local antedicho, criterio plenamente acorde con las sentencias de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 2-2 y 18-9-2006 invocadas por la parte apelante, siendo solo dable poner de relieve, por un lado, que la interpretación de esta materia, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, como señala la primera de las sentencias citadas y, por otro, a diferencia de lo que se sustenta por la parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación, no se desprende de la dicción de la norma a) La inviabilidad de alterar las demás fincas, sino las cuotas de participación de las demás fincas, lo que es asaz distinto; razonamientos que han de cristalizar en el éxito del recurso y, a fortiori, en la desestimación de la demanda formulada frente a la entidad mercantil Pro Lotor, S.L.

““Tercero.- Corolario del triunfo del recurso es que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales originadas en este grado jurisdiccional, conforme a lo preceptuado en el artículo 398 de la LEC, por el contrario, las generadas en la primera instancia en lo atinente a la desestimación de la pretensión frente a la entidad mercantil codemandada han de imponerse a la parte actora, al rechazarse su pretensión, y no suscitar la temática litigiosa seria duda fáctica ni jurídica ( art. 394 del mismo cuerpo legal ).

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de las comunidades de propietarios de la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 y NUM002, se formula el siguiente motivo de casación:

Motivo único: ““Por infracción, por interpretación errónea, de los artículos 7, 8 y 12 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, por aplicación indebida de los mismos.”“

En el motivo se alega, en resumen, que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del TS contenida en las SSTS de 23 de febrero de de 2005, 30 de julio de 1998 y 7 de julio de 1997 en las que se afirma que las aperturas de huecos en la fachada constituye una alteración de los elementos comunes de la edificación, para cuya realización se necesita autorización de la junta de propietarios adoptada por acuerdo unánime. Considera el recurrente, en contra de lo resuelto por la Audiencia, que no cabe ampararse en la teoría socio-económica de ámbito local esgrimida en la sentencia recurrida para dar cobertura a los huecos abiertos en la fachada de los locales comerciales, precisando que si bien las cláusulas estatuarias del edificio permiten la divisibilidad o agrupación del local, no permiten la apertura de huecos en un elemento común como es la fachada y si así se hubiera estipulado, tal cláusula sería contraria a los preceptos imperativos de la LPH, entre los que se encuentran los artículos 8 párrafo 2.º y 16 LPH.

Termina solicitando de la Sala ““Se tenga por interpuesto en tiempo y forma el recurso de casación preparado por las comunidades de propietarios de la CALLE000 nums. NUM000, NUM001 y NUM002 de Loeches contra la sentencia n.º 650/2009 de fecha 18 de noviembre de 2009, dictada por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, ordenando la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo, para que, pro dicho Tribunal ““ad quem”“, previa su admisión, se dicte sentencia estimándolo, casando la sentencia recurrida y, recuperando la instancia, estime plenamente la demanda formulada por las comunidades de propietarios de la CALLE000 nums. NUM000, NUM001 y NUM002 de Loeches haciendo el pronunciamiento procedente conforme a Ley sobre costas de las instancias.

SEXTO.- Por auto de 9 de diciembre de 2010 se admitió el recurso de casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de oposición al recurso de casación presentado por, la representación procesal de la entidad Promotor, S.L., se formula en síntesis, la siguiente alegación:

Al motivo único: La sentencia recurrida no infringe los artículos citados ni se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo establecida en relación a los artículos 7, 8 y 12 de LPH. Alega que ninguna de las sentencias alegadas hacen referencia a supuestos idénticos al que nos ocupa, puesto que se refieren a supuestos de obras ejecutadas por miembros de las comunidades de propietarios que alteran la fachada sin contar con el consentimiento unánime de la comunidad pretendiendo ampararse en cláusulas estatutarias.

En el presente caso, no se ha ejecutado alguna obra en un local sin el consentimiento unánime de la comunidad, sino que lo que ha habido es una segregación de la finca matriz, llevada a cabo de conformidad con las normas de régimen interno recogidas en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1998. Como resultado de dicha segregación quedaron tres fincas, siendo evidente y necesario que dentro de las facultades del propietario para poder segregar una finca sin el consentimiento de la comunidad, se encuentre implícitamente reconocido su derecho a dotar de acceso independiente a la vía pública a dicha nueva finca segregada, máxime cuando es un local que debe desarrollar una actividad comercial, sin que tenga que pedir permiso a la comunidad para abrir el hueco de acceso a la nueva finca.

No se ha ejecutado obra alguna que haya menoscabado o alterado la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, ni ha perjudicado los derechos de otro propietario, por lo que no guarda relación alguna este supuesto en el que no se acomete obra ilegal alguna en el local, sino que solo se dota de acceso independiente al local segregado con los contemplados en las sentencias citadas.

Concluye que en modo alguno la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, máxime cuando la propia sentencia toma como base la doctrina jurisprudencial recogida en SSTS de 2 de febrero de 2006 y 18 de septiembre de 2006 que hace referencia a casos idénticos al que nos ocupa.

Termina solicitando de la Sala que ““teniendo por presentado este escrito en debido tiempo y forma, junto con sus copias y los documentos que al mismo se acompañan, así como con las manifestaciones contenidas en el mismo, se sirva admitirlo, tenga a esta parte por debidamente formalizada su oposición al recurso de casación formulado por D. Paulino Rodríguez Peñamaría, en representación de las comunidades de la CALLE000, nums. NUM000, NUM001 y NUM002 de Loeches y una vez conozca del mismo proceda a desestimar íntegramente el recurso de casación planteado de contrario confirmando en su integridad la sentencia 650/2009 dictada por la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 18 de noviembre de 2009, con expresa imposición a la parte contraria de las costas causadas en esta instancia.”“

OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 13 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.

NOVENO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LPH, Ley de Propiedad Horizontal

RC, recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1. Las comunidades de propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, presentaron demanda de juicio ordinario contra D. Constantino y la entidad Prolotor, S.L., ambos propietarios de dos locales situados en la planta sótano del edificio, por haber realizado una serie de obras consistentes en la apertura de diferentes huecos en la fachada posterior y lateral del edificio sin haber obtenido el consentimiento de las comunidades de propietarios. La demandante solicitaba que se declarase la ilegalidad de las obras dado que alteraban de forma notable y significativa la configuración y estado exterior de la fachada y que se condenara a los demandados a reponer la fachada a su estado original.

2. Ambos demandados alegaron falta de legitimación ad causam [para el proceso] dado que ninguno de los locales propiedad de los demandados se encontraban ubicados en el edificio correspondiente a la comunidad de propietarios de la CALLE000 n.º NUM000. En cuanto al fondo del asunto, D. Constantino opuso que como propietario de la finca registral n.º NUM003 segregada de la finca matriz n.º NUM035 propiedad de la entidad codemandada Promotor, S.L., decidió en el local adquirido, destinado a garaje-aparcamiento y almacén, instalar una escuela infantil por lo que dado que carecía de ventanas y puertas de acceso desde la calle, abrió los huecos necesarios para adecuarlo a la actividad de escuela infantil que pretendía llevar a cabo, contando con la oposición de los vecinos cuando ya habían finalizado las obras de acondicionamiento del local.

Por su parte, la demandada Prolotor, S.L. alegó que como propietaria de la finca registral n.º NUM035, con fecha 4 de junio de 2004 otorgó escritura por la que segregaba de la misma dos fincas, quedando como resultado tres fincas: la finca matriz n.º NUM035, la finca registral segregada n.º NUM021 y otra finca registral segregada con el n.º NUM003 (propiedad del codemandado). Añadió que la segregación de la finca matriz se efectuó conforme a la regulación prevista para este supuesto concreto en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1998, destacando que dentro de las facultades que tiene el propietario para segregar las fincas está implícitamente reconocido su derecho a dotar de acceso independiente a la vía pública a dichas fincas pues de lo contrario se frustraría la finalidad pretendida con la segregación, por lo que las obras realizadas sin el consentimiento de la comunidad de propietarios no serían ilegales al no ser este necesario.

3. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y declaró que las obras ejecutadas por los demandados en las fachadas de las comunidades de propietarios demandantes eran ilegales, condenándoles a la demolición y retirada de tales obras declaradas ilegales. Desestimó las excepciones procesales alegadas y en cuanto al fondo declaró probado que los demandados habían llevado a cabo obras que suponían alteración de la fachada, sin que para ello hubiesen contado con el consentimiento y autorización del resto de propietarios.

4. La demandada Promotor S.L. interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, aquietándose el codemandado D. Constantino con la citada resolución.

5. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte demandada Prolotor, S.L y revocó la sentencia de instancia desestimando la demanda formulada frente a la misma. Se fundó, en síntesis, en que autorizándose en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1989 la posibilidad de segregación y al haberse realizado esta conforme a Derecho, es evidente que dentro de las facultades del propietario está reconocido implícitamente su derecho a dotar de acceso independiente a dichas fincas, por lo que la apertura de la única puerta que da acceso a la calle al citado local no es una obra ilegal ejecutada sin el consentimiento de la comunidad sino que no necesitaba su aquiescencia, especialmente si se tiene en cuenta que la puerta discutida no afecta en modo alguno a la seguridad del edificio o a su estructura general, sino simplemente al estado exterior de la fachada posterior.

6. La demandante formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º LEC.

SEGUNDO.- Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único se introduce con la siguiente fórmula:

““Se denuncia la infracción, por interpretación errónea de los artículos 7, 8 y 12 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, por aplicación indebida de los mismos”“

El motivo se funda, en síntesis en que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del TS contenida en las SSTS de 23 de febrero de de 2005, 30 de julio de 1998 y 7 de julio de 1997 en las que se afirma que la apertura de huecos en la fachada constituye una alteración de los elementos comunes de la edificación, para cuya realización se necesita autorización de la junta de propietarios adoptada por acuerdo unánime. Considera el recurrente, en contra de lo resuelto por la Audiencia, que no cabe ampararse en la teoría socio-económica de ámbito local esgrimida en la sentencia recurrida para dar cobertura a los huecos abiertos en la fachada de los locales comerciales, precisando que si bien las cláusulas estatuarias del edificio permiten la divisibilidad o agrupación del local, no permiten la apertura de huecos en un elemento común como es la fachada y aunque así se proveyera tal cláusula sería contraria a los preceptos imperativos de la LPH, entre los que se encuentran los artículos 8 párrafo 2.º y 16 LPH.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial. Aplicación al caso concreto.

La STS de 15 de noviembre de 2010 RC n.º 1956/2006 declara como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

Esta doctrina resulta de aplicación al caso que ahora se examina puesto que en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1989 se establecía que ““las fincas formadas podrán dividirse o agruparse entre sí, por el propietario de las mismas, y sin el consentimiento de la comunidad de propietarios de la edificación, siempre que las fincas resultantes de la división o agrupación, distribuyan o agrupen sus cuotas de participación entre las nuevas formadas, y sin alterar para nada las de las demás fincas y conforme al artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960”“. De esta forma efectuada la segregación de la finca matriz n.º 8.203 conforme a lo previsto y siendo indiscutible que esa facultad de segregación lleva implícita la apertura de la puerta cuestionada, se debe facilitar a la entidad demandada, como propietaria de la finca segregada n.º NUM021, el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando, como declara la sentencia recurrida, de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando dadas las características del hueco no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior.

La aplicación de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimación del motivo del recurso que se examina pues los argumentos de la Audiencia Provincial se ajustan plenamente a la jurisprudencia de esta Sala.

CUARTO.- Costas.

Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de las comunidades de propietarios de la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 y NUM002 de Loeches contra la sentencia dictada el 18 de noviembre de 2009 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 1.ª), en el rollo de apelación n.º 702/2009 cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Que, con acogimiento del recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Ángel Luis Lozano Nuño, en representación de la entidad mercantil Pro Lotor, S.L., frente a la sentencia dictada el día treinta de abril de dos mil nueve por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arganda en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la indicada resolución en el sentido de desestimar la demanda formulada frente a la compañía mercantil predicha, a la que se absuelve con todos los pronunciamientos favorables, imponiéndose a la parte demandante las costas procesales causadas en primera instancia en lo que atañe a la entidad apelante, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

2. No ha lugar a casar por el motivo formulado la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller. Ignacio Sancho Gargallo. Rafael Saraza Jimena. Sebastian Sastre Papiol. Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Comentarios

Escribir un comentario

Para poder opinar es necesario el registro. Si ya es usuario registrado, escriba su nombre de usuario y contraseña:

 

Si desea registrase en www.iustel.com y poder escribir un comentario, puede hacerlo a través el siguiente enlace: Registrarme en www.iustel.com.

  • Iustel no es responsable de los comentarios escritos por los usuarios.
  • No está permitido verter comentarios contrarios a las leyes españolas o injuriantes.
  • Reservado el derecho a eliminar los comentarios que consideremos fuera de tema.

Revista El Cronista:

Revista El Cronista del Estado Social y Democrático de Derecho

Lo más leído:

  1. Actualidad: El TS equipara la pensión de viudedad de la mujer de un pastor evangélico con la jubilación de un sacerdote católico
  2. Estudios y Comentarios: Alemania, obligada a entregar a Puigdemont por rebelión; por Enrique Gimbernat, catedrático de Derecho penal de la UCM
  3. AN, TSJ, AAPP: En ausencia de pacto en convenio colectivo o contrato de trabajo las horas extraordinarias deben ser compensadas con días de descanso
  4. Agenda: XXVII Congreso Derecho y Salud
  5. Tribunal de Justicia de la Unión Europea: El derecho a la protección reforzada contra la expulsión del territorio está sujeto, en particular, al requisito de que el interesado sea titular de un derecho de residencia permanente
  6. Agenda: Situación actual de las cláusulas hipotecarias abusivas: suelo, multidivisas, IRPH, vencimiento anticipado, gastos, comisiones y demandas por plusvalía municipal
  7. Tribunal de Justicia de la Unión Europea: Una “huelga salvaje” del personal de navegación a raíz del anuncio por sorpresa de unas medidas de reestructuración no constituye una “circunstancia extraordinaria” que permita a la compañía aérea liberarse de la obligación de indemnización en caso de cancelación o de gran retraso de un vuelo
  8. Actualidad: El presidente del TJUE cree que una pregunta del TS sobre las euroórdenes sería "en principio admisible"
  9. Tribunal Supremo: El principio de culpabilidad y la sustantividad del derecho penal, sin interferencias condicionantes de otras ramas del derecho sancionador, impiden el automatismo valorativo a la hora de proclamar la responsabilidad penal
  10. Actualidad: El Gobierno destina 1.926 millones de euros a Justicia, un 3,1% más que en 2017

Secciones:

Boletines Oficiales:

 

© PORTALDERECHO 2001-2018

Icono de conformidad con el Nivel Doble-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI: abre una nueva ventana