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  • EDICIÓN DE 10/04/2013
 
 

No tiene la consideración de causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda, la mera designación en la misma de un domicilio social

10/04/2013
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Se recurre en casación la sentencia de apelación, que a diferencia de la de primera instancia, estimó la demanda interpuesta contra los recurrentes, de resolución de contrato de arrendamiento, al entender que se había realizado por la arrendataria una cesión inconsentida del inmueble a favor de la sociedad codemandada.

Iustel

El TS declara que la sentencia impugnada, una vez constatado que no se produjo cesión de uso del inmueble arrendado, sino que simplemente se designó como domicilio social, ha infringido la jurisprudencia sentada por la Sala en la materia controvertida, referida a la interpretación de los arts. 23 y ss. y 114 LAU 1964, en virtud de la cual no se considera causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real, por lo que se estima el recurso y se confirma la sentencia de primera instancia.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 681/2012, de 13 de noviembre de 2012

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1973/2010

Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA

En la Villa de Madrid, a trece de Noviembre de dos mil doce.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por doña Carina y Top Gest, S.L., representados ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Juan Manuel Caloto Carpintero, contra la sentencia dictada, con fecha 19 de julio de 2010, por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación n.º 479/2009, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n.º 881/2006 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid.

Ha sido parte recurrida doña Delia, representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña Beatriz Sánchez-Vera Gómez-Trelles.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-1.º.- La Procuradora doña Beatriz Sánchez-Vera Gómez-Trelles, en nombre y representación de doña Delia, promovió demanda de juicio declarativo ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de vivienda por subarriendo inconsentido, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid, contra doña Carina y Top Gest, S.L., en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: ““... se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda a que se refiere el hecho primero de esta demanda, y se condene a dicha parte demandada a dejarla libre y expedita, a disposición de la actora en el plazo que marca la ley, previniéndole que, si así no lo hace, podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa; condenando, en todo caso, a dicha parte a estar y pasar por dicha resolución e imponiéndole las costas procesales de este procedimiento”“.

2.º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Juan Manuel Caloto Carpintero, en nombre y representación de doña Carina y Top Gest, S.L., se opuso a la misma, y, tras alegar la excepción de falta de legitimación activa, suplicó al Juzgado: ““... en su día dictar sentencia por la que: a) Sin entrar a conocer del fondo, estime la excepción planteada con condena en costas a la actora. b) Caso de no ser estimada la excepción, se desestime íntegramente la demanda absolviendo a los demandados de todos los pedimentos, ello con expresa condena en costas a la parte actora”“.

3.º.- La Audiencia Previa tuvo lugar el 15 de febrero de 2007, con asistencia de ambas partes, que se ratificaron en sus respectivos escritos, recibiéndose el procedimiento a prueba, dentro de cuyo término se propusieron por ambas partes las que constan en autos y se señaló el juicio para el 7 de noviembre de 2007, en donde se llevaron a la práctica las pruebas admitidas a la actora y demandada, con el resultado que obra en autos.

4.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid dictó sentencia, en fecha 12 de noviembre de 2007, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ““Que desestimando la demanda interpuesta por doña Delia contra doña Carina y Sociedad Top Gest, S.L.. 1.- Debo absolver y absuelvo a dichos demandados de los pedimentos formulados contra los mismos. 2.- No se hace expresa condena en costas”“.

SEGUNDO.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 19 de julio de 2010, cuyo fallo es como sigue: ““Que estimando el recurso interpuesto por la representación procesal de doña Delia contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2.007 dictada en los autos de juicio ordinario seguidos, con el n.º 881/06, ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de los de Madrid, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dejándola sin efecto, y en su lugar, dictamos otra con el siguiente pronunciamiento: Que estimando la demanda interpuesta en nombre y representación de doña Delia contra doña Carina y contra la sociedad Top Gest, S.L., debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 1.963, respecto de la vivienda NUM000 NUM001, letra NUM002 del n.º NUM003 de la CALLE000 de Madrid y, en consecuencia, debemos condenar y condenamos a las referidas demandadas a que dejen la citada vivienda libre y expedita, a disposición de la actora en el plazo legal, apercibiendo a las demandadas de que en caso de no hacerlo podrán ser lanzadas a su costa, con expresa imposición de las costas de primera instancia a las demandadas. No procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada”“.

TERCERO.- 1.º.- La representación procesal de doña Carina y de Top Gest, S.L., presentó, en fecha 8 de noviembre de 2010, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 19 de julio de 2010 por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación n.º 479/2009, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n.º 881/2006 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid.

2.º.- Motivos del recurso de casación. Único.- Al amparo del artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los artículos 114.2.ª y 5.ª en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 así como la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contemplada en la sentencia de 16 de octubre de 2009, y, terminó suplicando a la Sala: ““...Estime el recurso de casación contra la sentencia 339/2010, de 19 de julio de 2008, dictada por la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Madrid y anule dicha sentencia estimando el presente recurso por los motivos expuestos en el cuerpo del mismo”“.

3.º.- Mediante providencia, de 10 de noviembre de 2010, se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a las partes personadas a través de los procuradores personados en el rollo de apelación.

4.º.- Con fecha de 28 de diciembre de 2010, el Procurador de los Tribunales don Juan Manuel Caloto Carpintero, en nombre y representación de doña Carina y de Top Gest, S.L., presentó escrito personándose como parte recurrente. La Procuradora de los Tribunales doña Beatriz Sánchez-Vera Gómez-Trelles, en nombre y representación de doña Delia presentó escrito ante esta Sala el día 30 de diciembre de 2010, personándose en concepto de recurrida.

5.º.- Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

6.º.- La Sala dictó auto, de fecha 3 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva dice literalmente: ““1.º) Admitir el recurso de casación interpuesto por doña Carina y de Top Gest, S.L., contra la sentencia dictada, con fecha 19 de julio de 2010 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8.ª), en el rollo de apelación n.º 479/2009, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 881/2006 del Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid. 2.º) Y entréguese copias del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalicen su oposición en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría”“.

7.º.- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Beatriz Sánchez-Vera Gómez-Trelles, en nombre y representación de doña Delia, se opuso al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: ““... dicte sentencia por la que se desestime el presente recurso de casación y, en su consecuencia se confirme en su totalidad la sentencia recurrida y antes citada de la Audiencia Provincial de Madrid e imponiendo a la recurrente las costas del presente recurso”“.

CUARTO.- No habiendo solicitado todas las partes personadas la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, la Sala señaló para votación y fallo del presente motivo, el día 24 de octubre de 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Doña Delia, como propietaria de una vivienda en la CALLE000, número NUM003, NUM000 NUM001, letra NUM002 ), de Madrid, demandó a doña Carina y la entidad Top Gest, S.L., por los trámites del juicio ordinario, mediante el ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento, al entender que se había realizado, por la arrendataria, una cesión inconsentida del inmueble a favor de la sociedad codemandada; a lo que se opusieron los litigantes pasivos, con la alegación de que doña Carina nunca ha introducido a persona ajena en la vivienda y la explicación de que su hijo don Vidal estableció el domicilio social de la sociedad referida en el piso, pero sin ejercer actividad alguna, ni su ocupación en todo o en parte, además el curso de la sociedad terminó en el año 2000, sin embargo, por mera desidia, su denominación ha permanecido en el buzón, sin que exista causa para la resolución del contrato.

El Juzgado rechazó la demanda, por colegir la plena acreditación de que la domiciliación de la sociedad en la casa objeto de locación, nunca supuso el uso del inmueble, por lo cual no concurrieron los presupuestos de una cesión no consentida; y su sentencia fue revocada en apelación por la de la Audiencia, con base en que la determinación de la residencia de la entidad en el piso arrendado había servido a la codemandada para desarrollar su ocupación, pues tal lugar era el designado por Top Gest, S.L. en el Impuesto de Actividades Económicas o en la Declaración Anual de Operaciones con Terceras Personas, para concluir que, independientemente de que se desconociera el grado de actividad de la sociedad en el domicilio, la designación del mismo no era meramente formal.

La demandada interpuso recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2.º y 5.º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación número 203/2005 ), toda vez que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

El motivo es estimado.

La parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación distinta a la de la decisión impugnada.

Como expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.

Ante esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2.º y 5.º del referido Texto Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o local.

La indicada jurisprudencia, además de la sentencia citada, ha sido seguida, entre otras, por las SSTS de 27 de junio de 2010 y 17 de noviembre de 2011.

La decisión de apelación ha expresado que la mera designación del domicilio del inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una cesión del piso, pese a su declaración de que ““se desconoce el grado de actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la Sra. Carina ““, cuya conclusión no es acorde con la actual jurisprudencia, por lo que, al no haberse probado que la vivienda hubiera sido usada, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Según el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 de este ordenamiento, si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de la jurisprudencia.

Procede reiterar, como doctrina jurisprudencial, la de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

CUARTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas causadas en las instancias a la parte actora, sin que quepa hacer especial pronunciamiento respecto a las ocasionadas en el recurso de casación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Carina y la entidad Top Gest, S.L., contra la sentencia dictada, en fecha de diecinueve de julio de dos mil diez, por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación 479/2009, y acordamos:

1°.- Ratificar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Madrid, en fecha de doce de noviembre de dos mil siete, en el procedimiento ordinario 881/2006, salvo en lo relativo a la condena en costas.

2°.- Reiterar, como doctrina jurisprudencial, que ““no se considera causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real”“.

3°.- Imponer a la parte demandante las costas causadas en primera instancia y en la apelación, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas ocasionadas en este recurso.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Antonio Xiol Rios; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Javier Arroyo Fiestas; Roman Garcia Varela; Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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