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Los desahucios: emergencia nacional, por Manuela Carmena, exmagistrada y Eduardo Leira, arquitecto urbanista

16/11/2012
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El día 16 de noviembre se ha publicado en el Diario El País un artículo en el que los autores opinan que el nuevo decreto ley sobre deshaucios debe taponar la hemorragia, evitando que se queden aún más familias en la calle. Pero lo más importante es tomarse el tiempo necesario para hacer una reforma legislativa que impida los actuales abusos.

LOS DESAHUCIOS: EMERGENCIA NACIONAL

Los desahucios se han convertido en una emergencia nacional. Habrá que felicitarse, ya que constituye un logro de la sociedad civil, que ha conseguido movilizar a los medios y partidos, aunque para ello haya habido que llegar a la pérdida literal de vidas humanas. Parece que, in extremis, ante el dilema de si es más importante el pago de las deudas o las vidas humanas, la sociedad —que no seguramente el Bundesbank— duda. Sea bienvenida la duda. El problema planteaba la necesidad de un real decreto inmediato, mientras se revisaba la legislación. El decreto está ya decidido y ahora hay que discutir su alcance y su contenido. Pero también hay que hacer hincapié en otros mensajes:

1. Hay acuerdo en revisar la ley... pero es del 2000.

Se dice que es de 1909. De hecho resulta así, pero lo es por cuanto en el reciente 2000, cuando se aprobó la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy vigente, no se modificó el vetusto enfoque, contenido y procedimientos de la legislación de 1946 y de 1909. En el año 2000 se estaban creando las bases de la burbuja inmobiliaria.

2. Ha cambiado todo y en 1978 se aprobó la Constitución.

Las razones que reclaman el cambio legislativo son tan llamativas como hasta ahora desatendidas. En 1946, y no digamos en 1909, a la inmensa mayoría de los solicitantes de hipotecas de hoy no solo no se las concederían, sino que seguramente no se les dejaría siquiera entrar en el banco. La legislación hipotecaria fue concebida para regular una relación inter pares, terratenientes/propietarios y banqueros, en que la solvencia previa se daba por supuesto. Era requisito. Si se solicitaba un crédito y se afectaba como garantía alguna propiedad, el valor de esta era usualmente superior al de aquel. La reconocida solvencia (y/o la amistad con el banquero) era lo que permitía la solicitud y concesión. En ese contexto, pudiera resultar coherente la ejecutividad de la regulación y tasar las razones de oposición, para evitar las dilaciones de los supuestos, que de entrada tendían a suponerse, de impago doloso.

¡Qué lejos queda ese escenario, entre iguales, del actual, con millones de casos! Con la “democratización” de hipoteca, es mediante esta que, quien la obtiene, alcanza precisamente su solvencia, al adquirir la condición de propietario.

El Derecho Civil, a diferencia de lo que ha ocurrido con el Penal, no ha hecho su necesaria adecuación constitucional. Las posibilidades que se abrieron con el reconocimiento de los derechos de los consumidores no se han abordado en modo alguno. Resulta evidente la actual indefensión legal de los prestatarios ante las entidades financieras. Estas no han tenido empacho en aprovechar las condiciones y ventajas que les proporciona un vetusto sistema concebido para otros actores y otras condiciones, pero que se viene aplicando, con síntomas claramente de abuso, en un escenario tan radicalmente distinto.

3. La Constitución va más allá: la vivienda es un bien protegible.

Tiende a olvidarse. Además de esa profunda transformación social, también con la Constitución irrumpe otro componente que tampoco se tuvo cuenta en la Ley del 2000. La Constitución incorporó la vivienda (digna) en tanto bien protegible, al menos de igual rango (algunos dirían que superior) al del pago de las deudas.

Esa novedad constitucional afecta pues, en principio, a la vivienda habitual, no a todos los bienes inmuebles que puedan ponerse como garantía hipotecaria. Estos, aportados por familias o empresas, cuando no son la vivienda habitual, se parecen algo más a lo previsto en su momento en la legislación hipotecaria. La distinción entre ambos tipos de hipotecas, que no se hace, se muestra entonces como crucial.

La pérdida de patrimonio es siempre un trauma, pero lo es aún en mucha mayor medida perder la vivienda habitual. Esa pérdida, además, es reconocida causa de exclusión social.

4. No hay datos para distinguir vivienda habitual y otras garantias.

Cuando se habla de los cientos de miles de desahucios, se refieren al conjunto de estos, sin distinguir los que son de vivienda habitual de los que responden a otros inmuebles, aportados como garantía hipotecaria. En las estadísticas oficiales, de los juzgados, ambos se mezclan, dando lugar, precisamente tras la burbuja, a un número ciertamente elevado.

El único caso que conocemos en que esa diferenciación se haya hecho es en un estudio realizado en el País Vasco, tomando una muestra de cuatro juzgados de Primera Instancia de Bilbao. El porcentaje de desahucios de vivienda habitual respecto al total era del 22%. Aunque no se conoce ese porcentaje en el global de desahucios en España, el estudio apunta a que los desahucios de vivienda habitual serán, se podría decir felizmente, muchos menos que las cifras totales que se manejan. Estos, se insiste, no se conocen. 5. Hace falta información urgente. Ante ese desconocimiento, el decreto de emergencia tiene que abordar, junto a la suspensión de los lanzamientos, un proceso urgente de información, que permita elaborar un texto legislativo anclado en cifras ciertas.

La requerida suspensión debería afectar de entrada a todos los procedimientos de desahucio, mientras no se desglose el tipo de garantías que se ejecuta: vivienda habitual y otras. En el decreto se debería exigir a todas las entidades financieras con créditos hipotecarios, listados en los que se recojan, uno a uno, todos ellos. Los listados, exhaustivos, serían lógicamente despersonalizados. No haría falta que figurase la entidad financiera. La primera distinción sería entre hipotecas de vivienda habitual y el resto, diferenciando en este entre aquellas que son viviendas, otros inmuebles o locales y suelo. Las entidades financieras habrían de aportar esos listados con la máxima urgencia, en el plazo que fije el decreto. En tanto no lo hagan no podrá haber ningún lanzamiento, aunque se sigan tramitando expedientes de desahucios y, obviamente, pagando las cuotas de las hipotecas. Una vez distinguidos los dos tipos de créditos, vivienda habitual y resto, quizás se podrían volver a poner en marcha los lanzamientos en este segundo tipo.

Las entidades tienen que saber qué créditos corresponden a vivienda habitual.

6. Se requieren listados pormenorizados.

En ese primer listado de vivienda habitual se habría de exigir a las entidades financieras que incluyeran, para cada crédito: el municipio, el año de concesión, si se trató de la primera compra de vivienda o de mejora, mediante la venta a su vez de la anterior vivienda habitual, el valor de tasación de la vivienda, la cuantía del crédito, los años de amortización, la cuota mensual aproximada y, además, la estimación de ingresos anuales del prestatario sobre la base con la que la entidad concedió el crédito y si hubo o no avalistas.

Los listados de los créditos con garantía hipotecaria que no sean sobre la vivienda habitual podrían ser menos exhaustivos, pero convendría que fueran también pormenorizados y, en todo caso, con datos individualizados para cada crédito.

Esa información no se conoce. Las entidades financieras se han cuidado celosamente de guardarla. Sería fundamental para entender el fenómeno que ahora estalla como emergencia. Ayudaría a entender la “burbuja” misma y habría de ser la base, sobre todo, para la elaboración de la nueva legislación.

7. Un decreto de emergencia con una doble tarea.

El decreto habrá de taponar la hemorragia, impidiendo que se queden aún más familias en la calle, mientras que la elaboración de la nueva ley se toma ese tiempo imprescindible que se precisa para hacer una buena norma, respondiendo a razonamientos diversos y apoyada en datos ciertos, evitando volver a repetir lo ocurrido en el 2000 y lo que ha acontecido con los fallidos decretos del 2011 o del de hace escasos meses. Solo tras la aprobación de la nueva legislación se habría de levantar la suspensión de lanzamientos en vivienda habitual.

El decreto de emergencia debe permitir, aunque por ahora solo de forma provisional, que se haga aquí como parece que se hace en Francia, donde los lanzamientos se interrumpen en invierno. Fuera hace mucho frío; también en España.

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