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  • EDICIÓN DE 17/02/2012
 
 

Contrato de compra

La naturaleza del contrato de opción compra permite incluir una cláusula de arras penitenciales, debiendo el concedente entregar, si desiste del contrato, el duplo de la cantidad recibida del optante

17/02/2012
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Se confirma la sentencia objeto del presente recurso de casación, que desestimó la demanda de la entidad recurrente, dirigida a que se declarara la plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito con los demandados, por entender que éstos habían hecho uso de su facultad de desistimiento en el plazo previsto.

Iustel

Afirma la Sala que, dada la naturaleza de la opción de compra, es posible insertar en su contenido, como se hizo, una cláusula relativa a arras penitenciales según la cual en caso de incumplimiento simplemente se deberá devolver el precio de la opción duplicado a la parte optante, en este caso la recurrente, sin que sea necesario que haya habido un incumplimiento por ninguna de las partes, pues la inclusión de la cláusula fue en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 903/2011, de 01 de diciembre de 2011

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1881/2008

Ponente Excmo. Sr. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

En la Villa de Madrid, a uno de Diciembre de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Marbella, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente, la Procuradora D.ª. Valentina López Valero, en nombre y representación de PROMOCIONES HISPANO FINESAS S.L.; siendo partes recurridas el Procurador D. Carlos Blanco Sánchez de Cueto, en nombre y representación de D.ª. Crescencia, D.ª. Guillerma y de MIAFRUTO S.L." y la Procuradora D.ª Belén Lombardía del Pozo, en nombre y representación de D. Remigio.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador D. José Manuel Rosa Sánchez, en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIA HISPANO FINESAS, S.L., interpuso demanda de juicio ordinario contra D.ª Tania y D. Remigio y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se condene a los demandados: la plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra con sus anexos suscrito entre los litigantes y por tanto al incumplimiento del contrato suscrito entre los hoy litigantes. Que los demandados deben efectuar cuantos actos y otorgamiento sean precisos para la plena efectividad del citado contrato hasta que según los propios términos de dicho documento el dominio de las citadas fincas figure inscrito y publicado en el Registro de la Propiedad competente a nombre de mi mandante. Subsidiariamente y para el supuesto de que ello no fuere posible por cualquier motivo: Se condene a los demandados de forma solidaria al abono a mi principal de la cantidad dejada de percibir por éste con ocasión del unilateral incumplimiento y ascendente a la suma de 1.178.596. Y en cualquier caso al pago de las costas procesales y los intereses legales y procesales. Cuya demanda se amplió contra MIAFRUTO, S.A. interesando la nulidad y resolución de la compraventa de 8 de julio de 2004 y contra D.ª Crescencia interesando la rescisión de compraventa de 8 de octubre de 2004, en ejercicio ambas de la acción pauliana.

2.- El Procurador D. Javier Bonet Teixeira, en nombre y representación de D. Remigio, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se estimen las excepciones procesales alegadas por esta parte: a) Falta de legitimación activa de la entidad actora, por no ser la persona que suscribe el contrato, y con la que la parte demandada entabló relaciones jurídicas. b) Falta de legitimación pasiva de D. Remigio, también por los motivos alegados en este escrito. c) Falta de capacidad de doña Tania, y por las razones esgrimidas y evidentes del fallecimiento de la misma. Solicitando por tanto una sentencia desestimatoria de las pretensiones de la parte actora acorde a las circunstancias y condiciones previstas en la L.E.C., para las excepciones aquí alegadas. Y para el caso de que se entre en el fondo del asunto, desestimándose las anteriores, solicitamos dicte una sentencia en la que se declare: 1.- Que no ha lugar al cumplimiento del negocio jurídico suscrito entre las partes por las razones alegadas en nuestro escrito de contestación y que no sea condenado el demandado al realizada acto jurídico alguno en dicho sentido. 2.- Que no sea condenado al pago de ninguna indemnización en concepto de daños y perjuicios solicitada de contrario, por no ser en absoluto lo pactado entre las partes. En definitiva que se rechacen todas y cada una de las pretensiones solicitadas por la actora, con expresa imposición en costas a la parte actora.

3.- El Procurador D. Julio Mora Cañizares, en nombre y representación de MIAFRUTO SA, y Guillerma, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.º.- Desestimar la demanda interpuesta por la actora por carecer ésta de falta de legitimación activa ad causam. 2.º.- Declarar no haber lugar a la demanda contra mi representa doña Guillerma por falta de legitimación pasiva ad causam y, subsidiariamente, la ha Huelva de los pedimentos contra ellos formulados. 3.ª Absuelva a mi representada MIAFRUTO, S.A. de los sedimentos contra ellos formulados. 4.º Condene en costas a la actora.

4.- El Procurador D. Julio Mora Cañizares, en nombre y representación de D.ª Crescencia contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia con los siguientes pronunciamientos: A.- Desestime la demanda interpuesta por carecer la actora de falta de legitimación activa. B.- En su caso desestime la demanda interpuesta por la actora y absuelva a mi demandada de los pedimentos formulados en su contra, relativos a la nulidad y resolución del contrato de compraventa de la finca registral NUM000. C.- Se desestime cualquier otra petición formulada su contra. D.- Condene en costas a la demandante.

5.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Juez del Juzgado de 1.ª instancia n.º 4 de Marbella, dictó sentencia con fecha 1 de junio de 2.006, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Manuel Rosa Sánchez, en representación de PROMOCIONES INMOBILIARIA HISPANO FINESAS, S.L., contra D. Remigio, Miafruto, S.A. y D.ª Crescencia, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de los pedimentos contra ellos formulados, imponiéndose las costas del presente procedimiento a la parte demandante. La parte actora presentó escrito interesando que la anterior sentencia fuera aclarada, remediada o completada, en interés de que se declarara en rebeldía a los herederos de D.ª Tania y se les condenara; se dictó por este Juzgado auto de 26 de enero de 2007 denegando esta petición.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de PROMOCIONES INMOBILIARIA HISPANO FINESAS, S.L., la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 28 de julio de 2008, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Promociones Inmobiliarias Hispano-Finesas, S.L." contra la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Marbella en sus autos civiles 805/2004, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

TERCERO.- 1.- El Procurador D. Antonio Castillo Lorenzo, en nombre y representación de PROMOCIONES HISPANO FINESAS, S.L., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en un motivo único, por infracción de las normas aplicables para resolver el proceso, en especial los artículos 1124, 1255, 1256, 1454 del Código civil y doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra, motivo que se divide en submotivos, 1.- Infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la figura contractual de la opción de compraventa. 2.- Infracción del artículo 1254 del Código civil. 3.- Infracción de los artículos 1255, 1256 del Código civil. 4.- Infracción del artículo 1124 del Código civil. 5.- Infracción del artículo 1111 del Código civil.

2.- Por Auto de fecha 2 de febrero de 2010 se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

3.- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Carlos Blanco Sánchez de Cueto, en nombre y representación de la mercantil MIAFRUTO S.L." presentó escrito de impugnación al recurso de casación interpuesto de contrario.

4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 22 de noviembre del 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El negocio jurídico del que parte todo el litigio es de 24 de febrero 2003, firmado en San Pedro de Alcántara (Málaga) que celebran don Remigio (parte codemandada en la instancia) que actúa en nombre y representación de su esposa doña Tania (fallecida, no ha sido parte ni tampoco sus herederos) y don Moises en su propio nombre "o la persona jurídica que designe" como consta en el encabezamiento y efectivamente designó a PROMOCIONES INMOBILIARIAS HISPANO FINESAS, S.L. (demandante en instancia y recurrente en casación). En él se pacta una opción de compra. La primera, propietaria de una finca urbana, concede opción de compra sobre la misma al segundo, como optante: el precio de la opción es de 550.000€ de los que se entregan en el acto 50.000€ y el resto, más adelante y en documento privado de 12 de enero de 2004 se fijó el plazo de ejercicio de la opción el 23 de febrero de 2004; el precio de la compraventa es en total 1.771.404€ al que se imputará la cantidad anterior; el plazo es de cinco meses a contar desde aquel momento en que se pagan los 500.000€. Toda la litis se centra en la aplicación de la cláusula sexta, en su segundo párrafo; la cláusula es del siguiente tenor:

SEXTA: RESOLUCIÓN DE LA OPCIÓN: Se pacta que la parte cedente retendrá la prima sin necesidad de justificar daño o perjuicio alguno en el supuesto de que la optante no ejercitara la opción en el caso y condiciones pactadas en este documento. En el supuesto de no ejercitarse la opción en el plazo fijado, la parte concedente quedará libre del compromiso de venta contenido en este documento, pudiendo disponer libremente de las fincas objeto de este contrato sin limitación alguna. Para ello será suficiente que el con plazo sin que se haya verificado el ejercicio de la opción, y siempre que esta ultima parte no abone en el plazo de siete días desde la recepción de la notificación el precio de venta acordado. En caso de incumplimiento del compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente, ésta vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.

Por tanto, en esta cláusula se prevé la facultad de desistir del optante, en cuyo caso, como cláusula penal, pierde la cantidad que había pagado como precio de la opción (50.000 €). Y a la inversa, si es la parte concedente la que desiste del contrato deberá entregar, como arras penitenciales (artículo 1454 del Código civil ) el duplo de la cantidad que había recibido del optante (100.000€). Desistimiento que efectivamente llevó a cabo el 20 de febrero de 2004, depositando ante notario esta cantidad a disposición del optante.

PROMOCIONES INMOBILIARIAS HISPANO FINESAS, S.L. como "persona jurídica que designe" (así consta en el encabezamiento del precontrato de opción de compra de 24 de febrero de 2003) presentó demanda interesando el cumplimiento de la opción de compra e indemnización de daños y perjuicios. En sucesivas ampliaciones de la misma, en ejercicio de la acción pauliana interesó la nulidad y resolución del contrato de compraventa de 8 de julio de 2004 por el que doña Tania, junto con su esposo, vendió a la sociedad MIAFRUTO, S.A. (codemandada) las fincas objeto de la opción y la rescisión del contrato de compraventa de 8 de octubre de 2004 por el que la misma doña Tania, representada por su esposo, vendió a su hija doña D.ª Crescencia (también codemandada) una determinada finca.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Marbella, de 1 de junio de 2006 desestimó la demanda: estimó válida la cláusula sexta del precontrato de opción, destacó que no habían sido demandados los herederos de la concedente de la opción, única contratante ya que su esposo actuó en su nombre y representación y única propietaria, como consta en el Registro de la Propiedad de las fincas objeto de las mismas; y añadió que no había lugar a la acción pauliana ejercitada ya que se había ejercido aquella válida facultad de desistimiento prevista en la cláusula sexta, párrafo segundo, del precontrato de opción.

Esta sentencia fue confirmada por la dictada por la Audiencia Provincial, Sección 5.ª, de Málaga que la acepta e insiste en la argumentación de la misma, como motivación por remisión. Dicha sentencia, de desmesurada extensión al recoger el detalle de los razonamientos de las partes, entra en el fondo del asunto a partir del quinto fundamento o "considerando" (pese a que la redacción de las sentencias por "considerandos" fue eliminada por la Ley Orgánica del Poder Judicial de 1 de julio de 1985 ); destaca la naturaleza del precontrato de opción de compra, la facultad de desistimiento ("se trata de un pacto de arras penitenciales", dice literalmente) y que "el ejercicio de esta facultad por la señora Tania dentro del plazo de la opción es lo que ha motivado el litigio, al que la demandante -optante no ha llamado a los herederos de la concedente tras su fallecimiento, sino al mandatario y a los efectivos compradores de las fincas en cuestión".

Contra esta sentencia la misma optante, demandante en la instancia, ha formulado el presente recurso de casación en un motivo único dividido en cinco apartados o submotivos.

SEGUNDO.- El recurso de casación, como se ha apuntado, contiene un motivo único, dividido en submotivos. Se formula el mismo el amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver el proceso, en especial los artículos 1124, 1255, 1256, 1454 del Código civil y doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra.

El primero de los submotivos se formula por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra. Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice:

" Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno. "

La de 23 de abril de 2010 precisa:

" El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso."

Y la de 7 de mayo de 2010 añade:

"Cuando se ejercita ésta -perfección elrecontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente."

Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011.

En el desarrollo de este motivo se insiste en este concepto y se expone la jurisprudencia, destacando que el concedente queda obligado y el optante puede ejercer o no la opción. Todo lo cual es cierto y no se pone en duda. Asimismo, advierte que en el presente caso no ha mediado incumplimiento por el optante, la sociedad recurrente; lo cual es cierto. Pero pasa por alto el principio de autonomía de la voluntad, que permite que las partes, en éste y en cualquier otro negocio jurídico, establezcan los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, como dice el artículo 1255 del Código civil. Lo que se concreta con los dos motivos siguientes, aunque conviene advertir que pactos, como el presente, que se va a analizar, no desnaturalizan en modo alguno el precontrato de opción de compra, pues al concepto original se añaden simplemente determinadas sanciones en caso de no ejercicio por el optante o desistimiento -que se prevé expresamente- por el concedente.

TERCERO.- Los dos submotivos siguientes están íntimamente relacionados con el anterior, pues se refieren al principio de autonomía de la voluntad (el tercero) que impuso un pacto de arras penitenciales (el segundo).

El primero de ellos, es decir, el submotivo tercero alega la infracción de los artículos 1255 y 1256 del Código civil y cita una jurisprudencia indiscutible sobre la opción de compra, pero olvida que las partes, conforme al artículo 1255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, conforme al artículo 1256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han sido observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas partes, en el párrafo primero la optante ("... no ejercitará la opción...") y en el párrafo segundo, la concedente ("... incumplimiento de compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente...") imponiéndose una sanción al primero ("...la cedente retendrá la prima...") y al segundo ("... devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios..."). No aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.

El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1454 del Código civil y niega que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato, perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las contempla el Código civil en el mencionado artículo 1454, desarrollado por la jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2002 que recoge numerosa jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido. Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple, simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la necessitas, esencia de la obligación.

En consecuencia, no se han infringido los artículos 1454, sino que se ha observado, ni los artículos 1256 y 1256 que se han cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima.

CUARTO.- Los submotivos cuarto y quinto también se desestiman, pues carecen de base. El primero de ellos alega la infracción del artículo 1124 del Código civil que se refiere a la resolución de las obligaciones bilaterales por incumplimiento de una de las partes. Nada tiene que ver con el presente caso: no hay obligaciones bilaterales, ya que el optante no la tiene de ejercer la acción, no hay incumplimiento pues la parte concedente tenía previsto su desistimiento. La resolución extrajudicial a que se refiere este motivo, tampoco es aplicable, pues no es una resolución por incumplimiento, sino un desistimiento previsto en el precontrato.

El último de los submotivos denuncia la infracción del artículo 1111 del Código civil que contempla la acción pauliana. No se puede estimar este submotivo porque no se ha aceptado la tesis principal, esencial, de la demanda, de cumplimiento del precontrato de opción. Al declarar la validez y el correcto ejercicio de la cláusula del desistimiento, no cabe la opción y, en consecuencia, no es pensable que los contratos de compraventa cuya rescisión se pretende, puedan ser tenidos como realizados en fraude de su derecho, como dice el artículo 1111 del Código civil; no hay derecho que pueda ser perjudicado, al no aceptarse la opción, no hay, pues, fraude, ni cabe una acción pauliana.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de PROMOCIONES HISPANO FINESAS S.L., contra la sentencia dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, en fecha 28 de julio de 2008, que SE CONFIRMA.

Segundo.- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Roman Garcia Varela.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.-

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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