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  • EDICIÓN DE 19/06/2012
 
 

Corresponde a los arrendatarios de un local de negocios dedicado a residencia de ancianos realizar y costear las obras impuestas por la autoridad administrativa

19/06/2012
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Se recurre en casación la sentencia que desestimó la demanda interpuesta por los recurrentes, en la que, como arrendatarios de un local de negocio destinado a residencia de ancianos, solicitaban se declarase que determinadas obras impuestas por la autoridad administrativa, eran necesarias, por lo que solicitaban que se declarara que debían ser costeadas por la parte arrendadora.

Iustel

La Sala no aprecia la denunciada infracción del art. 107 LAU 1964, que se habría producido por obligar a los arrendatarios recurrentes a costear las obras de conservación que a tenor de dicho precepto deben ser costeadas por el arrendador, pues lo cierto es que como se desprende del relato de hechos probados, las obras litigiosas se imponían por la normativa administrativa aplicable a las residencias geriátricas en la localidad donde estaba situado el local, de modo que no pueden calificarse como obras necesarias para la conservación del local de negocio, sino como obras de adaptación, a cuya realización se comprometieron expresamente los recurrentes en el contrato de arrendamiento celebrado.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 115/2012, de 20 de febrero de 2012

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 694/2009

Ponente Excmo. Sr. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

En la Villa de Madrid, a veinte de Febrero de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 694/2009 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Daniel y D.ª Amalia, en su propio nombre y como integrantes de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000, C.B.", aquí representados por la procuradora D.ª Valentina López Valero, contra la sentencia de fecha 15 de diciembre de 2008, dictada en grado de apelación, rollo n.º 147/2008, por la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7.ª sede en Gijón, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 936/2007, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Gijón. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Rosalía Rosique Samper, en nombre y representación de D.ª Inmaculada y D. Olegario.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Gijón dictó sentencia de 27 de noviembre de 2007 en el juicio ordinario n.º 936/2007, cuyo fallo dice:

““Fallo.

““Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. Mateo Moliner González (sustituido en la audiencia previa por su habilitado, D. Ignacio Álvarez Rayón), en nombre y representación de D. Daniel y D.ª Amalia, quienes actúan en su propio nombre y derecho, y como integrantes de la Comunidad de Bienes denominada " DIRECCION000, C.B.", contra D.ª Inmaculada y D. Olegario -este último, al ser menor de edad, demandado en la persona de su madre, D.ª María Esther, y representado por ella-, en su propio nombre y derecho, y como miembros de la Comunidad de Bienes denominada " DIRECCION001 ", representados por el procurador D. Manuel Fole López, y, en consecuencia, acuerdo lo siguiente:

““1.º/ Se absuelve a los codemandados de la totalidad de las pretensiones de los codemandantes.

““2.º/ Se impone a los codemandantes el pago del total de las costas causadas.”“

SEGUNDO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

““Primero. La parte actora pretende que se declaren necesarias las obras que la administración autonómica, en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera del Decreto 79/2002 de 13 de junio y el reglamento que la misma aprueba, exige para que se adecuen las condiciones materiales del local arrendado, obras que, a tenor de lo que se desprende del informe de la arquitecto D.ª Flor, ascienden a un importe de 49.125 ?, y que son exigidas para que se convalide la previa autorización de funcionamiento. Se argumenta esa pretensión en lo dispuesto en el artículo 107 del texto refundido de la LAU de 1964, aplicable al caso controvertido en atención a la fecha en que se suscribió el contrato locaticio, negándose lo que la parte actora ya sabía que sostenían o iban a sostener los codemandados al contestar (en tal sentido, el primer párrafo de la página n.º 13 del escrito de demanda), esto es, la aplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 114.7 de la LAU. En consecuencia, y en virtud de lo previsto en el artículo 218 de la LEC en materia de congruencia, lo único que debe ser ahora objeto de decisión es si procede o no considerar las obras como necesarias, a los efectos del antecitado artículo 107 de la LAU de 1964, con las consecuencias que derivarían de tal calificación.

““Segundo. EI artículo 107 del texto refundido de la LAU de 1964 impone al arrendador la realización de las "... reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido...". Dado que nos encontramos ante un derecho (y correlativa obligación) establecido en una norma que se aplica a los contratos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto de 9 de mayo de 1985, la conocida como "Ley Boyer", es necesario acudir a la jurisprudencia coetánea, para poder valorar, en sus justos términos, el alcance que se daba o quería dar a la expresión "reparaciones necesarias". En tal sentido, la sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de fecha 9 de marzo de 1964, al referirse a dichas reparaciones, e interpretando lo que establece el artículo 1554, 2.º del Código Civil, fija su atención en el origen de dicha "necesidad", y procede a enumerar como causas que obligan a su realización el mero transcurso del tiempo, el uso ordenado que el arrendatario hace del inmueble arrendado, el desgaste de la cosa e, incluso, las consecuencias del caso fortuito y la fuerza mayor. Por su parte, la sentencia de la misma Sala de Supremo de 21 de noviembre de 1962 advierte que no se deben confundir las obras de reparación con las de adaptación, que se llevan a cabo antes de empezar el arrendatario el uso del local, con el fin de hacer las instalaciones para el fin a que fue destinado; y, por último, la sentencia de 11 de junio de 1948 declara que esta obligación -la de llevar a cabo las reparaciones necesarias- puede quedar excluida en virtud de pacto. En el caso que nos ocupa, no hay un pacto claro e inequívoco que, de modo indefinido, establezca que la parte arrendataria asumiría las reparaciones necesarias, pero la condición cuarta del contrato suscrito el día 7 de julio de 1983 dispone que "... la arrendataria realizará, por su exclusiva cuenta y riesgo, las obras de adaptación para el giro pactado que estime oportunas, las cuales no debilitarán la resistencia del edificio y quedarán en beneficio de la propiedad, debiendo estar terminadas en el plazo máximo de un año...". Si tenemos en cuenta que la exigencia de llevar a cabo determinadas instalaciones y adaptaciones en el inmueble litigioso, derivada de la Disposición Primera del Decreto 79/2002, de 13 de junio, aprobatoria del Reglamento de Autorización, Registro y Acreditación e Inspección de Centros de Atención de Servicios Sociales, surge "ex novo", y, por tanto, no podía ser previsto en la que se puede considerar lejana época en que se suscribió el contrato de arrendamiento, la interpretación de dicho contrato, a la luz de lo establecido en el artículo 1281 y siguientes del Código Civil, y, en concreto, de la cláusula o condición cuarta del mismo, no puede ser otra que la que lleva a entender lo siguiente: a) que es más que previsible que, antes de que la parte arrendataria tomase posesión del inmueble arrendado, el edificio no reuniera las condiciones precisas o exigibles en 1983 para el destino pactado, esto es, el de "Hogar-Residencia de Ancianos", ya que, en caso contrario, no se justificaría la presencia, en el condicionado, de dicha estipulación; b) que la arrendadora se desentendía de dichas obras, las cuales corrían por cuenta exclusiva de la parte arrendataria, preocupándose la propiedad solo de fijar las bases y consecuencias de la actuación (no podían debilitar la resistencia del edificio, y, al finalizar la vigencia del contrato, quedarían en beneficio de la propiedad) y el plazo máximo de ejecución, que se establecía en un año; y, c) que dichas obras no eran de las objetivamente necesarias para reparar y tener el inmueble en condiciones para ser utilizado, es decir, que no se referían al mantenimiento o conservación de los elementos externos e internos del mismo. Por tanto, queda claro que el pacto excluía cualquier obligación de la propiedad en orden a la adaptación del edificio arrendado para el uso a que se le iba a destinar por los arrendatarios, y que ese pacto, aunque no sea decisivo para llegar a la conclusión que inspira el "Fallo", sin embargo ha de ser tenido en cuenta, como expresión de voluntad y de los compromisos y obligaciones asumidos por cada una de las partes contratantes, quedando evidenciado que la propiedad rechazaba tener que intervenir, en modo alguno, en la asunción o ejecución de las obras de adaptación, y es igualmente posible entender que ese rechazo no estaba limitado en el tiempo, aunque nada se dijera al respecto, porque lo que es evidente es que, en aquella época, no era previsible que apareciera una norma como la del año 2002 y las obligaciones inherentes a ella.

““Tercero. Consecuencia que deriva de los razonamientos consignados en el anterior fundamento jurídico es que, delimitada la naturaleza de los trabajos que la Administración exige para prorrogar la licencia, que se han de considerar exclusivamente como "obras de adaptación" para la industria o actividad de explotación de una Residencia de Ancianos, dicha naturaleza no es incardinable en la previsión legal del artículo 107 del Texto Refundido de la LAU de 1964, porque la "conservación" a que se refiere dicha norma es la que consiste en mantener en buen estado los techos, suelos, paramentos verticales, ventanas, tomas de agua y energía y demás componentes del edificio, de forma que el mismo sea habitable y reúna las condiciones necesarias para ser utilizado por el arrendatario, excluyéndose del concepto aquellas obras adaptativas para ajustarse a las necesidades específicas de cada inquilino, ya que, entender lo contrario, llevaría la insostenible consecuencia de afirmar que el arrendador está permanentemente obligado a acometer inversiones que, en realidad, están únicamente vinculadas a la actividad mercantil que desarrolla el arrendatario, como si estuviera interesado en la misma o participara de los resultados económicos de cada actividad concreta, lo que no es sostenible. En consecuencia, y centrada toda la discusión acerca de si procedía o no la condena de los arrendadores codemandados a realizar o sufragar unas obras que se estiman necesarias, en el estricto sentido del artículo 107 de la LAU de 1964, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

““Cuarto. Visto el artículo 394 de la LEC, al desestimarse la demanda, se impone a la parte actora el pago del total de las costas causadas.”“

TERCERO.- La Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias, con sede en Gijón, dictó sentencia de 15 de diciembre de 2008, en el rollo de apelación n.º 147/2008, cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Daniel y D.ª Amalia ("C.B. DIRECCION000 "), contra la sentencia dictada el 27 de noviembre de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Gijón, en los autos de juicio ordinario n.º 936/07, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.”“

CUARTO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

““Primero. Se aceptan, en lo sustancial, los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

““Segundo. Gira el litigio que enfrenta a la arrendataria ("C.B. DIRECCION000 ") con la arrendadora ("C.B. DIRECCION001 "), en torno a la consideración que haya de darse a las obras que la Consejería de la Vivienda y Bienestar Social del Principado de Asturias exige a la arrendataria que realice en el local arrendado, sito en la c/ DIRECCION002 n.º NUM000, de Gijón, en el que explota un negocio de residencia geriátrica, para adecuarlo a lo previsto en el decreto 79/2002, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Autorización, Registro, Acreditación e Inspección de Centros de Atención de Servicios Sociales, y la Ley 5/1995, de 6 de abril, de Promoción de Accesibilidad y Supresión de Barreras en los Ámbitos Urbanístico y Arquitectónico. Mientras la arrendataria -demandante-, considera que tales obras son obras necesarias de conservación, que tendrían -a su juicio- encuadre en lo dispuesto en el artículo 107 y ss de la LAU de 1964 (por la que se rige el contrato), y debe ser el arrendador quien las sufrague, la arrendadora -demandada- sostiene que se trata de obras de adaptación que se rigen por lo dispuesto en los párrafos tercero, cuarto y quinto de la causa 7.ª del artículo 114 de dicho Texto Legal, y que, en consecuencia, no tiene obligación alguna de costearlas.

La sentencia recaída en la primera instancia concluye que se trata de obras de adaptación, exigidas por autoridad competente, y no de obras necesarias para la conservación del local, y que, en consecuencia, no está obligada la demandada a pagar el coste de tales obras, e impone a la parte actora las costas causadas.

Contra dicha sentencia se alza en apelación la parte demandante, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, y solicita, en consecuencia, que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra por la que se estime íntegramente la demanda, y se declare: 1.º.- Que las obras que, por orden legal y administrativa, se han de ejecutar en la residencia geriátrica que los arrendadores demandados tienen arrendada a los arrendatarios demandantes, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 7 de julio de 1993 (doc. n.º 4 de la demanda), -y que son las relacionadas en el informe pericial elaborado por la arquitecta superior D.ª Flor (doc. n.º 3 de la demanda)-, tienen el carácter jurídico de "necesarias", por ser imprescindibles para que el local arrendado pueda conservar el uso y destino pactado de residencia de ancianos; 2.º.- Que, dado que los arrendadores- demandados no han iniciado las mismas dentro del término de treinta días, contado desde que fueron requeridos notarialmente para hacerlas, los arrendatarios demandantes están judicialmente autorizados para ejecutarlas por sí; 3.º. - que, una vez hechas dichas obras, los demandados vendrán obligados a abonar su importe de una sola vez a los inquilinos demandantes que las hubieran satisfecho, dentro de los quince días siguientes a aquel en que fueran requeridos para ello.

““Tercero. El recurso debe ser desestimado, por los propios y acertados razonamientos de la sentencia apelada, pues es evidente que no pueden considerarse como necesarias para la conservación del local arrendado unas obras cuya "necesidad" no viene determinada por el mal estado del local, ni por una exigencia legal de adaptación del local a una normativa desligada de la actividad que en él se lleva a cabo, sino que viene determinada precisamente por la exigencia de adaptación del local a una normativa que afecta directamente a la actividad que en él explota la arrendataria, y que entró, además, en vigor mucho después de que el contrato se celebrase, de tal manera que, incluso acudiendo al contenido del contrato, si la arrendataria se obligó en el contrato a realizar por su exclusiva cuenta y riesgo las obras de adaptación para el giro pactado (condición 4.ª del contrato), con mas razón habrá de realizar por su cuenta las obras de adaptación del local a ese mismo giro, determinadas por una normativa reguladora de la actividad, que entró en vigor cuando ya llevaba explotando el negocio varios años. Se trata, por tanto, de obras no sometidas al régimen de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964, y que el arrendador no tiene obligación de costear.

““Cuarto. Sostiene la parte apelante que la sentencia incurre en incongruencia por omisión, por no haberse pronunciado sobre las dos primeras pretensiones del suplico de la demanda, es decir, sobre si las obras litigiosas, que se propone acometer la arrendataria tienen el carácter de necesarias, y si se autoriza a la arrendataria a acometerlas.

Lo cierto es, sin embargo, que la sentencia apelada es plenamente respetuosa con lo dispuesto en el artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y resuelve todas las cuestiones sometidas a debate, pues lo que se solicitaba en el apartado primero del suplico de la demanda era que se declarase que las obras tienen "el carácter jurídico de necesarias", pero no en abstracto, sino que se suplicaba que se declarase ese carácter de "necesarias", por un motivo concreto, que era, según reza textualmente el suplico, "por ser imprescindibles para que el local arrendado pueda conservar el uso y destino pactado de residencia de ancianos", declaración formulada, obviamente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 107 de la LAU de 1964, y que servia de antecedente argumentativo para la verdadera pretensión que se deducía en los apartados 2.º y 3.º del suplico de la demanda, en el sentido de autorizar a la demandada a que ejecutase las obras a costa de la actora, siendo así que la primera y segunda pretensión (declaración de necesidad y autorización) no pueden entenderse sin la tercera (que la demandante pudiese ejecutar las obras a costa de la demanda), y es obvio que la sentencia apelada no da la autorización para que las obras se ejecuten, tal y como se solicitaba, a costa de la demandada, por lo que no incurre en incongruencia alguna.

““Quinto. La demandada, no niega, efectivamente -tal y como sostiene la apelante- que la arrendataria pueda tener derecho a realizar las obras (que consisten en rebajar la elevación del suelo de tres baños, ensanchar seis puertas en 1.ª planta, tres en planta baja y la de entrada, hacer correderas las puertas de baños y aseo, e instalar un aparato elevador), puesto que se lo exige el Principado de Asturias para poder continuar la actividad, pero no puede pretender la apelante que con ello se hubiese allanado la demandada a los dos primeros pedimentos del suplico de la demanda, pues ya hemos dicho que en el primer apartado se vinculaba la declaración de las obras como "necesarias" con la única finalidad de encuadrarlas en el régimen previsto en los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964, y en el segundo apartado se solicitaba autorización judicial, de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 110, por haber transcurrido el plazo en él previsto, y -repetimos- no es este el régimen aplicable a las obras que se propone ejecutar la arrendataria, y hemos de ver como en el requerimiento notarial que hizo la arrendataria a la arrendadora, se requería a esta para que procediese a ejecutar ella las obras en el plazo de treinta días, bajo advertencia de que, de no hacerlo, se interpondrían las acciones legales pertinentes para que se declarase el derecho de la arrendataria para ejecutarlas a costa de la arrendadora, con cita expresa de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964, de modo que ni judicial ni extrajudicialmente puede entenderse solicitada la autorización a la que alude el párrafo tercero del artículo 114.7.ª del citado texto legal, que es el que establece el régimen aplicable, pues se trata, indudablemente, de obras de adaptación del local, no de conservación, en las que se presume -eso sí- la necesidad, por venir impuestas por decisión administrativa, y la demandada no ha dado su consentimiento extraprocesal ni procesalmente, por la sencilla razón de que no le ha sido específicamente solicitado a tales efectos, es decir, con el compromiso de ser la arrendataria quien costeará tales obras.

““Sexto. Por último, el recurso debe ser también desestimado en el particular relativo a las costas, toda vez que, por una parte, la demanda se desestima en su totalidad, y, por otra, no podemos entender, como pretende la apelante, que de aceptarse la no aplicación de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964, sería acogiendo una interpretación poco literal de las normas, pues no cabe duda de que los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964 se están refiriendo a obras necesarias de "conservación", no de obras de "adaptación" a las necesidades del negocio, en las que la necesidad venga determinada por decisión de autoridad administrativa, en cuyo caso se presume, cuyo régimen viene establecido en el artículo 114.7.ª, y no puede analizarse la cuestión trayendo a colación sentencias que no resuelven un supuesto similar al ahora planteado, sino que tratan la cuestión desde otros puntos de vista, como son la resolución del contrato, o la repercusión del coste por obras ya realizadas, y, además, en último caso, la obligación de la arrendataria de realizar a su costa las obras de adecuación del local, puede deducirse claramente, como hemos visto, del contenido del propio contrato.

““Séptimo. Procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal.”“

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Daniel y D.ª Amalia, en su propio nombre y como integrantes de la Comunidad de Bienes ““ DIRECCION000, C.B.”“, se estructura en un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:

““Único. Infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación con la interpretación del artículo 107 LAU 1964 ““

Considera el recurrente, en síntesis, que la sentencia recurrida es contraria a la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 16 de marzo de 1965, 15 de diciembre de 1961, 20 de junio de 1980, 24 de mayo de 1995, 31 de mayo de 1966 y 6 de julio de 1954, conforme a la cual, el artículo 107 LAU 1964 establece que las obras necesarias para usar el inmueble para el uso pactado deben ser realizadas por el arrendador.

SEXTO.- Por auto de 6 de abril de 2010 se acordó admitir el recurso de casación al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 de la LEC.

SÉPTIMO.- En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de D.ª Inmaculada y D. Olegario se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. La sentencia recurrida no se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

2. Las obras a realizar en el local arrendado son obras de adaptación, tal y como declara la Audiencia Provincial.

3. La parte recurrente realiza una valoración de los hechos nueva y diferente a la realizada por la sentencia recurrida, lo que no resulta posible a través del recurso de casación.

4. Las sentencias citadas por el recurrente para sustentar su recurso de casación no resuelven un supuesto de hecho similar al que es objeto de análisis a través del presente procedimiento.

OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 15 de febrero de 2012, en que tuvo lugar.

NOVENO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LAU 1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

LAU 1994, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una íntegramente una demanda por la que los arrendatarios de un local de negocio, destinado a residencia de ancianos, solicitaban se declarase que determinadas obras, cuya necesidad había sido impuesta por la autoridad administrativa, eran necesarias y, por tanto, en aplicación del artículo 107 LAU 1964, debían ser costeadas por la parte arrendadora.

2. Tras valorar la prueba practicada consideró, en síntesis, que las obras que debían ser realizadas en el inmueble arrendado eran meras obras de adaptación y no obras tendentes a la conservación del inmueble, por lo que el arrendador no estaba obligado a su pago. Además, indicó que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se estableció expresamente que todas las obras que se tuvieran que realizar en el local para adaptarlo a la actividad de residencia de ancianos que se iba a desarrollar por los arrendatarios serían de cuenta de la parte arrendataria.

3. La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación.

4. En lo que al recurso de casación concierne, ratificó íntegramente los argumentos ofrecidos por el juez de primera instancia, al valorar que las obras que se tenían que hacer en el local arrendado eran meras obras de adaptación, por lo que en atención al contrato suscrito por las partes y a lo dispuesto en los artículos 107 y 110 LAU 1964, debían ser sufragadas por el arrendatario, pues no eran obras necesarias para la conservación del inmueble.

5. La parte recurrente formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3..º LEC.

SEGUNDO.- Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

““Único. Infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación con la interpretación del artículo 107 LAU 1964 ““

Considera el recurrente, en síntesis, que la sentencia recurrida es contraria a la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 16 de marzo de 1965, 15 de diciembre de 1961, 20 de junio de 1980, 24 de mayo de 1995, 31 de mayo de 1966 y 6 de julio de 1954, conforme a la cual, el artículo 107 LAU 1964 establece que las obras necesarias para usar el inmueble para el uso pactado deben ser realizadas por el arrendador.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- Arrendamientos Urbanos: obras de adaptación y conservación.

A) El artículo 107 LAU 1964 dispone: ““Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador”“. Lo que supone que será el arrendador quien deberá hacer frente a la realización de aquellas obras que resulten necesarias para la conservación del local de negocio. Este es el criterio expuesto en las sentencias citadas por el recurrente en sustento de su recurso de casación.

B) La Audiencia Provincial niega que las obras que se deben realizar en el local arrendado, en virtud de la reciente normativa administrativa aplicable a las residencias geriátricas en la localidad donde está situado el local, sean obras necesarias para la conservación del local de negocio, sino que se trata de meras obras de adaptación. De este modo, tras la valoración de la prueba practicada, y constatada la naturaleza de las obras a realizar, concluye que la parte arrendadora no estaba obligada a hacer frente al coste de las mismas. Además, valora la sentencia recurrida, que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la parte arrendataria se obligaba, precisamente, a realizar, a su costa todas las obras necesarias para adaptar el local comercial a la actividad de centro geriátrico que pretendía desarrollar la actora en el local objeto del contrato. En definitiva, solo se podría considerar que se han producido las vulneraciones denunciadas por la parte recurrente si se tienen en cuenta unos hechos diferentes a los constatados en la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y se ofrece una interpretación distinta del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, lo que no resulta posible a través del recurso de casación, cuyo objeto se limita a comprobar si la aplicación de la norma es correcta, en atención a los hechos fijados por la sentencia recurrida, que únicamente podrán ser revisados si se ha formalizado el recurso extraordinario por infracción procesal.

CUARTO.- Costas.

La desestimación del recurso de casación, exige la imposición de las costas a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 LEC en relación con el artículo 394 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Daniel y D.ª Amalia, en su propio nombre y como integrantes de la Comunidad de Bienes ““ DIRECCION000, C.B.”“, contra la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2008 en grado de apelación por la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias en el rollo de apelación n.º 147/2008, cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Daniel y D.ª Amalia ("C.B. DIRECCION000 "), contra la sentencia dictada el 27 de noviembre de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Gijón, en los autos de juicio ordinario n.º 936/07, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.”“

2. Declaramos que no ha lugar a casar la sentencia el motivo formulado

3. Imponemos las costas de este recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramón Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller. Encarnación Roca Trias. Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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