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  • EDICIÓN DE 14/01/2013
 
 

Duración del contrato de arrendamiento de local de negocios cuando se produce el traspaso

14/01/2013
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La AP de Pontevedra estima el recurso de apelación interpuesto y revoca la sentencia que declaró que el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes había concluido.

Iustel

Señala que de la interpretación literal de la Disposición Transitoria Tercera B, 3 de la LAU de 1994 ha de llegarse a la conclusión que para el caso del titular del arrendamiento a la fecha de entrada en vigor de la norma como “arrendatario actual”, y de continuar él en tal concepto el arrendamiento se extenderá hasta su jubilación o hasta su fallecimiento, pero de traspasarlo, como es el caso, antes de vencer el término de 20 años desde la vigencia de la norma, el arrendamiento durará hasta este término de ser superior a 10 años o se extenderá tras él hasta el límite de esos 10 años que contempla la norma, de modo excepcional y limitado al arrendatario que lo fuese a la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994 o su cónyuge subrogado.

Audiencia Provincial de Pontevedra

Sala de lo Civil

Sección 3.ª

Sentencia 285/2012, de 03 de julio de 2012

RECURSO Núm: 120/2012

Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS

En la ciudad de PONTEVEDRA, a tres de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 125/2011, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de TUI, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION-R (LECN) 120/2012, en los que aparece como parte apelante, Baldomero, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. LUCIA RODRIGUEZ GESTO, asistido por el Letrado D. ARAUJO VILLAR, y como parte apelada, Franco, Ruth, asistidos por el Letrado D. JOSE MANUEL NODAR ROMAN, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Tui, se dictó sentencia de fecha 30 de noviembre de 2011, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Duque Sierra, en nombre y representación de D. Franco y Dña. Ruth, frente a D. Baldomero, debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento del local situado en la Calle Bahamonde 6 de Tui se extinguirá el día 1 de enero de 2015, fecha en la que D. Baldomero deberá dejar libre y a disposición de los actores el local arrendado, todo ello imponiendo al demandado las costas causadas en el procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO.- Se impugna la resolución de la instancia en dos aspectos, porque se considera que no se ha dado respuesta suficiente y razonada a la razón de oposición primera esgrimida, relativa a la inviabilidad procesal de la pretensión actora por considerarla contraria a los Arts 5 y 220 LEC /00 al contener una condena de futuro prohibida en tales preceptos por referida a un ulterior y posible incumplimiento, y porque se entiende errónea la interpretación que se alcanza de la disposición Transitoria Tercera B, 3 de la LAU /94, en cuanto a la duración del arrendamiento en caso de traspaso, párrafo 5; suscitando en última instancia la improcedencia de las costas ante la dificultad interpretativa de la norma.

SEGUNDO.- Hemos de comenzar por la segunda de las alegaciones en cuanto resulta determinante de la necesidad o no de abordar la primera y partir, en todo caso, de la viabilidad de una pretensión declarativa en torno al alcance temporal de la relación arrendaticia por evidenciarse una cuestión controvertida, siendo por ello acorde con lo prevenido en el art. 5 en relación al Art. 521.1 LEC /00. Dicho esto entendemos que la Juzgadora se equivoca al prescindir de la interpretación literal del párrafo 5.º de la Disposición Transitoria Tercera B.3 LAU /94 porque cuando establece que el Traspaso efectuado conforme al párrafo anterior (4.º) "permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedasen desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la Ley", no está estableciendo este límite último, el 1 de Enero de 2015, como el máximo de duración del contrato tras el traspaso en todo caso, como entiende la parte actora y la Juzgadora, sino que tal limitación temporal la contempla únicamente para el caso de excederse de los 10 Años "mínimos" que establece. Esta situación por sí misma se encuentra acotada al caso de traspaso, conforme al Art. 32 LAU, por el " arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado", lo que supone en realidad que solamente los que fueren arrendatarios, originales o por subrogación, a la fecha de entrada en vigor de la LAU/94 y el cónyuge subrogado conforme al pfo 1.º del apartado 3 DT. 3.ª B LAU /94 tras su vigencia, gozan de esa posibilidad de traspaso en tales términos temporales. No es que no puedan traspasar los descendientes subrogados tras la entrada en vigor de la LAU/94 recogidos en el párrafo 2.º apartado 3, es que en este caso, como regula dicho párrafo expresamente, "el contrato durará por el número de años suficiente hasta contemplar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley" esto es, en todo caso para el subrogado y el cesionario a quien traspase, hasta el 1 de Enero de 2015. De este modo para el caso del titular arrendatario a la fecha de entrada en vigor de la norma como "arrendatario actual", y de continuar él en tal concepto el arrendamiento se extenderá hasta su jubilación o hasta su fallecimiento, pero de traspasarlo, como viene a ser aquí el caso, antes del vencer el término de 20 Años desde la vigencia de la norma, el arrendamiento durará hasta ese término de ser superior a 10 años o se extenderá tras él, más allá del 1-Enero de 2015, hasta el mínimo de 10 Años que contempla la norma, de modo excepcional sí pero limitado al arrendatario que lo fuese a la fecha de entrada en vigor LAU/94 o su cónyuge subrogado, como expresamente refiere el precepto.

TERCERO.- Esta interpretación es la mas acorde con el tenor literal de la Disposición Transitoria Tercera B.3, incluso a la luz de lo establecido en el Preámbulo de la norma arrendaticia pues aunque se refiere al plazo mínimo de 20 Años desde la vigencia de la norma, también contempla su prolongación caso del arrendatario o su cónyuge que continúan en la actividad, lo que no excluye la ampliación del mismo en base al mínimo de 10 Años luego contemplado en la norma específica analizada. En este sentido se manifiesta también parte de la Doctrina: Rodrigo Bercovitz Rodríguez Cano en sus Comentarios a la LAU de la Editorial Aranzadi y Loscertales Fuentes en trabajo sobre los Arrendamientos Urbanos de la Editorial Sepin. Por otro lado no cabe atender a una interpretación restrictiva en el sentido de la resolución porque la misma Disposición Transitoria 3.ª B contempla una ampliación de 5 Años para el caso de traspaso dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU /94. La falta de regulación específica ha de interpretarse del modo explicado supra lo que conlleva la revocación de lo decidido en la instancia y la consiguiente desestimación de la demanda deducida no haciéndose por ello preciso el entrar a resolver el primer argumento del recurso mas allá de lo ya apuntado antes conforme a lo explicado al inicio del fundamento jurídico anterior.

CUARTO.- Acogida la apelación no procede hacer expresa imposición de las costas de la alzada conforme al Art. 398 LEC /00, acordándose la devolución a la parte del depósito constituido para recurrir ( D. Adicional 15.ª LOPJ ). Tampoco se estima adecuado el hacer expresa imposición de las costas de la instancia ante la complejidad y dualidad de líneas interpretativas concurrentes en la materia que nos ocupa no suficientemente regulada ( Art. 394 LEC /00).

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

FALLO:

Acogiendo el Recurso de Apelación deducido por la representación de D. Baldomero contra la sentencia de fecha 30-XI-2011 dada en el P. Ordinario n.º 125/11 seguido ante el J. de 1.ª Instancia N.º 2 de Tui (ROLLO N.º 120/12) debemos revocar y revocamos la misma, desestimando la demanda deducida por D. Franco y D.ª Ruth contra D. Baldomero, absolviéndole de las pretensiones contra él deducidas. Todo ello sin hacerse expresa imposición de las costas causadas en la instancia ni de las derivadas de esta alzada, acordándose la devolución al recurrente de la suma depositada para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que esta sentencia no es firme y contra la misma podrán las partes legitimadas optar por interponer el Recurso Extraordinario por Infracción Procesal o el Recurso de Casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de 20 días, contados desde el día siguiente a su notificación, conforme disponen los Arts. 466 y ss y la Disposición Final 16.ª LEC /00.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Una vez firme, expídase testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Notifíquese asimismo esta resolución al/los apelado/s rebelde/s, según dispone el artículo 497 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

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