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  • EDICIÓN DE 07/05/2012
 
 

La falta de otorgamiento de escritura pública de compraventa se considera incumplimiento esencial, y tiene efecto resolutorio cuando dicho otorgamiento se ha previsto expresamente en el contrato

07/05/2012
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Se formula recurso de casación contra la sentencia que desestimó la demanda interpuesta por la recurrente, dirigida a que se declarara resuelto el contrato de compraventa de un inmueble que había suscrito con las demandadas por incumplimiento de éstas, consistente en no comparecer a otorgar escritura pública de compraventa después de haber sido requeridas en dos ocasiones para ello.

Iustel

La sentencia impugnada, que entendió que dicho incumplimiento por parte de las vendedoras no tenía carácter esencial por lo que no era suficiente para declarar resuelto el contrato, es casada por la Sala, que considera que la negativa del vendedor a elevar el contrato a escritura pública supone un incumplimiento contractual que tiene carácter esencial cuando, como en este caso, así se previó por las partes en el contrato en virtud del principio de autonomía de la voluntad recogido en el art. 1255 CC, de modo que la recurrente tiene derecho a que se devuelva el importe de la cantidad entregada en su día, más sus intereses calculados desde que se hizo la entrega.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 76/2012, de 28 de febrero de 2012

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 447/2009

Ponente Excmo. Sr. ANTONIO SALAS CARCELLER

En la Villa de Madrid, a veintiocho de Febrero de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario n.º 167/07, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Madrid; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de Escuelas Pías de España Tercera Demarcación(PP.Escolapios), representada ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Javier Álvarez Díez; siendo parte recurrida doña Gema, representada por el Procurador de los Tribunales don Antonio Pujol Varela; doña Martina y doña Rosaura, representadas por la Procuradora de los Tribunales doña María Fuencisla Martínez Mínguez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios) contra doña Martina, doña Rosaura y doña Gema.

1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... se dicte sentencia en la que: a) Se condene a las demandadas a pagar a mi representada la suma de 514.466,36 euros, por aplicación de lo establecido en la estipulación séptima del contrato privado de compraventa al que se viene haciendo referencia en esta demanda al haber incumplido dichas señoras el mismo, más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda, y todo ello con expresa condena de costas del procedimiento a la parte demandada.- b) De forma subsidiaria, y únicamente para el caso de que la pretensión formulada anteriormente no fuera estimado, dada la eficacia restitutoria de la resolución y el incumplimiento de las demandadas, se condene éstas a pagar a mi representada la suma de 463.168,47 euros, más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda, y todo ello con expresa condena de costas del procedimiento a la parte demandada."

2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de doña Gema contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia por la que se desestime la demanda planteada por la entidad Escuelas Pías de España, Tercera Demarcación (P.P. Escolapios) en todos sus extremos, con expresa imposición de costas a la parte actora."

La representación procesal de doña Martina y doña Rosaura, contestó asimismo la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado se dicte "... sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta contra mis representadas por Escuelas Pías de España, Tercera Demarcación Padres Escolapios, con expresa imposición de costas a la parte actora."

3.- Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 23 de mayo de 2008, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Javier Álvarez Díez en nombre y representación de las Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP Escolapios) contra D.ª. Gema representada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Pujol Varela y contra D.ª. Rosaura y D.ª. Martina representadas por el Procurador de los Tribunales D. Albito Martínez Díez, debo tener por resuelto el contrato de compraventa otorgado entre las partes el día 3 de junio de 1993 sobre la parcela de terreno sita en Madrid, CALLE000 NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 9 de Madrid (finca registral n.º NUM001 ), con recíproca devolución, entre las partes, de las mutuas prestaciones que, en el caso de la parte demandada, pasará por la devolución de la señal recibida en su día por importe de 257.233,18 euros más los intereses legales que habrán de empezar a correr desde el día 14 de octubre de 2006. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación la actora y las demandadas, y sustanciada la alzada, la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 16 de diciembre de 2008, cuyo Fallo es como sigue: "Desestimando el recurso de apelación planteado por Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP Escolapios) representada por el Sr. Procurador D. Javier Álvarez Díez y Estimando en su integridad los recursos de apelación planteados por Dña. Gema representada por el Sr. Procurador D. Antonio Pujol Varela y por Dña. Martina y Dña. Rosaura representadas por el Sr. Procurador D. Albito Martínez Díez, todos ellos contra Sentencia de fecha 23 de Mayo de 2008, dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Madrid en autos de Juicio Ordinario n.º 167/07 seguidos entre las citadas partes, Debemos Revocar y Revocamos la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar Desestimando en su integridad la demanda planteada por Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP Escolapios) Debemos Absolver y Absolvemos a Dña. Gema, Dña. Martina y Dña. Rosaura de todas las pretensiones contra las mismas ejercitadas en el escrito de demanda. Procede imponer a la parte actora las costas procesales generadas en la primera instancia. No procede especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia por los recursos de las apelantes, Dña. Gema, Dña. Martina y Dña. Rosaura, y se imponen a la apelante Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP Escolapios) las causadas por su recurso."

TERCERO.- El Procurador don Javier Álvarez Díez, en nombre y representación de Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios), formalizó recurso de casación fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción, por inaplicación, del artículo 1124 del Código Civil; 2) Infracción, por inaplicación, del artículo 1281, párrafo 1.º, del Código Civil; 3) Infracción, por inaplicación, del artículo 1281, párrafo 1.º, del Código Civil; 4) Infracción, por inaplicación, del artículo 430 del Código Civil, en relación con los artículos 438, 444 y 1942 del Código Civil; 5) Infracción del artículo 1295 del Código Civil.

CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 2 de marzo de 2010 por el que se acordó la admisión de dicho recurso, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación doña Gema, representada por el Procurador don Antonio Pujol Varela, doña Martina y doña Rosaura, representadas por la Procuradora doña Fuencisla Martínez Mínguez la entidad Siemens S.A., representada por el Procurador don Ernesto García- Lozano.

QUINTO. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 2 de febrero de 2012.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios) formuló demanda de juicio ordinario contra doña Gema, doña Martina y doña Rosaura, interesando que se dictara sentencia por la cual, en relación con el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 3 de junio de 1993, se condenara a las demandadas a satisfacerle como consecuencia de su incumplimiento la cantidad de 514.466,36 euros, que representa el doble de la cantidad entregada en su día por la compradora, con sus intereses legales, dado que las vendedoras no habían comparecido a otorgar escritura pública de compraventa después de haber sido requeridas en dos ocasiones para ello, por lo que la compradora -demandante- comunicó a las demandadas la resolución contractual con solicitud de pago de la cantidad antes citada, a lo que las demandadas contestaron anunciando por su parte igualmente la resolución contractual con retención de la "señal" entregada por la compradora, todo ello con la consecuencia de que debía de considerarse resuelto el contrato por voluntad concorde de ambas partes.

De modo subsidiario, solicitaban que se condenara a las demandadas a satisfacerle la suma de 463.168,47 euros, importe de la cantidad entregada en su día, más sus intereses calculados desde que se hizo la entrega, lo que había tenido lugar el 3 de junio de 1993.

Las demandadas se opusieron a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Madrid dictó sentencia de fecha 23 de mayo de 2008 por la que estimó parcialmente la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado por las partes el día 3 de junio de 1993 sobre la parcela de terreno sita en Madrid, CALLE000, NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 9 de Madrid (finca registral n.º NUM001 ) con recíproca devolución entre las partes de las mutuas prestaciones, lo que para las demandadas significa lo obligación de devolver de la señal recibida en su día por importe de 257.233,18 euros, más los intereses legales que habrán de empezar a correr desde el día 14 de octubre de 2006, sin especial pronunciamiento sobre costas.

Dicha sentencia fue recurrida por ambas partes y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18.ª) dictó sentencia por la cual desestimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios) y estimó los recursos formulados por las demandadas, revocando la sentencia de primera instancia y desestimando en su integridad la demanda planteada con absolución de las referidas demandadas, haciendo los oportunos pronunciamientos sobre costas.

La referida sentencia ha sido recurrida en casación por la parte demandante.

SEGUNDO.- Antes de entrar en la consideración de los motivos del recurso resulta necesaria una breve referencia a los fundamentos en que se apoya la sentencia recurrida para revocar la de primera instancia y desestimar íntegramente la demanda.

Es en el fundamento de derecho quinto de la sentencia donde se abordan las cuestiones suscitadas y se contienen los razonamientos que han dado lugar al "fallo".

En primer lugar se dice, respecto de la alegación de la demandadas respecto de una posible incongruencia de la sentencia impugnada al declarar la resolución de un contrato cuando no ha sido pedida, que ““efectivamente la parte actora, en su demanda, en ningún momento solicita la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha de 3 de Junio de 1993, resultando de igual forma, que las partes demandadas, tampoco realizaron mediante la vía oportuna, solicitud de tal declaración. Siendo así, es patente, que no podría establecerse como primer pronunciamiento del Fallo de la resolución recaída, precisamente la declaración de resolución del contrato de compraventa”“.

A continuación señala que la parte vendedora entregó la posesión del solar transmitido a la parte compradora ““Debiéndose resaltar que la cláusula Octava de dicho contrato específicamente establece que "Como consecuencia de la formalización del presente contrato de compraventa y sin perjuicio de la fecha en que se formalice la escritura pública, se entenderá que la compraventa produce todos sus efectos entre las partes, cual si se tratase de escritura pública, desde la suscripción del presente documento privado, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil y artículo 1225 del vigente Código Civil "““.

De ello deduce la Audiencia que ““el otorgamiento de escritura pública, era meramente en el contrato suscrito, un pacto a cumplimentar con posterioridad como formal, pero que en modo alguno implica o podía conllevar en su falta, la carencia de efecto jurídico perfecto del contrato como compraventa del solar”“; y que por ello ““carecería de base jurídica la pretensión de la parte actora en el presente pleito, que pretende en base a incumplimiento de las demandadas, la devolución de arras dobladas, o subsidiariamente la devolución de arras más intereses desde la fecha de su entrega. Dado, que tal incumplimiento achacado a la parte vendedora no es en absoluto esencial al contrato, y pudo ser exigido en cuanto a su cumplimiento, como obligación accesoria del mismo, y de carácter formal. Por lo que nunca dicho incumplimiento de otorgarse escritura publica, que imputa la actora a las demandadas, podría instituirse en base para solicitar la resolución contractual”“.

TERCERO.- Entrando a resolver sobre el primer motivo del recurso, que se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, el mismo ha de prosperar.

En primer lugar, respecto de la cuestión suscitada acerca de la falta de solicitud expresa en el "suplico" de la demanda de una declaración sobre la resolución del contrato, esta Sala se ha referido en varias ocasiones a las llamadas peticiones implícitas ( sentencias, entre otras núm. 777/2010, de 9 diciembre y núm. 82/2010, de 8 marzo ) partiendo de que se ha de evitar una interpretación formalista de las exigencias derivadas del principio de congruencia según la cual habría de confrontarse literalmente en todo caso el "fallo" de la sentencia con el contenido del "suplico" de los escritos presentados por las partes, ya que por el contrario lo mismo que cabe admitir la desestimación implícita de determinadas pretensiones, cuando ello se deduce claramente del contenido de la parte dispositiva de la resolución, tampoco los tribunales incurren en incongruencia cuando deciden sobre cuestiones implícitas o inseparables de las expresamente mencionadas pues, en tal caso, es claro que ninguna indefensión se produce para la parte contraria que lógicamente es conocedora de dicha circunstancia.

En este sentido, si la parte demandante ha interesado una declaración sobre las consecuencias de la resolución contractual, es claro que está partiendo de ésta y solicitándola implícitamente, lo que en este caso omitió tras reiterar en el cuerpo de la demanda que ambas partes litigantes habían dado por resuelto el contrato alegando incumplimiento de la contraria.

Partiendo de ello se ha de constatar la infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, en cuanto procedía la resolución imputable a la vendedora que dejó de cumplir su obligación de otorgar escritura pública, pese a haber sido requerida para ello a fin de que compareciera en la notaría con tal propósito en fecha 20 de junio y 21 de septiembre de 2006, sin que pudieran alegar por su parte el incumpliendo por la compradora de la obligación de pago del precio la no haber procedido a formular requerimiento en la forma prevista en el artículo 1504 del Código Civil.

No resulta adecuada la conclusión obtenida por la Audiencia en el sentido de que la obligación de otorgamiento de escritura pública no era esencial en el caso ya que se había realizado la entrega del inmueble a la compradora.

La negativa del vendedor a elevar el contrato a escritura pública supone un incumplimiento contractual, lo que justifica el incumplimiento por el comprador del pago del resto del precio convenido -salvo que otra cosa se haya establecido- y, en consecuencia, la falta de obligación de pagar intereses por el precio no satisfecho ( SSTS 16 febrero 1999, 26 abril 1994 ), si bien, con carácter general, no constituye un incumplimiento de tal magnitud que justifique la resolución del contrato ( SSTS 29 julio 1999, 9 julio 1993, 6 noviembre 1987 ), salvo -lógicamente- el supuesto en que ambas partes hayan fijado como esencial esa obligación en el contrato, como ocurre en el caso presente en que los contratantes así lo quisieron al fijar dicho incumplimiento con carácter resolutorio en la cláusula séptima del contrato, en ejercicio de la libertad de pacto que se establece en el artículo 1255 del Código Civil.

Así, resultaba procedente la resolución a instancia de la parte compradora tal como resolvió el Juzgado y la aplicación de las consecuencias fijadas para dicha situación en el propio contrato que, para la vendedora, significaba la obligación de devolver duplicada la cantidad recibida.

SEXTO.- La estimación del recurso lleva consigo que no se haya de hacer pronunciamiento sobre costas causadas por el mismo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De igual modo, la estimación de la demanda lleva consigo la imposición de costas de ambas instancias a las demandadas por aplicación de las mismas normas; las de primera, por la estimación total de la demanda, y las de apelación -correspondientes a su recurso- por la procedencia de haber sido desestimado el mismo, sin especial declaración sobre las causadas por el recurso de apelación de la parte demandante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios), contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18.ª) de fecha 16 de diciembre de 2008, en Rollo de Apelación n.º 801/2008 dimanante de autos de juicio ordinario número 167/2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de dicha ciudad, en virtud de demanda interpuesta por la parte hoy recurrente contra doña Gema, doña Martina y doña Rosaura, la que casamos y, en su lugar:

1.º) Declaramos la resolución del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes litigantes en fecha 3 de junio de 1993.

2.º) Condenamos a las demandadas a satisfacer a la demandante Escuelas Pías de España Tercera Demarcación (PP. Escolapios), la cantidad de quinientos catorce mil cuatrocientos sesenta y seis euros con treinta y seis céntimos, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.

3.º) Condenamos igualmente a las demandadas al pago de las costas causadas en primera instancia y las producidas por su recurso de apelación, sin especial declaración sobre las correspondientes a la apelación de la parte demandante y sobre las del presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Ríos.- José Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Encarnación Roca Trias.- Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Firmado y Rubricado.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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