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Inspección técnica de edificios

25/02/2013
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Decreto 3/2013, de 14 de febrero, por el que se regula la inspección técnica de edificios (BOCA de 22 de febrero de 2013). Texto completo.

El Decreto 3/2013 tiene por objeto regular las condiciones en las que se realizará la inspección técnica de edificios.

Será de aplicación preceptiva en aquellos municipios que tengan una población superior a veinticinco mil habitantes, siendo de aplicación voluntaria para los restantes municipios.

DECRETO 3/2013, DE 14 DE FEBRERO, POR EL QUE SE REGULA LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS.

En cumplimiento de lo establecido por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio Vínculo a legislación, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, la Comunidad Autónoma de Cantabria incorpora a su legislación el presente Decreto destinado a regular las condiciones que se han de tener en cuenta para la inspección técnica de los edificios, su obligatoriedad, sus consecuencias, así como la gestión de las mismas por parte de las administraciones locales.

El presente Decreto consta de dos Capítulos, el primero de Disposiciones Generales y el segundo que desarrolla la inspección de edificios. En el primer Capítulo queda definida la intención del legislador de fijar unos criterios mínimos para la inspección técnica de los edificios. Así, se define la aplicación preceptiva sólo a los municipios de población superior a veinticinco mil habitantes dejando a voluntad del resto de municipios su aplicación. Dentro de la autonomía municipal queda el desarrollo, mediante ordenanza reguladora, de la correcta realización de la inspección técnica de edificios.

En la misma línea de definir mínimos posibilitando a los Ayuntamientos una aplicación más restrictiva, se fija un criterio de sujeción a la inspección a todos los edificios de más de cincuenta años de antigüedad.

Quedando definido que todos los propietarios de los edificios en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria se encuentran en la obligación de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

Los Ayuntamientos son los responsables de vigilar la aplicación y realización de las inspecciones pudiendo, vía ordenanza municipal, regular el procedimiento que más se ajuste a sus intereses. Las entidades locales son las competentes para el desarrollo de las herramientas reguladoras para llevar a cabo las inspecciones, así como de realizar un registro de los edificios que deben ser sometidos a las inspecciones y un registro de las inspecciones. En el ámbito de sus competencias también se encuentran las de hacer cumplir las acciones desprendidas de las inspecciones obligando a los propietarios a la realización de las mismas, ejecutando las obras necesarias para mantener sus edificios en buen estado.

Los técnicos competentes para la inspección deben ser aquellos que la Ley de Ordenación de la Edificación define como tales. El objeto de este decreto es la inspección de los edificios definidos en su artículo tres, ya sean de uso residencial como de uso o servicio público, para tales tipologías la Ley de Ordenación de la Edificación define quienes son los técnicos competentes para proyectarlos. Pese a que no se trata de la redacción de un proyecto, sino de la elaboración de un informe descriptivo de la situación general de un edificio, ninguna ordenación jurídica puede ser más aplicable que la referida LOE Vínculo a legislación.

En el Capítulo II, sobre la inspección técnica de edificios se fijan, nuevamente, criterios mínimos de aplicación, verificación e inspección, volviendo a dejar a la autonomía municipal la posibilidad de definir unas condiciones más restrictivas. Esto tiene un sentido práctico puesto que los municipios afectados y aquellos que puedan incluirse con posterioridad, pueden tener circunstancias diferentes que deben ser tratadas singularmente.

El informe de la inspección es la piedra angular de este Decreto, debe ser profesional y veraz y podrá ser visado por el Colegio profesional correspondiente o en su caso el técnico podrá adjuntar al informe de inspección una Declaración Responsable. Queda definido un modelo de informe y declaración que deben ser usados para tal fin.

Por último la aplicación de éste Decreto reflejará el dato real del estado del parque inmobiliario de los municipios más grandes de esta Comunidad Autónoma, lo que ayudará en el futuro a que las administraciones adopten medidas y políticas destinadas a su mantenimiento, reforma o sustitución en función de los datos obtenidos de las inspecciones técnicas.

En su virtud, a propuesta del consejero de Obras Públicas y Vivienda, en el ejercicio de las competencias previstas en el artículo 24.3 del Estatuto de Autonomía para Cantabria, de acuerdo con el dictamen del Consejo de Estado/oído el Consejo de Estado, y previa deliberación del Consejo de Gobierno de fecha 14 de febrero de 2013 DISPONGO

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Objeto.

1. Es objeto de este Decreto regular las condiciones en las que se realizará la inspección técnica de edificios.

2. La inspección técnica de edificios se enmarca dentro del cumplimiento de los deberes de uso y conservación establecidos en el artículo 200 Vínculo a legislación de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del suelo de Cantabria, y está dirigida a determinar las condiciones de seguridad, salubridad y ornato de un edificio, proponiendo las obras de conservación y, en su caso de rehabilitación que fueran precisas.

3. Sin perjuicio de lo anterior, los edificios deberán cumplir las condiciones que se establecen en la normativa urbanística y el resto de normas sectoriales aplicables en materia de seguridad, mantenimiento y conservación de edificios.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Este Decreto será de aplicación preceptiva en aquellos municipios que tengan una población superior a veinticinco mil habitantes, siendo de aplicación voluntaria para los restantes municipios.

2. De conformidad con el artículo 21.2 Vínculo a legislación del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, las condiciones, forma y plazo en que se realizarán las inspecciones técnicas de edificios reguladas por el presente Decreto tienen el carácter de mínimos, y deberán ser aplicadas tanto por aquellos municipios de más de veinticinco mil habitantes como por aquellos que se acojan voluntariamente a este Reglamento.

3. Para la correcta realización de la inspección técnica de edificios, los municipios deberán regular de la forma que legalmente proceda conforme a su organización el procedimiento a seguir para la gestión y control de las inspecciones técnicas de edificios y sus revisiones, pudiendo ampliar el nivel de exigencia de las condiciones contenidas en el presente Decreto. De igual forma, podrán aprobar ordenanzas reguladoras de aquellos aspectos que serán objeto del informe y que no estén suficientemente regulados en su planeamiento de conformidad con la normativa aplicable.

Artículo 3. Edificios sujetos a la inspección.

1. Están sujetos a la inspección técnica obligatoria, todos aquellos edificios con una antigüedad superior a cincuenta años cuyo uso sea residencial, ya sea como vivienda, o como residencia temporal o permanente, aunque simultáneamente pueda tener otros usos.

2. También están sujetos a la inspección técnica obligatoria, todos aquellos edificios con una antigüedad superior a cincuenta años, destinados a un uso o servicio público cuyos usos propicien una afluencia de público y de usuarios en general que hiciesen aconsejable velar por mantener unas condiciones adecuadas de mantenimiento, conservación y seguridad de los edificios.

3. A los efectos de realizar la primera inspección técnica de edificios, los edificios que hayan sido sometidos a rehabilitaciones integrales tendrán la antigüedad correspondiente al plazo transcurrido desde la finalización de la obra. A tal fin, se entiende por rehabilitación integral al conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio.

4. Quedan excluidos de la inspección técnica los edificios que hayan sido declarados en ruina por el ente local competente.

5. En el caso de edificios con antigüedad superior a 50 años donde se esté tramitando procedimiento de ruina, la inspección técnica de edificios sólo se realizará, cuando exista resolución absolutoria de ruina. En tal caso, se realizará de forma inmediata.

6. Todos los edificios comprendidos en este artículo acreditarán su antigüedad con los siguientes documentos o al menos uno de ellos:

a) Certificado Final de la Obra.

b) Licencia de Primera Ocupación.

c) Certificado Catastral.

d) Escrituras acreditativas del final de la obra.

e) En defecto de las anteriores y de cualquier medio de prueba admisible en derecho, por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas 7. Las administraciones están obligadas a facilitar cualquier dato que obre en sus archivos que sirva para determinar la antigüedad del edificio.

Artículo 4. Personas y entidades sujetas al deber de realizar la inspección técnica de edificios.

1. El deber de realizar la inspección técnica de los edificios corresponde a todos sus propietarios, sean personas físicas o jurídicas, que deberán asumir los costes de los informes técnicos y de la reparación de los daños detectados. En el caso de una finca en régimen de división horizontal este deber recae en la Junta de Propietarios.

2. El Ayuntamiento deberá comunicar al menos con tres meses de antelación al cumplimiento de cincuenta años del edificio, o en su caso a cada inspección periódica posterior, a los propietarios de los inmuebles afectados la obligación de efectuar la inspección técnica de edificios, con indicación del plazo para su realización y las consecuencias de su incumplimiento.

3. Los propietarios del inmueble y los ocupantes de los mismos, tienen la obligación de colaborar con la inspección. A tal fin quedan obligados a facilitar a los técnicos que realicen la inspección toda la documentación necesaria, así como el acceso a las viviendas y dependencias del inmueble para posibilitar el examen.

Artículo 5. Revisiones periódicas.

1. Una vez realizada la primera inspección, las siguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido quince años desde la anterior inspección.

No obstante este plazo tiene la consideración de mínimo y los Ayuntamientos podrán modificarlo en su regulación, atendiendo a circunstancias debidamente justificadas.

2. En cualquier caso y sin perjuicio del plazo establecido en el apartado anterior, los ayuntamientos podrán requerir en cualquier momento, y de forma justificada la realización de una revisión periódica de la inspección técnica de edificios.

Artículo 6. Técnicos competentes para la inspección.

1. Las inspecciones técnicas de los edificios deberán de llevarse a cabo por técnicos competentes teniendo en cuenta las características de las inspecciones y las materias competenciales que han de ser inspeccionadas.

2. Se entiende por técnico competente, aquel que determina la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre Vínculo a legislación, de Ordenación de la Edificación y el resto de normas que sean de aplicación, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.

3. Las administraciones actuantes, para impulsar y facilitar la realización de las inspecciones técnicas, pueden firmar convenios de colaboración con los colegios y las asociaciones profesionales vinculados a la edificación, en los que se deben establecer las condiciones generales de su realización.

4. Los propietarios obligados a la inspección técnica de edificios podrán acogerse a las condiciones establecidas en dichos convenios de colaboración, o bien directamente contratar a un técnico competente.

CAPÍTULO II

LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

Artículo 7. Aspectos mínimos a considerar en la inspección técnica de edificios.

1. La inspección se realizará visualmente sobre aquellos elementos del edificio objeto de la verificación, señalándose en el informe aquellos a los que no se haya podido acceder y su causa. No forma parte de la inspección detectar vicios ocultos ni prever causas que puedan sobrevenir y que no tengan manifestación en el momento de la inspección.

2. Para que la inspección tenga validez ha de realizarse sobre una muestra válida y suficiente, inspeccionando al menos un 60% de las viviendas y locales del edifico si este tiene el uso característico de residencial. Para el resto la muestra deberá ser del 60% de sus dependencias.

3. Cuando los datos obtenidos de la inspección visual no sean suficientes para el diagnóstico de posibles patologías que afecten a la seguridad, el técnico encargado de la inspección deberá proponer a la propiedad del inmueble la realización de un estudio de los elementos constructivos afectados y las pruebas que considere necesarias.

4. La inspección técnica de edificios tendrá en cuenta como mínimo los siguientes aspectos:

a) Seguridad: conjunto de las características constructivas que aseguran la estabilidad y la consolidación estructural de los inmuebles y la seguridad de sus usuarios y de la población.

b) Salubridad: conjunto de las características higiénicas y sanitarias de los inmuebles y de su entorno que aseguran la salud de sus usuarios y de la población.

c) Ornato público: conjunto de las características estéticas de los inmuebles y de su entorno que satisfacen las exigencias de dignidad de sus usuarios y de la sociedad.

d) Accesibilidad: conjunto de elementos comunes del edificio que permitan acceder a los usuarios en condiciones de seguridad.

5. A tal efecto se examinarán al menos los siguientes elementos para determinar:

a) El estado de la estructura y cimentación.

b) El estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos de terrazas, balcones, galerías, aleros o placas, entre otros.

c) El estado de conservación de cubiertas y azoteas.

d) El estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

e) El estado de las instalaciones eléctricas de los elementos comunes y de los mecanismos.

f) El estado de los accesos y sus condiciones, así como las escaleras y elevadores.

Artículo 8. El informe de la inspección.

1. Una vez realizada la inspección, el técnico competente emitirá un informe en el que se detallarán los daños detectados en todos los elementos examinados, determinando su posible causa y las medidas recomendadas para su reparación.

2. El Informe sobre la inspección técnica del edificio se debe ajustar a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia, y al de veracidad de las manifestaciones que contenga.

Este informe deberá ser presentado según el modelo que figura como ANEXO I al presente Decreto.

3. Podrá ser visado por el colegio profesional correspondiente. En caso de no ser así, el técnico presentará junto con el informe una Declaración Responsable, según el modelo que figura como ANEXO II Al presente Decreto.

4. El informe detallará, si las hubiera, las deficiencias detectadas acompañadas de un croquis con su localización y fotografías, y las calificará de la forma siguiente:

a) Deficiencias muy graves que afectan a la seguridad de las personas, en las que se ha de intervenir con urgencia y el técnico o los técnicos redactores deben comunicarlo a la propiedad y al Ayuntamiento de manera inmediata para tomar las medidas oportunas que reduzcan el riesgo para las personas.

b) Deficiencias graves que no entrañan peligro inmediato para las personas y que han de subsanarse en los plazos indicados.

c) Deficiencias leves que requieren reparación y que no afectan a la seguridad de las personas, en las que se necesitan obras de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o parte del mismo.

d) Sin deficiencias.

5. El informe deberá ser concluyente en sentido favorable o desfavorable. Será favorable únicamente cuando no se detecten deficiencias o sean deficiencias leves, y desfavorable en los demás casos.

6. El informe debe proponer las medidas y obras necesarias para la subsanación de las deficiencias, la fecha aconsejable para su inicio, el plazo de ejecución y un presupuesto estimado.

También incluirá el compromiso de los propietarios de acometer las obras conforme a las condiciones del informe y de la legislación aplicable.

Artículo 9. Efectos de la inspección técnica de edificios.

1. Una vez finalizada la inspección técnica de edificios el informe técnico favorable deberá ser presentado por los propietarios, la Junta de Propietarios o sus representantes legales ante el Ayuntamiento, que remitirá una copia a la Administración de la Comunidad Autónoma para que ésta lo incluya en el Registro Autonómico de Inspecciones Técnicas de Edificios.

2. Si el informe de la inspección fuera desfavorable y los propietarios se comprometieran a acometer las obras en los plazos estipulados, deberá notificarse al Ayuntamiento el resultado de la inspección y los plazos fijados para la subsanación de las deficiencias. Una vez subsanadas, el técnico deberá reflejar en el informe su conformidad y proceder conforme al apartado 1 de este artículo.

3. En el caso de que el informe fuese desfavorable y no exista compromiso de subsanación, deberá comunicarse tal situación al Ayuntamiento para que proceda de conformidad con el artículo 201 Vínculo a legislación de la Ley de Cantabria 2/2001 de 25 de junio.

4. En caso de que el inmueble presente las condiciones de ruina, por agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales, a la que se refiere el artículo 202.2.b) Vínculo a legislación de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, el técnico o los técnicos redactores del informe lo comunicarán al Ayuntamiento con la mayor brevedad posible para el inicio de los trámites necesarios.

5. En caso de ruina inminente además de lo contemplado en el apartado anterior, deberá comunicarse esta situación al Ayuntamiento, a través de su Alcalde -Presidente, para que éste proceda en consecuencia.

Artículo 10. El Registro de las Inspecciones Técnicas de los Edificios.

1. El Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios es un registro autonómico, incardinado orgánicamente en la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria, que recogerá los datos remitidos por los Ayuntamientos que hayan implantado la ITE, Su llevanza incumbe a la Dirección General competente en materia de vivienda.

2. El Registro de las Inspecciones Técnicas de los Edificios es público para toda aquella persona que quiera consultar el estado de inspecciones de un edificio, pudiendo solicitar certificado acreditativo de su situación 3. La Comunidad Autónoma de Cantabria y los municipios a los que se refiere el artículo 2.1 del presente Decreto, colaborarán en la elaboración del Registro. A tal fin, los Ayuntamientos implantarán un sistema de control de las inspecciones técnicas de edificios donde se incluya el censo de los edificios que vayan a estar sujetos a la inspección técnica de edificios, la relación de los edificios que han obtenido el informe favorable, la de aquellos que han obtenido informe desfavorable con indicación de la gravedad de las deficiencias, de la existencia de compromiso de reparación por parte de los propietarios o de orden de ejecución municipal y el plazo de finalización de las obras.

Los Ayuntamientos que implanten la inspección técnica de edificios deberán remitir mensualmente al Gobierno de Cantabria, y en concreto a la Dirección General con competencias en materia de vivienda, el censo de los edificios que han de pasar la inspección técnica de edificios en el siguiente mes y los datos de los edificios que han obtenido el informe favorable de la inspección técnica de edificios en el mes anterior.

4. En el censo de los edificios a que se refiere el apartado anterior constarán, al menos, la dirección del inmueble, el número de viviendas o dependencias en el caso de uso residencial, su antigüedad, y todos aquellos datos que puedan facilitar la gestión de la inspección.

Disposición Transitoria Única Plazos para la primera inspección técnica de edificios

Todos los edificios deberán haberse sometido a la inspección técnica antes del 31 de diciembre de 2015. A éste efecto, se entenderá que se han sometido a inspección técnica tanto los edificios que hayan obtenido informe favorable, como aquellos que se encuentren dentro del plazo señalado en el informe de inspección para acometer las obras necesarias para la subsanación de las deficiencias apreciadas en el informe de inspección.

Disposición Final Entrada en vigor

El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Cantabria.

Anexos

Omitidos.

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