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  • EDICIÓN DE 02/08/2012
 
 

El promotor responde "en todo caso" por vicios o defectos de construcción, ante los posibles adquirentes de un inmueble de los daños materiales existentes en el mismo

02/08/2012
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Queda confirmada la sentencia que estimó en parte la demandada por vicios y defectos constructivos, interpuesta por la comunidad de propietarios actora frente a la arquitecta técnica, las constructoras y promotora solidariamente demandadas.

Iustel

Recurre en casación la promotora condenada a la reparación de los defectos de acabado de las zonas comunitarias del inmueble objeto de autos y, solidariamente con las constructoras, a la reparación de los defectos de acabado de determinadas viviendas. Cuestionada por la recurrente su condena solidaria, señala la Sala que el art. 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación es claro cuando prevé que el promotor responde "en todo caso" con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Lo cual significa que responde aún cuanto estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 241/2012, de 11 de abril de 2012

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 564/2009

Ponente Excmo. Sr. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a once de Abril de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Tarragona, como consecuencia de autos de juicio ordinario 644/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Amposta, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal Tecniprom Danforth S.L, la procuradora doña Teresa Puente Méndez. Habiendo comparecido en calidad de recurridos la procuradora doña Lucia Aguila Lanza, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000, y el procurador don José Ramón Couto Aguilar, en nombre y representación de doña Esther. No han comparecido los recurridos Maxcoven Milleniún S.L. y Construresa. S.L.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La procuradora doña Maria José Margalef Valldepérez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000, interpuso demanda de juicio ordinario, contra doña Esther contra Tecniprom Danforth S.L. y Maxcoven Milenium S.L. y contra Contruresa S.L. Alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: a) se condene a los codemandados de forma solidaria a realizar las obras necesarias para la subsanación de los defectos de construcción existentes en el edificio de la Comunidad de Propietarios actora, obras que se especifican en el informe pericial aportado por esta parte como documento n.º 15 y que deberán realizarse del modo y forma en que tienen determinadas en el mismos. b) Subsidiariamente y para el supuesto de la no ejecución de dichas obras en un plazo de 3 meses a contar desde la notificación de la sentencia, se condene a los codemandados de manera solidaria, al pago de la cantidad de ciento ochenta y tres mil con veinte euros y veinte céntimos (183.026,20 euros), cantidad equivalente al coste de las obras de reparación conforme al informe pericial anteriormente reseñado, más el interés legal de la citada cantidad desde la fecha de celebración del acto de conciliación (15-6-2005) (ex. art. 1108 del Código Civil ). c) En todo caso, se condene a los codemandados al pago de las costas de este juicio.

2.- El procurador don Jesús Escolano Cladelles, en nombre y representación de la entidad mercantil Maxcoven Milenium S.L, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda deducida de adverso, absolviendo a mi representada de todos los pedimentos de contrario, y se impongan las costas a la actora.

El procurador don José Luis Audi Ángela, en nombre y representación de la mercantil Construresa S.L, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda respecto a mi principal, con expresa condena en costas a la actora.

El procurador don Federico Domingo LLao, en nombre y representación de la mercantil Tecnifrom Danforth S.A, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que, estimando todas o alguna de las excepciones planteadas, desestime la demanda sin entrar a conocer del fondo del asunto con imposición de costas a la demandante, en vista de su temeridad y mala fé, y, subsidiariamente, entre a conocer el fondo del asunto y dicte sentencia que: a) desestime integramente la demanda b) imponga a la parte actora el pago de las costas en vista de su temeridad y mala fé.

El Procurador don Federico Domingo LLao, en nombre y representación de la arquitecto técnico doña Esther, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho por la que se desestime la demanda, absolviendo a mi representada, con todos los pronunciamientos favorables y expresa imposición de costas a la parte actora.

3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Amposta, dictó sentencia con fecha 5 de noviembre de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Estimo parcialmente la demanda formulada por Comunidad de Propietarios Residencial Mantsia contra Esther, Tecniprom Danforth S.L. Maxcoven Millenium S.L. y Construresa S.L condenando sólidamente a la promotora Tecniprom Danforth, la constructora Consturesa y la arquitecta técnica Sra. Esther a la reparación de las humedades existentes en las viviendas 1 y 4 a 7; condenando solidariamente a la promotora Tecniprom Danforth, la constructora Maxcover y la arquitecta técnica Sra. Esther a la reparación de las humedades existente en la vivienda 9; condenando a Construresa a reparar los defectos de acabado declarados probados en la vivienda 1 a 7, y condenando a Maxcover a reparar los defectos de acabado declarados probados en las viviendas 8 a 10.

Todo ello sin condena expresa en materia de costas procesales a ninguna de las partes.

Se dictó auto de aclaración con fecha 4 de diciembre de 2007 cuya parte dispositiva dice: Deniego la aclaración interesada respecto de la sentencia dictada en este procedimiento de fecha 5-11-2007.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Maxcoven Milenium S.L. y Construresa S.L, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, dictó sentencia con fecha 31 de julio de 2008, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos haber lugar en parte al recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ulldecona contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Amposta en 5 de noviembre de 2007, en autos de juicio ordinario n.º 644/2005, cuy resolución revocamos parcialmente u en consecuencia:

1.º.- Se condena a la demandada Tecniprom Danforth S.L. a la reparación de los defectos de acabado o ejecución que presenta la zona comunitaria de los inmuebles objeto de autos, tal como se detallan en las páginas 18 y 19 numeradas como páginas 241 y 242 del presente proceso, de la pericial realizada por la Sra. Montserrat y presentada por la actora. Con imposición de las costas generadas en primera instancia.

2.º.- Se confirman en cuanto al resto los pronunciamientos de la sentencia de instancia.

3.º.- Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR a los recursos de apelación presentados por las demandadas; Axcoven Milenium S.L. y Construresa S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Amposta en 5 de noviembre de 2007 y, en consecuencia:

1.º) Se confirma respecto a las misma la condena fijada en dicha sentencia.

2.º) Con imposición a los dos demandadas de las costas generales por su recursos de esta alzada.

Con fecha 15 de noviembre de 2007, se dicto auto de aclaración cuya parte dispositiva dice: Se acuerda: dar a lugar parcialmente a las aclaraciones interesadas debiendo el fallo de la sentencia cuya aclaración se pretende quedar redactado de la siguiente forma: FALLAMOS Que debemos declarar y declaramos HÁBER LUGAR en al recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 de Ulldecona contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.º Instancia n.º 1 de Amposta en 5 de noviembre de 2007, en autos de Juicio Ordinario n° 644/2005, cuya resolución revocamos parcialmente y, en consecuencia:

1°- Se condena a la demandada TECNIPROM DANFORTH, S.L. a la reparación de los defectos de acabado o ejecución que presenta la zona comunitaria de los inmuebles objeto de autos, tal como se detallan en las páginas 18 y 19, numeradas como páginas 241 y 242 del presente proceso, de la pericial realizada por Doña. Montserrat y presentada por la actora, así como a la reparación de los defectos de acabado declarados probados en las viviendas 1 a 7, solidariamente con la entidad CONSTRURESA, y a la reparación de los defectos de acabado declarados probados en las viviendas 8 a 10, solidariamente con la entidad MÁXCOVEN. Con imposición de las costas generadas en primera instancia.

2°.- Se confirman en cuanto al resto los pronunciamientos de la sentencia de instancia.

3°.- Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Que debemos declarar y declaramos NO HÁBER LUGAR a los recursos de apelación presentados por las demandadas MAXCOVEN MILENIUM, S.L y CONSTRURESA, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.º Instancia n.º 1 de Amposta en 5 de noviembre de 2007 y, en consecuencia;

1°) Se confirma respecto a las mismas la condena fijada en dicha sentencia.

2°) Con imposición a las dos demandadas de las costas generadas por sus recursos en esta alzada.

TE RCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Tecniprom Danforth S.L con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Infracción por indebida aplicación de los artículos 11, 13, 17 y concordantes de la Ley de Ordenación de la Edificación y de la teoría jurisprudencial relativa a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. SEGUNDO.- Infracción del artículo 394 de la LEC y de la jurisprudencia sobre estimación sustancial de la demanda y sobre la imposición de costas.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 20 de abril de 2010, se acordó:

1) No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Tecniprom Danforth, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 31 de Julio de 2008, aclarada por de 15 de noviembre de 2008, por la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 1.º), en el rollo n.º 103/2008 diamante de los autos de juicio ordinario n.º 644/2005, del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Amposta, respecto a la infracción alegada en el motivo segundo del escrito de interposición.

2) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Tecniprom Danforth S.L., contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2008, aclarada por auto de fecha 15 de noviembre de 2008, por la audiencia Provincial de Tarragona (Sección 1.º), en el rollo n.º 103/2008 dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 6442005 del Juzgado de Primera Instancia de Amposta, respecto a las infracciones alegadas en el motivo primero del escrito de interposición.

Dese traslado a las partes para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte dias.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Lucia Aguilar Lanza, en nombre y representación de CP Residencial DIRECCION000, y el procurador don José Ramón Couto Aguilar, en el de doña Esther, presentaron escritos de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de Marzo del 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 de Ulldecona formuló demandada, por vicios y defectos constructivos, frente a la arquitecta técnica, las constructoras y la promotora Tecniprom Danforth, S.L. (hoy recurrente). La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la misma y condenó solidariamente a la promotora Tecniprom Danforth, a las constructoras y la arquitecta técnica a la reparación de las humedades existentes en las determinadas viviendas, y a una de las constructoras a reparar los defectos de acabado declarados probados en otras viviendas.

La sentencia fue recurrida por la parte demandante y por constructoras demandadas. La primera, entre otras cuestiones, alegaba como motivos de su recurso de apelación, el error en la sentencia de instancia, al no haberse condenado a la reparación de los defectos que afectan a la zona comunitaria del inmueble objeto de titularidad de la Comunidad de Propietarios apelante, a pesar de haber sido los mismos probados, y el error en la aplicación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al no haberse condenado, de manera solidaria con las constructoras, a la demandada Tecniprom Danforth, promotora de la construcción del edificio, a la reparación de todos los defectos acreditados.

La Audiencia Provincial dictó Sentencia en la que, entre otros pronunciamientos, estimó parcialmente el recurso de apelación de la actora y condenó a la promotora, ahora recurrente, a la reparación de los defectos de acabado o ejecución de las zonas comunitarias del inmueble objeto de autos y, solidariamente con las constructoras, a la reparación de los defectos de acabado de determinadas viviendas.

En lo que aquí interesa, señala la Audiencia, para estimar la alegación de la actora referente el error en la aplicación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, que dicho precepto establece claramente, en su número tercero, que el promotor responde, en todo caso, de manera solidaria con los otros agentes de la construcción de los vicios o defectos constructivos que presente el edificio, por lo que se afirma la responsabilidad de la demandada Tecniprom Danforth S.L. por todos los defectos que se declaran probados, de manera solidaria con aquel de los demandados que resulta responsable en cada uno de esos supuestos, y sin que sean atendibles los motivos aducidos por dicha demandada, que pretende ampararse en la fijación de una responsabilidad individualizada para el resto de agentes constructores, cuando tal individualización sea posible, para evadir su responsabilidad solidaria como promotora, dada su condición de promotora, habida cuenta de su responsabilidad siempre solidaria con cualquiera de los agentes intervinientes en la construcción por los defectos probados que la misma presente, sean de la entidad que sean y con independencia de su calificación como estructurales, como defectos que afecten a la habitabilidad o como defectos de terminación, entendiendo que cuando el artículo 17, en su número 1, se refiere a estos últimos afirmando la responsabilidad del constructor respecto de los mismos no lo hace para excluir al promotor sino, más bien, para aclarar que también el constructor responde de ellos y solidariamente con dicho promotor; y en el presente caso, si bien no se ha acreditado la intervención de las dos constructoras demandadas en las obras de realización de la zona comunitaria, habiendo más sujetos que han llevado a cabo tareas de construcción en el inmueble objeto de litigio que no fueron demandados, es evidente la responsabilidad del promotor que decidió y gestionó las obras de esa zona en común y entregó las viviendas con "zona comunitaria y piscina".

Frente a dicha resolución, la promotora Tecniprom Danforth, S.L., formaliza recurso de casación al amparo del ordinal 2° del art. 477.2 de la LEC.

SEGUNDO.- El recurso se articula en dos motivos de los cuales únicamente ha sido admitido el primero en el que se alega la infracción, por indebida aplicación, de los artículos 11, 13, 17 y concordantes de la Ley de Ordenación de la Edificación, y de la teoría jurisprudencial relativa a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Señala la recurrente que se produce dicha infracción por haberle condenado solidariamente por los defectos declarados probados, junto con otros agentes intervinientes, responsables directos de los mismos, infringiendo dichos preceptos y la jurisprudencia relativa a la individualización de la responsabilidad. Además se le condena a la reparación de deficiencias existentes en la zona comunitaria, aun cuando no afectaban a la habitabilidad de las viviendas, siendo meros defectos de acabado o ejecución.

Argumenta que tratándose los defectos existentes en las viviendas 1 a 10 (a salvo de las humedades), y los existentes en la zona comunitaria, de meros defectos de ejecución o acabado, como señala la sentencia de primera instancia, en aplicación del artículo 17 LOE, su responsabilidad recae únicamente en las constructoras que lo ejecutaron, sin que pueda extenderse a la promotora ni a ninguno otro agente interviniente en la construcción. Además el citado artículo establece que la responsabilidad de los agentes intervinientes será siempre individualizada, salvo que resulte imposible identificar el origen del daño o estemos ante un caso de concurrencia de culpas por lo que, la solidaridad ni se presume a priori ni puede ser aplicada automáticamente, conforme tiene establecido la jurisprudencia mayoritaria, habiendo quedado perfectamente acreditada la causa de los daños e individualizada su responsabilidad en el presente caso, siendo incierto que el promotor haya de responder siempre como ha establecido la sentencia de la Audiencia Provincial que se recurre.

Se desestima.

Quien recurre tiene la condición de promotora de la obra en la que se han identificado los daños, es decir, comparece como uno de los agentes descritos en la Ley de Ordenación de la Edificación sin haber participado en la ejecución material de la obra. El promotor, como tal, no construye, promociona y se beneficia de la obra que otros construyen por su encargo, y responde por cualquiera de los defectos a que se refiere la norma, al margen de los que pudieran derivar del contrato: defectos de ejecución relativos al acabado de la obra por un plazo de un año; de los vicios o defectos constructivos que afecten a la habitabilidad del inmueble por un plazo de tres años; y durante diez años de los vicios que afecten a sus elementos estructurales. Pretender que se le aplique la regla de individualización prevista en el artículo 17 de la LOE supone tanto como hacer inútil su inclusión en la ley como uno más de los agentes, posiblemente el más importante, como una especie de avalista o garante de la obra, sin perjuicio de que una vez que pague o responda pueda resarcirse frente a los demás a través de la acción de repetición.

La jurisprudencia en este sentido es clara y reiterada, antes y después de la LOE. Como señala la STS de 24 de mayo de 2007, citando la de 16 de marzo 2006, la atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinada por esta Sala que tiene establecido que aunque el promotor-vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto en los supuestos del art. 1591 del Código Civil, está exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial, al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el art. 1591 (STS), no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso ( SSTS 2 de diciembre de 1994, 30 de diciembre de 1998, 12 de marzo y 13 de octubre de 1999 y 11 de diciembre de 2003 ), señalando la sentencia de 27 de septiembre de 2004 que el promotor tiene una eficaz y decisiva intervención en el proceso edificativo, intervención que es continuada y parte desde la adquisición del solar y cumplimiento de trámites administrativos y urbanísticos para la edificación hasta llegar a presentar en el mercado un producto que debe ser correcto ( sentencia de 21 de marzo de 1996 ), lo que impone actividades de elección y contratación de técnicos y constructores idóneos, actividades que permiten su inclusión en el artículo 1591, pues los derechos de los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no haber contratado con los constructores, o por el hecho de no haber puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas o locales ya sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es quien lleva a cabo las obras con destino al tráfico y en su beneficio, lo que contribuye a que los compradores confíen en su prestigio profesional.

Es evidente, por tanto, que la interpretación que esta Sala ha venido haciendo del artículo en cuestión ha sido indudablemente extensiva del concepto de promotor, incluyendo a diversas figuras: promotor-constructor, promotor-vendedor y promotor- mediador, con efectos de posible atribución a todos ellos de la responsabilidad decenal, y que la sentencia de 28 de enero de 1.994, citada en la de 6 de mayo de 2004, lo resume diciendo:

a) Que la obra se realiza en su beneficio.

b) Que se encamina al tráfico de la venta a terceros.

c) Que los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial.

d) Que fue el promotor quien eligió y contrató al contratista y a los técnicos.

e) Que adoptar criterio contrario supondría desamparar a los futuros compradores de pisos, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.

Estaba, por tanto, perfectamente admitido y declarado jurisprudencialmente la procedencia de la legitimación pasiva del promotor para soportar la acción de responsabilidad decenal, aunque no se trate de promotora-constructora ( SSTS 21 de febrero de 2000; 3 de octubre de 2001, entre otras).

En la actualidad, estos criterios de la jurisprudencia han sido incorporados a la Ley de Ordenación de la Edificación en la que el promotor figura como uno más de los agentes que la misma refiere, y si no fuera por la declaración inicial contenida en el artículo 17, relativo a que "las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios..", se podría decir que la Ley constituye al promotor en responsable casi exclusivo de los defectos constructivos, o lo que es igual, en garante de la calidad del producto final elaborado. El promotor, dice el 17.3, responde solidariamente, "en todo caso" con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuanto estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso " que señala la norma con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007; 13 de marzo de 2008; 19 de julio 2010 ).

TERCERO.- Se desestima, por tanto, el recurso, y conforme al artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer las costas del recurso a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

No ha lugar al recurso de casación formulado por la representación procesal de la mercantil Tecniprom Danforth, S.L, frente a la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Tarragona, de fecha 31 de julio de 2008, con expresa imposición de las costas a la parte recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Francisco Marín Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Roman García Varela. Xavier O'Callaghan Muñoz.Firmado y Rubricado.-

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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